اعتبار اسناد غیررسمی؛ آب در آسیاب زمین‌خواران

به گزارش بولتن نیوز، به گفته کارشناسان و مسؤولان، 30 درصد پرونده‌های ورودی به قوه قضاییه ناشی از اعتباربخشیِ بی‌جا به اسناد عادی است و به نظر می‌رسد علی‌رغم غفلت دستگاه قضا و شورای نگهبان نسبت به این امر، یک مطالبه‌گری اجتماعی برای بی‌اعتبار کردن اسناد غیررسمی نیاز است.

با وجود قدمت ثبت رسمی اسناد در کشور، متاسفانه هنوز مالکیت املاک و اراضی بسیاری از مالکان تنها مستند به اسناد عادی(غیر رسمی) است و مطالعات نشان می‌دهد رواج این اسناد به صورت وسیع در کشور، چهار مشکل جدی زمین خواری، تزلزل حقوق مالکیت، سلب امکان سیاست‌گذاری کارآمد از حکومت و افزایش پرونده‌های قضایی ایجاد کرده است.

از سوی دیگر در ابتدای سال شاهد وقوع سیل و بروز خسارت جدی به مردم بودیم و به اذعان کارشناسان حقوقی، یکی از مهم‌ترین عواملی که باعث بروز خسارت‌های وارده به مناطق سیل‌زده و حتی از دست رفتن جان عده‌ای از هموطنان شده، ساخت و سازهای غیرمجاز در اطراف رودخانه‌ها بوده است،خانه‌هایی که اکثرا دارای اسناد عادی بوده و دربستر رودخانه‌ها بنا شده‌اند.

با این حال نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این موضوع است که فرایند ساخت و سازهای غیرمجاز چگونه صورت می‌گیرد، که چنین خسارات مالی و جانی را رقم می‌زند؟

آیت الله رئیسی ،رئیس قوه قضاییه در بازدید از مناطق سیل زده گلستان علت خسارت‌های وارد شده به این منطقه را ساخت و سازهای غیرمجاز اعلام کرد و معتقد است کسانی که اقدام به ساخت بنا در مناطق سیل زده کرده‌اند مجرم شناخته می‌شوند و باید با آن‌ها برخورد کرد.

وی در این باره گفته بود: «در بستر رودخانه بنا ساختن به این صورت است که کسی بنا می‌سازد، کسی مجوز بنا را می‌دهد و کسی هم بنا را ثبت می‌کند که همه این‌ها در جای خود قابل پیگیری است.»

از طرف دیگر میر محمد صادقی معاون قوانین مجلس نیز با اشاره به تخلف کسانی که در بستر رودخانه اقدام به ساخت و ساز غیر مجاز کرده‌اند، می گوید: «اقدام کسانی که با ساخت و ساز‌های غیرمجاز و خلاف ضوابط قانونی در حریم یا بستر رودخانه‌ها موجب شده‌اند که ساختمان‌های ساخته شده، تخریب شود و بر اثر این تخریب یا به هر دلیل دیگر، سیل به دیگران لطمات جانی یا مالی زده باشد را می‌توان از مصادیق این مقوله اخیر یعنی ارتکاب جرم به صورت غیرمستقیم و بالتسبیب دانست».

معاون حقوقی مجلس درباره وظیفه دستگاه قضا برای رسیدگی به موضوع ساخت و سازهای غیرمجاز می گوید: «لذا افراد می‌توانند علیه شخص مقصر شکایت کنند، اعم از اینکه وی شخصی باشد که بدون مجوز ساخت و ساز کرده یا نسبت به صدور مجوز غیرمجاز و خلاف ضوابط اقدام کرده باشد، لذا صدمه دیدگان می‌توانند علیه هر دو گروه شکایت مدنی و کیفری کرده و دستگاه قضایی هم موظف به رسیدگی به آن خواهد بود.»

ساخت و سازهای غیرمجاز چگونه انجام می‌گیرد؟

طبق گفته مسؤولین کشور یکی از مهم‌ترین عواملی باعث بروز خسارت‌های وارد به مناطق سیل‌زده و حتی از دست رفتن جان عده‌ای از هموطنانمان شد، ساخت و سازهای غیرمجاز در اطراف رودخانه‌ها بود. با این حال نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این موضوع است که فرایند ساخت و سازهای غیرمجاز چگونه صورت می‌گیرد؟

برای فهم این ماجرا باید به این موضوع توجه داشت که هر گونه استفاده نامطلوب از اراضی ملی، زمین‌خواری محسوب می‌شود؛ بنابراین ساخت و ساز غیرمجاز در بستر رودخانه را نیز می‌توان زمینخواری نامید. به طور کلی متخلفان با شناسایی اراضی مرغوب و تصرف آن‌ها کار خود را شروع می‌کنند. پس از آن دور زمین‌های تصرف شده دیوار می‌کشند و آن را ملک شخصی معرفی کرده و سپس اقدام به ساخت و ساز در اراضی تصرف شده می‌کنند.

در نهایت برای رسیدن به سوددهی، این کلاهبرداران نیازمند فروش املاک غیرمجاز خود هستند. برای این اتفاق نیز باید از ابزار معامله‌ای استفاده کنند که معاملات از دید حکومت مخفی بماند اما در دادگاه معتبر باشد.

علاوه بر آن در بین مردم نیز به عنوان ابزار معتبر نقل و انتقال اموال غیرمنقول شناخته و مردم نیز در قبال دریافت آن‌ها پول پرداخت کنند و تنها وسیله‌ای که این ویژگی‌های منحصر به فرد را اختیار کلاهبرداران قرار می‌دهد، معاملات غیررسمی (عادی) یا قولنامه‌ای است.

معاملات غیررسمی در غیاب نظارت حاکمیت منعقد می‌شوند و این معاملات هیچ نیازی به ثبت شدن در دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور را ندارند؛ با این حال در دادگاه‌ها مورد استناد قرار می‌گیرند.

نکته جالب ماجرا این است که اسناد غیررسمی که هیچ کس از وجود آن‌ها اطلاع ندارد و وسیله‌ای غیرشفاف محسوب می‌شوند، چنان اعتبار بالایی دارند که می‌توانند اسناد رسمی و تایید شده حکومت را نیز ابطال کنند.

معاملات غیررسمی مجوز ساخت و سازهای غیرمجاز

شیوع این گونه زمین‌خواری در کشور بسیار گسترده شده به طوری که سرهنگ محمد نادربیگی، رئیس پلیس آگاهی استان البرز نیز به موضوع استفاده متخلفان از اسناد غیررسمی برای زمین‌خواری نیز اشاره کرده و می گوید: « متهمان با توجه به بومی بودن و آشنایی کامل با مشخصات املاک بلاصاحب با همکاری یکی از دفاتر اسناد رسمی با جعل امضای صاحبان املاک مورد نظر پس از تنظیم اسناد عادی و متعاقبا صدور وکالت و طرح موضوع در دادسرای حقوقی و اخذ آرای غیابی اقدام به دریافت سنداملاک بلاصاحب و یا مجهول المالک کرده و به این ترتیب پس از تصاحب املاک، آن را به صورت غیر قانونی به افراد دیگر منتقل و یا به فروش می‌رسانند.»

بنابراین کلاهبرداران برای ساخت و ساز غیرمجاز در اطراف رودخانه‌ها نیاز به مجوز و حتی ثبت املاک خود در سامانه‌های مربوطه ندارند.

روش کلاهبرداران برای ساخت و ساز غیرمجاز

کلاهبرداران به وسیله‌ آشنایی با خلاءهای قانونی، بی سرو صدا اقدام به تخلف کرده و با جان و مال مردم بازی می‌کنند. در این راستا نیز برای حل مشکل ساخت و سازهای غیرمجاز باید با ریشه این موارد برخورد کرد.

یکی از مهمترین ریشه‌های این موضوع اعتبار معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای بوده که با بی اعتباری آن‌ها می‌توان شاهد بهبود مشکلاتی نظیر زمینخواری در کشور بود.

سام سواد کوهی یکی از حقوقدانان شورای نگهبان در رابطه با این موضوع می‌گوید: «افراد از ابتدا باید به ثبت بروند، ثبت برای تنظیم و تبدیل به سند رسمی آمادگی داشته باشد. بعد از آن وقتی حقوق اشخاص را از ابتدا با سند رسمی تثبیت کنید، اجازه ندهید کسی غیر از سند رسمی، سندی تنظیم کند.»

همچنین نسرین طباطبایی عضو هیئت علمی حقوق دانشگاه تهران نیز معتقد است: «در ایران به سیستم ثبتی املاک سیستماتیک نگاه نشده و مسائلی از این دست، ناشی از این موضوع است.»

این درحالی است که حجت الاسلام اژه‌ای معاون اول قوه قضاییه به تازگی در اظهارنظری بر ضرورت ایجاد سازوکار قانونی برای اعتباربخشی به اسنادرسمی تاکید کرده و می‌گوید: «وظیفه حکومت این است که خدمات سهل و آسان، کم هزینه و بدون منت به آنها ارائه شود که قدم‌های خوبی در این باره برداشته شده و اگر نیاز به اصلاح قانونی است نسبت به آن اصلاح شود.»

وی ادامه می دهد: «یکی از ضرورت‌های جامعه اعتباربخشی به اسناد رسمی است باید در این زمینه تجدیدنظر کنیم اگر راه‌های قانونی وجود دارد طی شود و اگر نیاز است مردم را توجیه کنیم که اگر با سند عادی معامله کنند چه خطراتی متوجه ‌آنها است.»

بنابراین برای بی‌اعتباری معاملات غیررسمی باید قوانین مربوط به ثبت که نزدیک به یک قرن قدمت دارند، اصلاح شوند.