مظنون رکودساز در بازار مسکن

به گزارش بولتن نیوز،در این گزارش آمده است: نتایج یک بررسی نشان می دهد هم اکنون در 8 منطقه اول تهران - که 57 درصد از کل خرید و فروش آپارتمان های پایتخت، در آنجا متمرکز است - متوسط قیمت مدنظر فروشنده ها 10 درصد از میانگین قیمت واحدهای فروش رفته، بالاتر است و همین شکاف متری 550 هزار تومانی، در توان خرید آپارتمان های کوچک متراژ، اختلال ایجاد کرده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، برای انحراف گیری از قیمت پیشنهادی، به بنگاه های املاک ماموریت داده است تا نرخ فروشنده ها را «بازارپذیر» کنند.اختلاف شدید بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت واقعی و قطعی» در بازار مسکن، مظنون اصلی بن بست معاملاتی در دوره کنونی معرفی شده که به رغم افزایش تقاضای خرید، «فروش» را با مانع روبه رو کرده است.
بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: در 8 منطقه اول تهران که بیش از نصف کل معاملات مسکن پایتخت در آنجا متمرکز است، هم اکنون میانگین «قیمت پیشنهادی» حدود 10 درصد بیشتر از «قیمت واقعی»، تعیین و به متقاضیان اعلام می شود؛ این فاصله در هر مترمربع، 550 هزار تومان برآورد می شود که اگر با هدایت نرخ مدنظر فروشنده ها توسط دلالان ملک از بین برود، موتور نیمه روشن معاملات مسکن به حرکت خواهد افتاد.مناطق 1 تا 8 تهران محل 57 درصد کل معاملات خرید آپارتمان است به طوری که از حدود 15 هزار فقره مبایعه نامه تنظیم شده در بنگاه های مسکن شهر تهران در ماه، 8500 فقره مربوط به فروش واحدمسکونی در این 8 منطقه است.
همچنین دنیای اقتصاد نوشت: هم اکنون نرخ واقعی مسکن در این مناطق، براساس میانگین قیمت قطعی آپارتمان های فروش رفته، مترمربعی 5 میلیون و 800 هزار تومان است اما فایل های در نوبت فروش، با متوسط قیمت متری 6 میلیون و 400 هزار تومان توسط بنگاه ها و سامانه های مجازی بازاریابی، به متقاضیان پیشنهاد می شود که همین شکاف بین قیمت مدنظر فروشنده و قیمت مورد پذیرش بازار، شرایط خرید را از خانوارهای خانه اولی و متقاضیان آپارتمان های کوچک متراژ گرفته است.از ماه گذشته، با تقویت انتظار «ثبات قیمت مسکن» در پی تخلیه دو ساله حباب، مشاوران املاک شاهد بازگشت خریدار و فروشنده به بنگاه ها شدند.
به نوشته این روزنامه، غالب متقاضیان مسکن در این مقطع، به دنبال واحدهای 50 تا حداکثر 55 مترمربعی هستند که با توجه به میانگین «قیمت پیشنهادی» در مناطق پرمعامله، مشخص می شود، حدود 28میلیون تومان از قیمت کل تعیین شده برای این آپارتمان ها، «سطح کاذب» است و باید تا سطح مورد قبول بازار- قیمت معامله شده ها- تعدیل شود. با احتساب میانگین قیمت واقعی مسکن در 8 منطقه اول تهران، قیمت پذیرش بازار برای یک آپارتمان 50متری در این مناطق، 290 میلیون تومان برآورد می شود در حالی که متوسط نرخ های پیشنهادی برای این واحدها، هم اکنون 320 میلیون تومان است.
دنیای اقتصاد در ادامه نوشت:آمارهای یک سامانه اینترنتی خرید و فروش مسکن که متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده ها و میانگین توان مالی خریداران آپارتمان در 8 منطقه اول تهران را از روی اطلاعات مشتریان خود ثبت می کند، نشان می دهد: سطح قیمت پیشنهادی فروش در تابستان امسال هیچ تغییری نسبت به تابستان سال گذشته نکرده است و اگر چه سمت عرضه، مصمم تر از قبل، تمایل به فروش دارد اما چون اقدامی از بابت تطبیق قیمت پیشنهادی با شرایط کنونی بازار انجام نداده، فایل ها از سمت مراجعه کننده ها، پس زده می شود.در تابستان 93، میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق 1 تا 8، مترمربعی 6میلیون و 415 هزار تومان بود و امسال با نوسانی نامحسوس، به 6 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است.
همچنین این روزنامه می نویسد:این در حالی است که میانگین توان پرداخت متقاضیان مسکن- براساس آنچه در سامانه مجازی درج کرده اند- در حال حاضر معادل 3 میلیون و 550 هزار تومان است یا به عبارتی، سمت تقاضا، بیشتر به دنبال واحدهایی با چنین مبالغی است که به این ترتیب، مشخص می شود سطح قیمت پیشنهادی نه تنها 10 درصد از قیمت قطعی بیشتر است که 79 درصد از خواسته متقاضیان نیز بالاتر قرار دارد. البته توان یا خواسته متقاضیان با حداکثر بودجه خریدشان متفاوت است به طوری که بودجه خرید به خصوص زوج های خانه اولی، معمولا توسط وام بانکی، استقراض از اقوام درجه یک و ... تکمیل می شود.
دنیای اقتصاد در مورد «قیمت سازی به نفع خریدار» نوشت: رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید فاصله ای که هم اکنون بین قیمت های واقعی و نرخ های پیشنهادی فروش آپارتمان ها وجود دارد، گفت: به مشاوران املاک توصیه می کنیم با تشریح قیمت های واقعی برای مالکان، زمینه تعدیل قیمت های پیشنهادی را فراهم کنند تا این شکاف را از بین ببرند. حسام عقبایی، از هماهنگی با بنگاه های مسکن برای اجرای تاکتیک جدید، جهت تغییر در بازار راکد معاملات آپارتمان ها خبر داد و گفت: فارغ از چالش هایی همچون ضعف قدرت خرید و عدم دسترسی به وام مسکن در شرایط فعلی، آنچه می تواند سد خروج از رکود را بشکند تمرکز واسطه های بازار بر تنظیم قیمت پیشنهادی فروشنده با سمت سطح واقعی قیمت مسکن است.
وی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: مشاوران املاک در این تاکتیک تازه وظیفه دارند قیمت های پیشنهادی آن دسته از فروشندگان مسکن را که با توجه به جو روانی دو سال قبل- نقطه اوج جهش قیمت مسکن در بهار 92- بسیار بالاتر از ارزش واقعی واحدهای آنها قیمت گذاری می شود، به سطح واقعی نرخ فروش برسانند.هم اکنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل شهر تهران در مرز 4 میلیون تومان قرار دارد، اما قیمت های پیشنهادی با عبور از این مرز، شکاف موجود بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و قیمت واقعی آپارتمان ها را دامن می زند.
به گفته عقبایی برخی سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی که آپارتمان های خود را در شرایط حبابی بازار مسکن در سال 92، با قیمتی بسیار بیشتر از ارزش واقعی آنها پیش فروش کرده بودند هم اکنون که حباب قیمت تخلیه شده و نرخ واحدهای فروش رفته نسبت به قبل کاهش یافته، حاضر نیستند بقیه واحدهای خود را با قیمت واقعی امروز به فروش برسانند.
وی در چنین شرایطی مشاوران املاک را موظف می داند با تشریح شرایط واقعی بازار مسکن برای این دسته از سازندگان و مالکان، آنها را از فواید واقعی شدن قیمت ها در راستای گردش مالی و رونق معاملات مسکن آگاه کنند.
به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در صورتی که شکاف قیمت های پیشنهادی با سطح واقعی قیمت ها از بین برود و معاملات خریدوفروش مسکن تسهیل شود، علاوه بر رونق معاملات، فواید گردش مالی در این بخش قبل از هر چیز شامل حال همین سازندگان می شود.
دنیای اقتصاد افزود: این در حالی است که هم اکنون وجود فاصله بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و سطح قیمت واقعی از یک طرف و شکاف بین قیمت های پیشنهادی مالکان و قیمت های واقعی، منجر به ایجاد دو مانع قابل توجه در مسیر رونق معاملات خریدوفروش آپارتمان ها شده است. به این ترتیب، سازندگانی که دو سال قبل در نقطه اوج قیمت مسکن، انتظارشان از سطح قیمت های پیشنهادی برای فروش بسیار فراتر از سطح واقعی و فعلی قیمت ها قرار گرفته ، به دلیل این دو شکاف، قادر به فروش واحدهایشان نبوده و در نتیجه عملا سرمایه آنها که باید صرف ساخت وسازهای تازه می شد، در آپارتمان های نوساز و بی مشتری رسوب کرده است.
به گزارش این روزنامه، این در حالی است که هم اکنون مشاوران املاک که رکود بازار مسکن به طور مستقیم سطح درآمد آنها را به واسطه کاهش حجم معاملات مسکن کاهش داده است، هم اکنون با این روش تازه سعی می کنند همزمان با خروج معاملات خرید وفروش از حالت رکودی، بحران درآمدی بنگاه ها را هم کاهش دهند. به گفته عقبایی، روزانه بین 8 تا 10 نفر از مشاوران املاک دارای پروانه کسب که به دلیل رکود درآمدی قادر به پرداخت هزینه های مربوط به حرفه خود از جمله اجاره بهای بنگاه نیستند، از این شغل انصراف داده و از صنف مشاوران املاک خارج می شوند.