بررسی معادله قفل شدن وام 60 میلیونی مسکن

گروه اقتصادی: کمبود منابع و قفل شدن منابع بانک ها و  بالارفتن تقاضا برای دریافت تسهیلات و در نتیجه پیشنهاد قیمت بالاتر برای پول از یک سو، و فعالیت موسسات غیرمجاز و سود بالای 24 تا 30 درصد برای بازار غیر رسمی موجب شده که سهم وام های مبادله ای به زیر 20 درصد کل تسهیلات بانک ها کاهش یابد.

به گزارش بولتن نیوز، براساس آخرین گزارش ها از ترکیب تسهیلات بانک ها، در حال حاضر مشارکت مدنی با سهم بالای 38 درصد کل تسهیلات، فروش اقساطی که در بخش عمده ای از تسهیلات با نرخ های بالا پرداخت می شود با سهم بالای 30 درصد،  مضاربه با سهم نزدیک به 3 درصد سهم بالای 70 درصد تسهیلات را به خود اختصاص داده اند.

به عبارت سهم تسهیلات با نرخ های بالای 20 تا 24 درصد بیش از 70 درصد تسهیلات را به خود اختصاص داده است.

در نتیجه سهم وام های مبادله ای با نرخ های پایین شامل قرض الحسنه، جعاله، فروش اقساطی مسکن و خودرو، و... حداکثر حدود 20 تا 30 درصد است و سهم آن به تدریج کاهش یافته است.

این موضوع نشان می دهد که در آینده دولت باید از طریق پرداخت یارانه و یا اختصاص سپرده های مبادله ای به وام های مبادله ای تقاضای بخش عمده ای از گروه های کم درآمد و متوسط جامعه برای وام مسکن و خرید کالا، خودرو و تعمیر مسکن و.... را پاسخ گو باشد.

سهم بانک های تخصصی نیز با حدود 28 درصد و سهم بانک های غیردولتی با 56 درصد و سهم بانک های تجاری با 16 درصد تسهیلات نیز نشان دهنده این واقعیت است  که تمایل بانک ها و مشتریان به وام های با سود بالا و غیر مبادله ای به شدت بالا رفته است.

در چنین شرایطی طبیعی است که پرداخت وام مسکن به 84 هزار متقاضی وام 40 تا 80 میلیونی یا وام مسکن 60 میلیونی معروف با کمبود منابع مواجه شده و به بایگانی می رود و یا با فشار و کمک دولت و پرداخت یارانه باید تحقق یابد.

در بهمن ماه 93 تسهیلات مشارکت مدنی همچنان بیشترین سهم  را از مانده تسهیلات داشته و با سهم 38.6 درصدی و رقم 220 هزار میلیارد تومان در این دوره رشد 10.7 درصدی داشته است.

همچنین  تسهیلات فروش اقساطی با رقم 173 هزار میلیارد تومان و سهم 30.4 درصدی در رتبه دوم تسهیلات بانکی بوده و در این دوره 19.9 درصد رشد کرده است.

سایر عقود و تسهیلات بانک ها با  عنوان سایر در رتبه سوم از نظر اهمیت قرار داشته و با رقم 78 هزار میلیارد تومانی و سهم 13.7 درصدی معادل 20.3 درصد نسبت به اسفند 92 رشد داشته است .

در رتبه چهارم، وام های قرض الحسنه ازدواج و... قرار دارد که با سهم 5.2 درصدی و رقم 29 هزار میلیارد تومان رشدی معادل 13.3 درصد در مدت 11 ماه داشته است.

وام های جعاله نیز در رتبه پنجم قرار داد که با رقم 27 هزار میلیارد تومان و سهم 4.9 درصدی نسبت به اسفند 92 رشدی معادل 11.1 درصد داشته است.

همچنین تسهیلات مشارکت حقوقی با رتبه ششم،  با سهم 2.8 درصدی از کل مانده تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری، با رقمی نزدیک به 16 هزار میلیارد تومان، در این دوره 11 ماهه معادل 9 دهم درصد رشد کرده است.

 از سوی دیگر، رتبه هفتم تسهیلات مضاربه  با  سهم 2.6 درصدی از مانده تسهیلات بانک ها، است که با  رقم نزدیک به 15 هزار میلیارد تومان، رشد 2.5 درصدی  داشته است. 

در رتبه هشتم از نظر رقم تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری، سرمایه گذاری مستقیم قرار دارد که  با  رقم بیش از 5 هزار میلیارد تومان در بهمن 93 و سهم 9 دهم رشدی معادل 16.6 درصدی نسبت به اسفند 92 داشت.

تسهیلات سلف نیز در رتبه نهم قرار دارد که با رقم بیش از  2 هزار میلیارد تومان و سهم 4 دهم درصدی از کل تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری، رشدی معادل 21.7 درصد در دوره یازده ماهه داشته است.

فشار بر منابع بانک ها مانع تسهیلات 60 میلیونی مسکن

مطالبات معوق 92 هزار میلیارد تومانی، بدهی 85 هزار میلیارد تومانی بانک ها به بانک مرکزی، بدهی 90 هزار میلیارد تومانی دولت به بانک ها، نرخ پایین 14 درصدی وام مسکن نسبت به نرخ سود بالای 24 تا 30 درصدی عقود مشارکتی و موسسات غیر مجاز، نیاز سالانه 5 هزار میلیارد تومانی برای پرداخت 84 هزار وام 60 میلیونی و... دلایل عدم پرداخت وام مسکن 60 میلیونی است.

مصوبه پرداخت تسهیلات ٦٠ میلیونی مسکن،  حدود یک‌ماه است که به شبکه بانکی کشور به‌منظور اجرا ابلاغ شده، اما هیچ بانکی چه خصوصی و چه دولتی، تمایلی به اجرای آن ندارد.

دلیل اصلی عدم اجرای این مصوبه، کمبود منابع در بانک ها، قفل شدن منابع بانک ها به خاطر بدهی بالای دولت، مطالبات معوق بانکی، و بالا بودن میزان تقاضا برای دریافت تسهیلات با نرخ های بالاتر از وام مسکن است.

براساس اعلام علی ‌اصغر میرمحمد صادقی، مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در تاریخ 30 اردیبهشت 94، سالانه  84 هزار نفر می توانند وام مسکن دریافت کنند، اگر متوسط رقم وام ها را 60 میلیون تومان فرض کنیم و ارقام 40، 60 و 80 میلیونی اعلام شده را به طور متوسط 60 میلیون تومان در نظر بگیریم به این معنی است که بانک ها باید سالانه 5 هزار میلیارد تومان وام مسکن با نرخ 14 درصد پرداخت کنند.

از آنجا که دوره باز پرداخت این وام ها با سقف 12 سال اعلام شده به این معنی است که بخش عمده ای از منابع بانک ها از این طریق برای مدت 10 تا 12 سال قفل می شود.

میزان قسط ماهانه برای وام 80 میلیونی؛ یک میلیون و 150 هزار تومان، برای وام 60 میلیونی؛ 862 هزار تومان و برای وام 40 میلیونی 575 هزار تومان خواهد بود که به‌عنوان مثال مجموع بازپرداخت سالانه برای وام 80 میلیونی 13 میلیون و 500 هزار تومان خواهد بود.

این وضعیت باعث افزایش فشار به خانوارهایی خواهد بود که در شرایط رکود نسبی اقتصاد و کاهش رشد اقتصادی قادر به پرداخت چنین قسط هایی نیستند و لذا خطر مطالبات معوق بانک ها را نیز افزایش می دهد.

براین اساس، قفل شدن منابع بانک ها برای یک دوره 12 ساله و دوره بازپرداخت طولانی،  نرخ پایین 14 درصدی، خطر مطالبات معوق و عدم پرداخت اقساط توسط خانوارهای کم درآمد و متوسط،  پرداخت سالانه 5 هزار میلیارد تومان از منابع بانک ها و قفل شدن منابع آنها، تمایل بازار به وام های با نرخ بالای 24 تا 34 درصد، فعالیت موسسات غیر مجاز با نرخ های بالا و گردش حدود 200 هزار میلیارد تومانی موسسات غیر مجاز، و... همگی دلایلی هستند که بانک ها بر اساس تمایلی به پرداخت وام مسکن در این شرایط ندارند.

بانک ها با مشکل اضافه برداشت 85 هزار میلیارد تومانی از بانک مرکزی، مطالبات معوق 85 هزار میلیارد تومانی، بدهی دولت به بانک ها با رقم حداقل 90 هزار میلیارد تومان و... مواجهند و در این شرایط وام مسکن موجب افزایش فشار بر بانک ها خواهد بود. لذا این شرایط سخت، مانع از پرداخت وام مسکن شده است.

در شرایطی که حدود 180 هزار میلیارد تومان از نقدینگی کشور در موسسات غیر مجاز در حال گردش است و موسسات غیر مجاز، در ماه های اخیر بخشی از منابع و نقدینگی را به خود جذب کرده و به خاطر عملکرد نامناسب و محاسبات غلط و عدم تحقق پیش بینی ها با ورشکستگی، انحلال و ادغام مواجه شده اند، طبیعی است که نوعی فشار مضاعف بر بانک ها وجود دارد که تمایل به نرخ های بالای 20 درصد تسهیلات داشته باشند و لذا نرخ حاکم بر بازار پول که بالای 24 تا 34 درصد است با نرخ 14 درصدی وام مسکن هیچ سنخیتی ندارد.

فاصله 10 تا 20 درصدی نرخ سود 24 درصدی تسهیلات مشارکتی و نرخ سود 30 تا 34 درصد بازار آزاد پول و موسسات غیر مجاز، با نرخ 14 درصدی وام مسکن، مانع از آن می شود که بانک ها منابع خود را به وام مسکن تخصیص دهند.

این فاصله بزرگ 10 تا 20 درصدی، یکی از عوام مهم پرداخت نکردن وام مسکن است و محاسبه هزینه فایده و قیمت پول در شرایط کنونی اقتصاد کشور، به بانک ها این علامت را می دهد که با نرخ 14 درصدی وام ندهند.

مگر آن که خود دولت این فاصله بزرگ را با یارانه پرداخت کند.

مقایسه سهم بانک ها از مانده تسهیلات

مقایسه سهم بانک های تجاری، تخصصی و غیر دولتی از مانده تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری نشان می دهد که بانک های غیردولتی، خصوصی و خصوصی شده، و موسسات اعتباری روی هم با سهم 56 درصدی از مانده تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند همچنین رشد 17.8 درصدی تسهیلات بانک های غیر دولتی دو برابر رشد 9 و 10 درصدی تسهیلات بانک های تجاری و تخصصی بوده است.

براین اساس، می توان نتیجه گرفت  که رشد تسهیلات غیر دولتی ها دو برابر بانک های دولتی و تخصصی است و هم از نظر توان بانک های غیر دولتی و جذب منابع و همچنین از نظر فشار بازار و واحدهای اقتصادی برای دریافت تسهیلات، انتظارات از بانک های غیر دولتی دو برابر بانک های تخصصی و تجاری رشد کرده است.

مشارکت مدنی با رشد  بیش از 10 درصدی و فروش اقساطی با رشد 20 درصدی همچنان 69 درصد مانده تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری را به خود اختصاص داده است

بررسی سهم بانک های تجاری، تخصصی و غیر دولتی از کل تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری نیز نشان می دهد که بانک های خصوصی، خصوصی شده و موسسات اعتباری با سرفصل غیر دولتی ها، معادل 56 درصد از مانده تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری کشور را به خود اختصاص داده اند و با پرداخت 319 هزار میلیارد تومان، از نظر مانده تسهیلات بالاتر از بانک های تجاری و تخصصی قرار دارند.

مسکن مهر مقدم بر وام 60 میلیونی

برخی کارشناسان و مردم نیز می گویند که دولت به جای نرخ 14 درصدی وام مسکن، که با عدم استقبال بانک ها مواجه شده است بهتر است که مسکن مهر که نیمه تمام است را تکمیل کند و از منابع موجود و پول های مردم استفاده کند تا با اقساط مناسب مردم صاحب خانه شوند و ریسک بانک ها نیز کاهش یابد.

نسبت مطالبات غیر جاری در بخش مسکن نشان می دهد که تنها 5 درصد اقساط وام مسکن با مشکل معوقه شدن مواجه است در حالی که در سایر تسهیلات بین 11 تا 20 درصد وام ها با مشکل معوقات مواجه است لذا وقتی مردم اقساط خود را پرداخت می کنند و معوقات در وام مسکن کم است چرا دولت به دنبال تامین منابع برای مسکن مهر نیست و چرا این طرح های مسکن که هر روز بر هزینه تمام شده و قیمت مصالح و کارگر آن اضافه می شود، را تکمیل نمی کند.

 این واقعیت در بازار پول قابل لمس است که بانک ها و صاحبان نقدینگی، تمایل به افزایش نرخ سود تسهیلات بالای 24 درصد تا 30 درصد دارند و لذا در شرایطی که چنین تمایلاتی در بازار پول وجود دارد، طبیعی است که تمایل به پرداخت وام مسکن با این حجم بالا و نرخ پایین و دوره بازگشت طولانی بیش از 10 سال وجود ندارد.

دلیل اصلی توقف پرداخت وام ٦٠ میلیونی نبود منابع بانکی است که حتی همتی، مدیرعامل بانک ملی، هم بر آن صحه می‌گذارد.

حیدر مستخدمین‌حسینی، کارشناس بازار پول و سرمایه، درباره عدم اجرای این مصوبه در نظام بانکی کشور از نظام دستوری در ایران و تکالیف متعدد بر دوش شبکه بانکی کشور انتقاد کرد و گفت: اگرچه امسال برای اولین‌بار به مردم سودی بالاتر از نرخ تورم داده می‌شود، اما در سال‌های گذشته حق مصرف‌کننده و سپرده‌گذار در اعطای سود به‌شدت تضعیف می‌شد تا جایی که در آخر دوره و در زمان پرداخت سود، قدرت خرید سپرده‌گذار کاهش پیدا می‌کرد.

 وی تصریح کرد: متأسفانه نظام بانکی کشور همواره دستخوش سیاست‌های دستوری بوده و این تکالیف دستوری موجب شد تا بانک‌ها در دوره‌ای برای جبران مابه‌التفاوت هزینه‌های خود به شرکت‌داری و بنگاه‌داری هم روی بیاورند.

مستخدمین در مورد وام‌های ٦٠ میلیونی مسکن گفت: این وام از دو رویکرد موردتوجه است؛ اول آنکه نرخ سود آن نسبت به نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی شش درصد بالاتر است؛ در واقع نرخ سود این تسهیلات ٢١ درصد است، درحالی‌که نرخ تورم طبق اعلام بانک مرکزی ١٥ درصد است. بنابراین کسانی که می‌خواهند از این تسهیلات در حوزه خرید مسکن استفاده کنند، باید شش درصد بالاتر از تورم سود بدهند.

وی ادامه داد: از طرفی دیگر، قیمت تمام‌شده پول در شبکه بانک‌های خصوصی ٢٤ تا ٢٦ درصد است؛ حالا باید چنین تسهیلاتی با نرخ ٢١ درصد داده شود بنابراین بانک‌ها از همه طرف تحت‌فشار هستند که چنین وامی را اعطا نکنند. از سویی دیگر، عبدالناصر همتی، رئیس شورای هماهنگی بانک‌ها، در مورد عدم‌پرداخت وام ٦٠ میلیونی مسکن به «ایسنا» اعلام کرده است: درحال‌حاضر بانک‌ها منابع کافی برای پرداخت وام ٦٠ میلیونی مسکن در اختیار ندارند و باید با همراهی با سودهای سپرده توافقی بهای تمام‌شده پول خود را کاهش دهند تا بتوانند به پرداخت چنین وام‌هایی با سود کمتر وارد شوند.

وام مسکن 60 میلیونی در انتظار بازشدن قفل منابع بانک ها

 به گفته وی، در شرایط فعلی و همانطور هم که بارها موردتأکید قرار گرفته است بانک‌ها از سرمایه کافی برخوردار نیستند و پرداخت وام‌هایی نظیر وام ٦٠ میلیونی مسکن در صورت رشد منابع آنها ممکن خواهد بود؛ در واقع بانک‌ها باید هزینه‌های خود را به‌گونه‌ای مدیریت کنند که برای پرداخت تسهیلات با نرخ سود پایین‌تر با کمترین مشکل مواجه شوند.

او به این مسئله هم اشاره کرده است که در این وام نرخ سود مشارکت ٢٤ درصد برای ساخت و نرخ ٢١ درصد برای خرید تعیین شده است که در مجموع نمی‌تواند نرخ پایینی برای تسهیلات‌دهی باشد، اما موضوع مورداهمیت این است که بانک‌ها بتوانند بهای تمام‌شده پول خود را با سود ناشی از تسهیلات هماهنگ کنند.

مدیرعامل بانک ملی متذکر شده است: اگر بانک‌ها خود را به نرخ سودهای سپرده توافقی که در آخرین تغییر به سالانه ٢٠ درصد کاهش یافت، پایبند دانسته و از آن منحرف نشوند، آن‌گاه هزینه پول آنها که اکنون به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای بالاست، کاهش یافته و دیگر نرخ سود کمتر از حد معمول تسهیلات‌دهی نمی‌تواند عاملی برای تأخیر در پرداخت وام‌هایی نظیر وام ٦٠ میلیونی مسکن باشد.

او البته توضیحاتی درباره گمانه‌زنی‌های برخی رسانه‌ها مبنی بر احتمال منع‌شدن بانک‌های بدهکار به بانک مرکزی در پرداخت تسهیلات مسکن نیز ارائه کرده است. به گفته همتی، بانک‌های بدهکار دو نوع هستند که باید از یکدیگر تفکیک شوند؛ بانک‌هایی که اغلب با تسهیلات تکلیفی بدهکار می‌شوند که در این حالت بدهی آنها نرمال بوده و جزئی از عملکرد آنها نیست. اما برخی دیگر از بانک‌ها به دلیل وام‌دهی زیاد ناچار به اضافه‌برداشت از بانک مرکزی می‌شوند و بدهی آنها بالا می‌رود که در این حالت برای پرداخت تسهیلات بیشتر با مشکل مواجه می‌شوند.

 رئیس شورای هماهنگی بانک‌ها نسبت به ورود تدریجی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ٦٠ میلیونی مسکن در آینده‌ای نزدیک هم ابراز امیدواری کرده و درعین‌حال گفته است بانک ملی نیز به‌زودی در این رابطه اقدام می‌کند. گفته‌های همتی در قامت رئیس شورای هماهنگی بانک‌ها نشان می‌دهد که بانک ملی هم به‌عنوان بزرگ‌ترین بانک دولتی ایران همچون بانک‌های دیگر دست روی دست گذاشته و این مصوبه را اجرا نکرده است.

نکته قابل‌توجه این است که در بازار پولی که بانک ملی تا اندازه‌ای رهبری بازار را در دست دارد، چشم بانک‌های دیگر برای اجرای این مصوبات به بانک ملی است. از طرفی دیگر از سخنان همتی این‌طور استنباط می‌شود که از آن جهت که قسمت اعظمی از منابع آنها قفل شده، نباید انتظار پرداخت چنین وامی را به این زودی‌ها‌داشت.