راهكارهای تقویت تأمین مالی بخش مسكن در بازار سرمایه

گروه اقتصادی: خداداد غریب‌پور - مدیرعامل شرکت گروه مالی سپهر صادرات در یادداشت پیش رو به راهكارهای تقویت تأمین مالی بخش مسكن در بازار سرمایه پرداخته و آورده است: در شرایطی که سایر ابزارهای موجود برای تقویت بخش مسکن ازجمله لیزینگ مسکن نتوانسته رقیب خوبی برای تسهیلات بانکی باشد، توجه به ذائقه سرمایه گذاران در بخش مسکن می تواند به طراحی ابزارهای کاراتر کمک نماید.

به گزارش بولتن نیوز، متن این یادداشت که به صورت اختصاصی در اختیار خبرنگار ما قرار گرفته، به شرح زیر است:

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است که با ارتباطات پسین و پیشین گسترده خود می‌تواند به موتور رشد اقتصادی و توسعه کشور بدل شود. همچنین بخش مسکن تاثیر بسزایی بر اشتغال دارد بطوریکه سهم اشتغالزایی بخش مسکن، جزو بالاترین آمار اشتغالزایی در میان سایر بخش های اقتصاد کشور است. درنتیجه لزوم پرداختن به موضوع مسکن به عنوان یکی از نیازهای ضروری و حقوق اساسی شهروندان و همچنین راهکاری به منظور بهبود شاخص رشد اقتصادی، افزایش اشتغال و افزایش رفاه در کشور بیش از پیش نمایان می‌شود.

سیاست‌گذاری در بازار مسكن از دو جنبه كلی تحریك عرضه یا تحریك تقاضا قابل دسته‌بندی است. سیاست‌های حمایتی از تولیدكنندگان و سازندگان مسكن در قالب بخش عرضه و حمایت از مصرف‌کنندگان و افزایش قدرت خرید آن‌ها در قالب بخش تقاضا قرار می‌گیرند. در كشور سیاست‌های اعلامی و اجرا شده در سال‌های اخیر به تحریك سمت تقاضای مسكن و افزایش قدرت خرید خریداران مسكن معطوف بوده است.

لازم به ذكر است كه هزینه مسکن از مهم‌ترین هزینه‌های سبد خانوار ایرانی است و سهم بالایی از هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد اما روند رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته به‌گونه‌ای بوده است که سهم هزینه‌های مسکن در آن رشد کرده و افزایش یافته است. مطابق آمار و اطلاعات ارائه شده مركز آمار ایران، سهم هزینه مسکن از 25.6 درصد در سال 1388 به بیش از 33 درصد در سال 1399 افزایش یافته است. این در حالی است که سهم هزینه مسکن همواره در خانوارهای شهری بیش از خانوار روستایی و در دهک‌هایی پایینی به مراتب بیشتر از دهک‌های بالای درآمدی بوده است.

با توجه به سهم قابل توجه هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار اهمیت ایجاد و تقویت سازوکارهای مناسب تأمین مالی برای افزایش توانمندی افراد در جهت تهیه مسکن مناسب و استاندارد در قالب سیاست‌های تحریك تقاضا می‌بایست مورد توجه مسئولین و سیاست‌گذاران اقتصادی کشور قرار گیرد.

در حال حاضر تأمین مالی بخش مسكن در ایران وابستگی زیادی به نظام بانكی دارد و بخش قابل توجهی از تأمین مالی در این بخش از طریق بانک‌ها صورت می‌گیرد و سایر ابزارهای مالی در این بخش كمتر مورد توجه و استفاده قرار می‌گیرند و لذا مشكلاتی ازجمله الف) محدودیت اعتبارات بانكی؛ ب) نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی؛ ج) انعطاف اندک نظام بانکی و د) سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد؛ گریبانگیر این نظام تأمین مالی است.

برای بهبود شرایط و رونق سمت تقاضای مسكن به عنوان یكی از نیازهای اساسی و یك اهرم پیشران اقتصاد كشور علاوه بر نقش بی بدیل دولت در حمایت از افزایش تولید و ساخت و ساز در بخش مسکن، می‌بایست نسبت به تقویت و توسعه سایر ابزارهای تأمین مالی در کنار افزایش میزان تسهیلات مسكن نیز توجه ویژه‌ای صورت گیرد. بدین منظور ابزارهایی در بازار سرمایه برای تامین مالی بخش مسکن طراحی شده که شامل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (به عنوان ابزاری برای تقویت سمت تقاضا) و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (به عنوان ابزاری برای تقویت سمت عرضه و سرمایه گذاری در صنعت ساختمان و تولید مسکن) می باشد.

بررسی عملکرد این صندوق ها و تعداد صندوق های موجود در بازار (به استناد اطلاعات موجود در سایت فرابورس هر کدام دو صندوق هستند) حاکی از آن است که این ابزارها نتوانسته اند کمکی خاصی به توسعه بخش مسکن از طریق جذب سرمایه های خرد و کلان نمایند. ازجمله دلایل این موضوع می توان به عدم انطباق بازده مورد انتظار سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در بخش مسکن با بازده صندوق های موجود در بازار اشاره نمود. در واقع این صندوق ها، همچون سایر صندوق های با درآمد ثابت عمل می نمایند و سرمایه گذاران امکان انتفاع از واحدهای ساخته شده و یا بازده بخش مسکن ندارند. کما اینکه نرخ بازده این صندوق ها بعضا انطباقی با بازده سایر ابزارهای موجود در بازار و سایر دارایی های سرمایه ای نداشته است.

در شرایطی که سایر ابزارهای موجود برای تقویت بخش مسکن ازجمله لیزینگ مسکن نتوانسته رقیب خوبی برای تسهیلات بانکی باشد، توجه به ذائقه سرمایه گذاران در بخش مسکن می تواند به طراحی ابزارهای کاراتر کمک نماید.

برای توسعه بخش مسکن حداقل سه ضلع 1) دارندگان زمین؛ 2) شرکت های پیمانکاری در بخش ساختمان و 3) سرمایه گذاران؛ می بایست در پروژه ها مشارکت نمایند. انگیزه اصلی سرمایه گذاری در بخش مسکن خانه دار شدن فرد و یا ارتقاء کمی و کیفی مسکن فرد است. لذا در صورتیکه علاوه بر طراحی ابزارهای نوین در بازار سرمایه، دولت نیز سهم بزرگتر و فعال تری در این خصوص داشته باشد، می توان به استقبال سرمایه گذاران امیدوار بود.

 با توجه به ظرفیت های بازار سرمایه و امکان استقرار ناظر مستقل در پروژه های ساختمانی توسط بورس، بدون شک ورود به طراحی ابزارهای کاراتر، تاثیر مشخص و مثبتی بر اقتصاد مسکن خواهد داشت.

افزایش تولید و عرضه واحد مسكونی در سمت عرضه و افزایش توان و قدرت خرید افراد در راستای تقویت تقاضا می‌تواند منجر به ایجاد ثبات، تعادل قیمت مسكن می‌گردد و درنتیجه افزایش معاملات و ایجاد رونق در این بازار علاوه بر رونق در حلقه‌های قبل و بعد می‌تواند به افزایش رشد اقتصادی در كشور نیز امیدوار بود.