چرا دارایی‌های بد بازده بالا می‌دهند و چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق گران است؟

گروه اقتصادی:  دکتر حامد قدوسی استاد اقتصاد در دانشگاه استیونس نیوجرسی طی یادداشتی نوشت: در دو پست قبلی دو سوال برای فکر کردن طرح کردیم: ۱) چرا دارایی‌های بد (یعنی ریسکی) بازده بالاتر دارند؟  ۲) چرا نرخ اجاره به قیمت در شهرهای بی‌رونق و در حال افول خیلی بالاتر از شهرهای داغ و پررونق است؟جواب این دو سوال بی‌ربط به هم نیست و هر دو را با هم در یک پست پاسخ می‌دهیم.

به گزارش بولتن نیوز، پاسخ کوتاه و اصل بنیادی این است: در تعادل «همه دارایی‌ها» باید بازده متناسب با ریسک یک‌سان بدهند. یعنی مثل ظروف مرتبطه، نهایتا سیل تقاضا/خروج سرمایه‌گذاران «قیمت‌های» دارایی‌ها را طوری تغییر می‌دهد که یک برابری بین بازارهای مختلف ایجاد شود.

اگر این اصل ظروف مرتبطه را اول از همه در ذهن داشته باشیم جلوی خیلی اشتباهات را در تصمیم‌گیری‌های سرمایه‌گذاری روزانه می‌گیرد. مثلا اگر شنیدید که «فلان بانک/موسسه/بازار/دارایی» بازده خیلی عجیبی می‌دهد، حتما و حتما شک کنید که جایی از قضیه ایراد دارد و از شما پنهان است. در دنیایی که سرمایه‌گذاران با اشاره یک کلیک می‌توانند سرمایه خود را وارد چنین بازاری کنند، «بازده اضافه» در کسری از ثانیه ناپدید می‌شود.

حالا ولی می‌پرسید که پس چرا این همه تفاوت بین بازده بلندمدت بازارهای مختلف در طول زمان می‌بینیم؟ مثلا بازار اوراق قرضه دولتی ممکن است فقط ۲-۳ درصد و بازار سهام اقتصادهای توسعه‌یافته ۸-۹ درصد و بازار سهام اقتصادهای در حال توسعه ۱۵-۱۶ درصد و الخ سود بدهند. پاسخ ساده این است: «ریسک» این بازارها یک‌سان نیست و آن بازده اضافه ظاهری که می‌بینیم در واقع «پاداشی» برای جبران ریسک بیش‌تر است.

مثال: اوراق قرضه دولتی کشورهای توسعه‌یافته بازده بسیار پایینی می‌دهد چون ریسک نکول آن‌ها خیلی اندک است و همه دوست دارند در آن سرمایه‌گذاری کنند. در نتیجه قیمت اوراق بالا رفته و بازده آن خیلی پایین می‌آید. در مقابل اوراق قرضه یک دولت رو به ورشکستگی (مثلا یونان) بازده خیلی بالاتری می‌دهد چون احتمال سوخت پول در آن زیاد است و تقاضای چندانی برایش وجود ندارد مگر این‌که بازده خوبی به سرمایه‌گذاران وعده داده شود. این بازده ظاهری بالاتر در واقع جبران پیش‌پیش ضررهای احتمالی آینده است. جمع‌بندی: به صورت انتظاری بازده میانگین هر دو نوع اوراق نهایتا یکی است!

همین اتفاق در مورد شرکت‌ها هم صادق است. سهام یک شرکت معتبر و جا افتاده و دارای بازار مستحکم و دور از ریسک ورشکستگی (مثلا به بنز یا مایکروسافت یا اپل فکر کنیم) نیاز چندانی به بازده بالا ندارد چون ریسک خیلی شدیدی به سرمایه‌گذار تحمیل نمی‌کند. در مقابل سهام یک شرکت نزدیک ورشکستگی یا یک شرکت ناشناخته یا شرکتی که فروشش در چرخه‌‌های تجاری خیلی بالا و پایین می‌رود، جذابیت کمی برای سرمایه‌گذار دارد و در نتیجه باید در تعادل بازده بالاتری بدهد تا افراد حاضر به خرید آن شوند. مثال اعلای این مورد بازده بلندمدت شرکت‌های یوتیلیتی (آب و برق و گاز و ...) است که خیلی پایین است. این شرکت‌ها نه ریسک ورشکستگی چندانی دارند و نه فروش‌شان در دوره رکود و رونق خیلی بالا و پایین می‌رود. در نتیجه گزینه خوبی برای سرمایه‌گذاری امن هستند، تقاضا برای‌ سهام‌شان بالا است، قیمت‌ سهام‌شان بالا می‌رود و «بازده» سهام‌شان «پایین» می‌رود! تکرار کنیم: بازده کم، برای شرکت خوب.

شاید برای‌تان جالب باشد که برخی دارایی‌ها که در دوره رکود بازده مناسب دارند (مثلا طلا)، به اصطلاح به دارایی «پوشش ریسک» معروفند چون خلاف جهت بازار حرکت می‌کنند. این نوع دارایی‌ها حتی ممکن است از بازده اوراق بدون ریسک هم کم‌تر بازده بدهند! چرا؟ چون به خاطر آن خاصیت خیلی خوب‌شان، مردم حاضرند حتی بازده خیلی کم را قبول کنند ولی مقداری از این دارایی را در سبدشان داشته باشند.

جمع‌بندی عملی: اگر یک مدیر صندوق یا مشاور سرمایه‌گذاری به شما گفت که فلان پورت‌فولیو یا سهم یا دارایی بازده خیلی خوب دارد، اول از همه بپرسید: چرا بازده خیلی خوب دارد؟ آیا به این خاطر نیست که «دارایی بدی» است؟ یا به این خاطر این‌که بازار قیمت درستی روی آن نگذاشته است؟ وقتی این عینک را به چشم بزنید، نگاه‌تان به خیلی مشاوره‌های سرمایه‌گذاری یا عمل‌کرد مدیران سرمایه‌گذاری وارونه می‌شود.

فعلا در این نقطه توقف کنیم تا در پست بعدی در مورد اجاره و خرید مسکن هم صحبت کنیم.