افزایش وام خرید مسکن تنها به نفع فروشنده است نه به نفع خانوارهای بدون مسکن
مشاور محترم وزیر، وام ساخت مسکن را افزایش بدهید نه وام خرید!
عده ای از کارشناسان با انتقاد از افزایش وام خرید مسکن به دلیل تاثیر نامطلوب برقیمت مسکن و تورم عمومی کشور معتقدند که این روش تنها به نفع سوداگران و بساز و بفروش ها و همچنین و کسانی است که می خواهند واحدهای خود را بفروشند و با رشد میزان وام مسکن، واحدهای ساخته شده و موجود را بدون اینکه از قیمت بالای خود صرفنظر کنند و آن را کاهش دهند، به فروش برسانند
گروه اقتصادی – در سال های اخیر، کارشناسان بازار مسکن دیدگاه های مختلفی در مورد اثر وام مسکن و اعتبارات بانکی و کمک های دولت بر رونق ساخت وساز و خرید و فروش و همچنین کمک به خانوارهای بدون مسکن مطرح کرده اند و برخی طرفدار وام خرید مسکن به طرف تقاضا و خریدار و عده ای دیگر طرفدار وام ساخت مسکن به طرف عرضه یا تولید کننده مسکن هستند.
به گزارش بولتن نیوز، عده ای معتقدند که دولت باید متناسب با رشد قیمت مسکن، وام مسکن برای خریدار را باید به میزان 80 درصد قیمت مسکن افزایش دهد تا خانوارها و متقاضیان بتوانند صاحب خانه شوند.
اما در مقابل عده ای از کارشناسان با انتقاد از روش افزایش وام خرید مسکن به دلیل تاثیر نامطلوب برروی افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش تورم عمومی کشور معتقدند که این روش تنها به نفع سوداگران و بساز و بفروش ها و همچنین و کسانی است که می خواهند واحدهای خود را بفروشند و با رشد میزان وام مسکن، واحدهای ساخته شده و موجود را بدون اینکه از قیمت بالای خود صرفنظر کنند و آن را کاهش دهند، به فروش برسانند
این کارشناسان می گویند که بلافاصله پس از رشد میزان وام، قیمت ها نیز رشد می کند و وام مسکن نه تنها کمکی به خانه دار شدن خانوارها نمی کند بلکه عملا تنها باعث فروش خانه های موجودمی شود و رکود موجود در بازار را به نفع سازنده ها تغییر می دهد و اندکی رونق فروش ایجاد می کند.
همچنین اقساط وام خرید مسکن برای آپارتمانی که حدود 300 میلیون تومان است بیش از 1 میلیون تومان در ماه خواهد بود که باعث مشکلاتی برای خریدار، بانک و... می شود و معوقات بانکی را افزایش خواهد داد
در نتیجه کارشناسان می گویند بهتر است وام ساخت مسکن به سازنده و انبوه ساز داده شود تا طرف عرضه یا تولید مسکن تقویت شود و انبوه ساز و سازنده، پرداخت اقساط وام را به مالک و خریدار منتقل کنند.
از این طریق، نه تنها قیمت مسکن متاثر از وام ساخت مسکن رشد نمی کند بلکه برعکس، ساخت مسکن رونق می یابد و عرضه بیشتر می شود و موجب کاهش قیمت یا تثبیت آن می شود و وام ساخت عامل گران شدن مسکن نیست.
شنیده ها حاکی از آن است بعد از انتخاب عباس آخوندی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، برخی مشاوران این وزارتخانه از جمله دکتر حسین عبده تبریزی، با موافقت وزیر افزایش وام خرید مسکن را پیشنهاد داده اند.
این در حالیست که این طرح، عملا باعث گران شدن مسکن، و تنها فروش واحدهای احتکار شده و خالی موجود می شود و تاثیری در طرف عرضه و تولید در شرایط تورمی کنونی ندارد و جز تورم، رشد نقدینگی، افزایش قیمت مسکن و مشکلات بیشتر برای پرداخت اقساط اثری بر تعادل بازار مسکن نمی گذارد و نقطه برخورد عرضه و تقاضا یعنی قیمت را بالاتر خواهد برد.
برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن، با انتقاد از این طرح می گویند، که جناب اقای دکتر آخوندی که قبل از وزارت در شرکتهای بزرگ ساختمانی سهامدار بوده و همچنین مشاورانی مانند جناب دکتر عبده تبریزی که هم اکنون در بازار ساخت مسکن و بانکداری، فعال هستند و به عنوان سازنده مسکن و سهامدار شرکت های سازنده مسکن مطرح هستند، طرح هایی را پیشنهاد می کنند که موجب رشد تقاضا برای واحدهای موجود می شود و واحدهای ساخته شده موجود را با رشد تقاضا و خرید و فروش مواجه می کند.
البته با توجه به سابقه آقای عبده تبریزی در سمت های بالایی همچون ریاست سازمان بورس اوراق بهادار، پذیرفتن سمت مشاور وزیر در وزارت راه و شهرسازی را با ابهام و پرسش کارشناسان مواجه کرده است.
نگاهی به سوابق بانک ها و گروه های ساختمان ساز
سایت تابناک در خبری به شماره 166532 در تاریخ 2 خرداد 1390 مطلبی را به نقل از هفته نامه «همشهری اقتصاد» نوشته و به فعالیت بانک اقتصاد نوین که یکی از مدیران آن جناب دکتر عبده تبریزی بوده، اشاره کرده که بخش کوتاهی از آن را برای روشن شدن موضوع فعالیت ایشان در بخش ساختمان سازی بازنشر می دهیم.
" ........ گروهی دیگر از صاحبان سرمایه که اتفاقا ساختمان‌ساز هم بودند، بانکی را برای خود تاسیس کردند. سال‌ها قبل شرکتی پیمانکاری در کشور تاسیس شد که شاخص‌ترین پروژه‌های ساختمانی را برعهده می‌گرفت. موسسان نام شرکت را «استراتوس» گذاشتند. شرکت سال 1357 تاسیس شده بود. بنیانگذاران هم جملگی مهندسان ساختمانی بودند که فعالیت‌های انقلابی بسیاری داشتند. این گروه نام نوعی ابر را برای شرکت خود انتخاب کردند که در تعریف علمی باران‌ساز است.
در صدر شرکت چهره‌های جوان ولی پیچیده قرار گرفته بود. «محمدصدرهاشمی» مدیرعامل گروه در دهه 60 در فضایی سیاسی و اقتصادی ایران نامی آشنا شد. او اصالتی کرمانی دارد. صدرهاشمی روایت میکند در حال حاضر بیش از 10 هزار کارمند دارد. صدرهاشمی تا نیمههای دهه 60 شرایط سختی در زندگی داشت. او خود میگوید پروژهای در تبریز برای شرکت پیمانکاری گرفتهبود که برای مسافرت به تبریز و اقامت در مسافرخانه هم پول کافی در اختیار نداشت. صدرهاشمی در شرایطی زندگی خود را چنین بیان میکند که در حال جاضر یکی از متمولترین مدیران اقتصادی ایران است. صدرهاشمی و شرکتش طی 10 سال گذشته بیش از ده پروژه بزرگ پیمانکاری ایران را انجام دادهاند. او در پاکستان نیز سرمایهگذاریهای صورت دادهاست.
عده‌ای روایت می‌کردند که صدرهاشمی حتی برای یاری دولت به خرید کالاهای ضروری برای جبهه‌ها هم کمک می‌کرده است. صدرهاشمی طی سال‌های دهه 70 به حاشیه رفت و سعی کرد تا گروه را تقویت کند. در همین سال‌ها عباس آخوندی وزیروقت مسکن و شهرسازی به صدرهاشمی و دیگر دوستان او توصیه میکند تا تعاونی جداگانه‌ای برای فعالیت‌های ساختمانی تاسیس کنند. این گروه مسوولیت تامین نیازهای مالی شرکت را برعهده داشت. استراتوس و تعاونی جدید در سال 1380 به نتیجه‌گیری جدید می‌رسند.
آنان نیروهای موثری در دولت داشتند و ایده تاسیس بانک را هم از همانجا می‌گیرند.«بانک اقتصادنوین» به عنوان اولین بانک خصوصی ایران چنین شکل می‌گیرد. گروه استراتوس و یک گروه ساختمانی دیگر به همراه صدرهاشمی و همچنین حسین عبده تبریزی دبیرکل اسبق بورس تهران رایزنی‌های خود برای تاسیس بانک را آغاز می‌کنند. این بار هم به توصیه حسین عبده تبریزی که خود سابقه بسیاری در ساختمان سازی و امور مالی دارد، جلال رسول‌اف به سرعت به تیم موسس بانک افزوده می‌شود. در همان سال مجمع عمومی بانک پس از کسب رای موافق بانک مرکزی تشکیل می‌شود و با شماره 177132 به صورت رسمی به ثبت می‌رسد.
گروه ساختمان‌ساز به سرعت سرمایه 250 میلیارد ریالی را جمع‌آوری می‌کنند. سرمایه به سرعت به عدد 2500 میلیارد ریال می‌رسد. سال 89 هم همزمان با اوج‌گیری فعالیت‌های بانک میزان سرمایه به عدد چهار هزار میلیارد ریال صعود میکند. شرایط بانک به قدری برای موسسان آن دلپذیر بوده که حتی آنان پیش‌بینی کرده‌اند در سال آینده سرمایه بانک به رقم 15 هزار میلیارد ریال برسد. حسین عبده تبریزی صاحب شماره حساب «یک» این بانک، از سال‌های حضور در بورس تهران خاطرات خوشی داشت و به همین دلیل بانک را به سرعت وارد بورس میکند.
شرایط در بازار سهام هم برای بانک دلپذیر می‌شود و نهاد مورد توجه گروه استراتوس به سرعت به یکی از شرکتهای سودده بدل می‌شود. سال گذشته بانک اقتصاد نوین به هرکدام از سهامداران خود برای هرسهم 450 ریال سود داده بود.
بانک طی سال‌های فعالیت خود 250 شعبه تاسیس میکند و همچنان به امور ساختمانی هم می‌پردازد. حضور در صنعت ساختمان‌سازی بانک اقتصاد نوین را به شدت به بانک تات شبیه کرده بود ولی این دو گروه در یک منطقه سرنوشتی متفاوت یافتند. تاتی‌ها به‌دلیل حضور علی انصاری و نزدیکی او به نهادهای دولتی هیچ‌گاه مورد سرزنش قرار نگرفتند ولی راهبران اقتصادنوین حداقل دو بحران سخت را تجربه کردند. بار اول رئیس دولت در یکی از سخنرانی‌های خود به افرادی اشاره کرد که معاملات آهن و ملک می‌کنند. مرجع کلام او از سوی تحلیلگران بیرونی بانک اقتصادنوین اعلام شد. این اولین بحران سخت برای ساختمان‌سازان بانکدار بود. اما داستان به پایان نرسید.
بانک اقتصاد نوین در کنار فعالیت‌های مالی خود شرکتی را به نام «نوسا» تاسیس کرده بود که این شرکت در پروژه‌های عمرانی فعالیت می‌کرد. نوسا به‌دلیل حضور اثرگذار خود در این حوزه و همچنین بهره‌گیری از روابط گذشته به اصلی‌ترین شرکت عمرانی کشور بدل می‌شود. از همین روی پروژه ساخت خط مترو حقانی به شرکت نوسا وابسته به بانک اقتصاد نوین واگذار می‌شود.
صاحبان شرکت به سرعت شرکت مشاوره‌ای از «دوبی» را برای سرمایه‌گذاری مشترک به تهران دعوت می‌کنند. نوسا و شرکت خارجی کار را استارت زده بودند که ماجرای مترو حقانی به بحرانی بزرگ بدل می‌شود. پروژه به دلایل غیراقتصادی از «نوسا» گرفته می‌شود تا بزرگ‌ترین ضربه به بانک اقتصادنوین وارد شده باشد. «اقتصادنوین» در این دوره اختلافاتی هم با بانک کشاورزی پیدا میکند که خود سرفصل گرفتاریهای بعدی بانک بود. همزمان با این جریان اقتصادنوین به شدت از سوی محافل اقتصادی سرزنش می‌شود. پیش از آنکه ماجرای «نوسا» رخ دهد، بخش خصوصی ایران تجربه‌ای تلخ به‌دست آورده بود."
سابقه و حکم آخوندی برای عبده تبریزی
در حكمي از سوي آخوندي عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي شد دكتر حسين عبده تبريزي در حكمي به عنوان مشاور وزير راه و شهرسازي در امور مديريت و تامين مالي منصوب شد.
عباس آخوندي در حكم خود خطاب به دكتر حسين عبده تبريزي تصريح كرد: با توجه به دانش و تجارب ممتد و ارجمند جنابعالي در حوزه مديريت مالي در استانداردهاي بين‌المللي به موجب اين حكم به عنوان مشاور وزير در امور مديريت و تامين مالي منصوب مي‌شويد.
در ادامه اين حكم آمده است: تغيير در رابطه دولت-بازار و افزايش سهم سرمايه‌گذاري و كنشگري اقتصادي در حوزه حمل ونقل و مسكن و شهرسازي به نفع بخش خصوصي، سياست اصولي اعلام شده از سوي اين وزارتخانه است. افزون بر اين، محدوديتهاي مالي دولت در امر سرمايه‌گذاري در امور زيربنايي توجه بيشتر به بهبود محيط كسب و كار و سهولت و تشويق سرمايه گذاري بخش خصوصي را ناگزير مي‌كند.
وزير راه و شهرسازي در پايان حكم خود به دكتر حسين عبده تبريزي تاكيد كرده است: با توجه به مطالب فوق از جنابعالي درخواست دارم تا در زمينه مديريت منابع و متنوع سازي ابزارهاي تامين مالي در حوزه ي ماموريت‌هاي اين وزارتخانه به طور عام و مديريت تامين مالي طرح‌ها و پروژه‌هاي مهم در دست اقدام اين وزارتخانه به طور خاص به اينجانب مشاوره دهيد.
دكتر حسين عبده تبريزي پيش از اين رئيس هيأت مديره ليزينگ بانك اقتصاد نوين (1389-1385)، رئيس هيأت مديره كانون نهادهاي سرمايه‌گذاري ايران (1389-1386)، مدير عامل شركت تأمين سرمايه نوين (1389-1387)، مدير عامل شركت تأمين سرمايه اقتصاد نوين (1387-1385) ، دبير كل مؤسسه توسعه صنعت سرمايه‌گذاري ايران (1387-1385) بوده است.
همچنين در سوابق وي تجربه دبير كلي بورس اوراق بهادار تهران (1384-1382)، مشاور وزير امور اقتصادي و دارايي (1384-1380)، رئيس هيأت مديره بانك اقتصاد نوين (1382-1380)، مدير عامل شركت سرمايه‌گذاري ساختمان ايران (1380-1376)، رئيس هيأت مديره شركت خدمات پژوهش و مشاوره مالي تابان خرد (1385-تاكنون) و رئيس هيأت مديره شركت بين‌الملل سرمايه گذاري و خدمات مالي خردپايه (1384 -تاكنون) نيز وجود دارد.
حسين عبده تبريزي در سال 1330 در تهران متولد شد. در سال 1352، كارشناسي بازرگاني از مدرسه عالي بازرگاني و كارشناسي زبان انگليسي از دانشگاه علامه طباطبايي دريافت نمود. در سال 1353، تحصيلات خود را رشته مديريت بازرگاني در مركز مطالعات مديريت ايران در سطح كارشناسي ارشد ادامه داد و تحصيلات عالي خود را در در سطح دكتراي رشته امور مالي و بانكداري در مدرسه عالي بازرگاني منچستر در سال 1355 به پايان رساند.
سابقه تدريس دكتر عبده به دهه 50 باز مي‌گردد. از آن زمان تا كنون وي در بسياري از مؤسسات آموزش عالي، سازمان‌ها و مراكز تحقيقاتي كشور تدريس كرده است. دانشگاه صنعتي شريف، دانشگاه تهران، دانشگاه شهيد بهشتي، دانشگاه علامه طباطبايي و دانشگاه امام صادق (ع) تنها برخي از مؤسساتي است كه دكتر عبده در آنها به تدريس دانش مالي پرداخته است.
وي همچنين عضو هيأت علمي تمام‌وقت مؤسسه عالي پژوهش در برنامه‌ريزي و توسعه، دانشگاه امام صادق (ع) و دانشگاه علامه طباطبايي بوده است. وي عضو هيأت تحريريه نشريه‌هاي متعدد و از جمله صاحب‌امتياز روزنامه سرمايه بوده است.
حوزه‌هاي تحقيقاتي اخير وي شامل بررسي بحران مالي 2008، بررسي حباب در بورس اوراق بهادار تهران، نظارت بر بازارهاي سرمايه، نظريه ساختار سرمايه، تأمين مالي بخش مسكن و مالي رفتاري در بورس اوراق بهادار تهران بوده است.
چه باید کرد؟
تجربه بیست سال اخیر نشان داده که بهترین راهکار، افزایش عرضه و تولید مسکن و تقویت طرف تولید است و هرجا وام و پول به سازنده مسکن داده شده و مانند مسکن مهر، دولت و بانک مسکن پول را به سازنده داده، عملا موجب رشد تولید و عرضه شده و قیمت را تثبیت کرده یا کاهش داده و یا میزان رشد قیمت در بازار به مراتب کمتر از حالتی است که وام به متقاضی داده می شود.
این شرایط موجب شده که علاوه برمشکل برای خانوارها در پرداخت قسط، مطالبات معوق برای بانک ها، سود وام و جریمه ها برای بانک ها، و... قیمت مسکن نیز به شدت رشد کرده و به میزانی که وام زیاد می شود بیش از آن قیمت مسکن بالا رفته است.
در نتیجه بهتر است که دولت، اشتباهات گذشته را تکرار نکند و هر طرحی که به طرف تقاضا رشد می دهد را کنار بگذارد و به جای آن به دنبال ایجاد صندوق و رشد وام برای سازنده باشد و وام ساخت مسکن را افزایش دهد تا طرف عرضه و تولید تقویت شود و پرداخت اقساط به خریدار ومالک واقعی منتقل شود و دلالی، واسطه گری، رشد قیمت مسکن به نفع دلالی مسکن را از بین ببرد.
وام دو منظوره برای مسکن
طرح مشاور عالی وزیر راه و شهرسازی برای اجرای برنامه عباس آخوندی مبنی‌بر تقویت قدرت خرید مسکن از طریق ایجاد صندوق‌های سپرده‌گذاری در بانک‌ها، با بازتاب‌های مختلفی از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن روبه‌رو شده است. کارشناسان به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرده‌اند به جای پرداخت وام خرید معادل 70 درصد قیمت مسکن که موانعی بر سر راه آن وجود دارد، تقویت وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار در دستور کار قرار بگیرد؛ زیرا این وام هیچ اثر منفی در تورم و نقدینگی ندارد.
چگونه مي‌توان اثر تورمي وام‌خريد را جبران كرد؟
اعلام يكي از برنامه‌هاي اصلي وزارت راه‌وشهرسازي براي هموارسازي مسير تامين مسكن زوج‌هاي جوان و گروه‌هاي كم‌درآمد، با بازتاب‌هايي از سوي كارشناسان اقتصادي روبه‌رو شده است.
طبق گفته مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي، قرار است قدرت خريد مسكن اقشارهدف در دوره جديد، از طريق فعال كردن صندوق سپرده‌گذاري مسكن در بانك‌ها و ميزان تسهيلات خريد مسكن، با قيمت‌هاي روز آپارتمان برابري كند؛ به طوري كه بنابر نظر وزير معادل 70 تا 80 درصد قيمت، وام خريد پرداخت شود.
درباره برنامه احياي وام خريد مسكن به اين شكل، كارشناسان اقتصادي از وجود دو مانع جدي برسر راه دولت خبر مي‌دهند و در عين‌حال پيشنهاد پرداخت وام «دومنظوره» به جاي تسهيلات خريد را مطرح مي‌كنند.
فرهاد بيضايي كارشناس مسكن در اين باره گفت: به‌روزرساني وام خريد مسكن در تهران يعني پرداخت تسهيلات بالاي 200 ميليون تومان براي پوشش قدرت‌خريد يك واحدمسكوني 300 ميليوني كه در اين صورت بارسنگين تامين منابع آن براي دولت و بانك‌ها و همچنين بازپرداخت اقساط ماهانه حدود يك ميليون توماني آن براي خريداران، استفاده از اين روش را غيرممكن خواهد كرد، ضمن اينكه هيچ ضمانتي براي عدم رشد نقدينگي از طريق پرداخت وام‌خريد وجود ندارد. بنابراين روش بهتر آن است كه تسهيلات ساخت با قابليت انتقال به خريدار، تقويت شود.
وي افزود: افزایش قدرت خرید و استفاده از پس‌اندازهای مردمی برای تامین مسکن متناسب با نیاز یکی از نکاتی است که آقاي آخوندي بارها در صحبت‌های خود به آن اشاره داشته‌اند و افزایش قدرت خرید مردم از طریق افزایش وام و تسهیلات خرید مسکن گفته‌اند. افزایش پلکانی وام خرید مسکن سیاستی است که از دهه 70 دنبال شده و به عنوان یکی از سیاست‌های تحریک تقاضا سعی در خروج مسکن از رکود و افزایش رونق در بازار مسکن داشته است. در بحث وام خرید دو نکته اساسی قابل ذکر است، اول اينكه چون اعطای وام خرید اصولا یک سیاست تحریک تقاضا است در شرایط فعلی بازار مسکن که تقاضاي واقعي از عرضه واقعي (تعداد واحدهاي مسكوني موجود در بازار به غير از واحدهاي خالي) بيشتر است و راهکار مناسبی هم برای عرضه متناسب با تقاضای موجود در بازار وجود ندارد، هرگونه تحریک تقاضا منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد و تجربه تلخ سال 85 ممكن است رخ دهد. از سوی دیگر در صورت تخصیص وام خرید چه تضمینی وجود دارد که این نقدینگی تبدیل به ساخت واحدهای مسکونی شود و سوداگری در بازار مسکن را افزایش ندهد؟
بيضايي تصريح كرد: دومين مساله اساسی دیگر که در این میان مطرح است، این است که با توجه به اینکه دولت می‌خواهد 70 تا 80 درصد هزینه مسکن را به متقاضیان وام خرید اعطا کند، با توجه به هزینه متوسط 300 میلیون تومانی یک واحد آپارتمان در تهران، وام‌های چند صد میلیونی برای خرید مسکن از چه منابعی تامین خواهد شد و در صورت تامین این منابع از سوی شبکه بانکی، با توجه به درآمد متوسط یک میلیون تومانی خانوارها، آيا امکان بازپرداخت اقساط برای آنها وجود دارد؟ و در نهايت اينكه آیا این مساله بار مالی برای دولت و شبکه بانکی ایجاد نخواهد کرد؟
اين كارشناس مسكن با تاكيد براينكه شاید اعطای وام خرید برای شهرهای کوچک سیاستی باشد که بتواند منجر به توانمندتر شدن خانوار در تصاحب مسکن باشد، اما این سیاست به هیچ وجه نمی‌تواند در کلان‌شهرها و شهرهای متوسط سیاست کارآمدی تلقی شود، گفت: دولت برای جلوگیری از این مشکل می‌تواند ترکیبی از وام ساخت و وام خرید را در دستور کار قرار دهد. پيشنهاد مي‌شود با تخصیص تسهیلات مسکن به سازندگان مسکن با نظارت دولت، زمینه عرضه واحدهای مسکونی ایجاد شود؛ با این تفاوت که سازندگان در هنگام فروش و عرضه واحدهای مسکونی و همکاری بانک‌های عامل اقدام به فروش اقساطی وام ساخت کنند و وام در اختیار خریدار مسکن قرار گیرد. با اين شكل، تسهیلات در هنگام ساخت و تولید مسکن کارکرد وام ساخت را دارد و در هنگام خرید برای خریدار تبدیل به وام خرید می‌شود و کاهش قیمت مسکن برای خریدار را به دنبال دارد. البته باید توجه داشت دولت زمینه تخصیص وام را برای کسانی فراهم کند كه متقاضی مصرفی مسکن هستند.
به گزارش بولتن نیوز، عده ای معتقدند که دولت باید متناسب با رشد قیمت مسکن، وام مسکن برای خریدار را باید به میزان 80 درصد قیمت مسکن افزایش دهد تا خانوارها و متقاضیان بتوانند صاحب خانه شوند.
اما در مقابل عده ای از کارشناسان با انتقاد از روش افزایش وام خرید مسکن به دلیل تاثیر نامطلوب برروی افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش تورم عمومی کشور معتقدند که این روش تنها به نفع سوداگران و بساز و بفروش ها و همچنین و کسانی است که می خواهند واحدهای خود را بفروشند و با رشد میزان وام مسکن، واحدهای ساخته شده و موجود را بدون اینکه از قیمت بالای خود صرفنظر کنند و آن را کاهش دهند، به فروش برسانند
این کارشناسان می گویند که بلافاصله پس از رشد میزان وام، قیمت ها نیز رشد می کند و وام مسکن نه تنها کمکی به خانه دار شدن خانوارها نمی کند بلکه عملا تنها باعث فروش خانه های موجودمی شود و رکود موجود در بازار را به نفع سازنده ها تغییر می دهد و اندکی رونق فروش ایجاد می کند.
همچنین اقساط وام خرید مسکن برای آپارتمانی که حدود 300 میلیون تومان است بیش از 1 میلیون تومان در ماه خواهد بود که باعث مشکلاتی برای خریدار، بانک و... می شود و معوقات بانکی را افزایش خواهد داد
در نتیجه کارشناسان می گویند بهتر است وام ساخت مسکن به سازنده و انبوه ساز داده شود تا طرف عرضه یا تولید مسکن تقویت شود و انبوه ساز و سازنده، پرداخت اقساط وام را به مالک و خریدار منتقل کنند.
از این طریق، نه تنها قیمت مسکن متاثر از وام ساخت مسکن رشد نمی کند بلکه برعکس، ساخت مسکن رونق می یابد و عرضه بیشتر می شود و موجب کاهش قیمت یا تثبیت آن می شود و وام ساخت عامل گران شدن مسکن نیست.
شنیده ها حاکی از آن است بعد از انتخاب عباس آخوندی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، برخی مشاوران این وزارتخانه از جمله دکتر حسین عبده تبریزی، با موافقت وزیر افزایش وام خرید مسکن را پیشنهاد داده اند.
این در حالیست که این طرح، عملا باعث گران شدن مسکن، و تنها فروش واحدهای احتکار شده و خالی موجود می شود و تاثیری در طرف عرضه و تولید در شرایط تورمی کنونی ندارد و جز تورم، رشد نقدینگی، افزایش قیمت مسکن و مشکلات بیشتر برای پرداخت اقساط اثری بر تعادل بازار مسکن نمی گذارد و نقطه برخورد عرضه و تقاضا یعنی قیمت را بالاتر خواهد برد.
برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن، با انتقاد از این طرح می گویند، که جناب اقای دکتر آخوندی که قبل از وزارت در شرکتهای بزرگ ساختمانی سهامدار بوده و همچنین مشاورانی مانند جناب دکتر عبده تبریزی که هم اکنون در بازار ساخت مسکن و بانکداری، فعال هستند و به عنوان سازنده مسکن و سهامدار شرکت های سازنده مسکن مطرح هستند، طرح هایی را پیشنهاد می کنند که موجب رشد تقاضا برای واحدهای موجود می شود و واحدهای ساخته شده موجود را با رشد تقاضا و خرید و فروش مواجه می کند.
البته با توجه به سابقه آقای عبده تبریزی در سمت های بالایی همچون ریاست سازمان بورس اوراق بهادار، پذیرفتن سمت مشاور وزیر در وزارت راه و شهرسازی را با ابهام و پرسش کارشناسان مواجه کرده است.
نگاهی به سوابق بانک ها و گروه های ساختمان ساز
سایت تابناک در خبری به شماره 166532 در تاریخ 2 خرداد 1390 مطلبی را به نقل از هفته نامه «همشهری اقتصاد» نوشته و به فعالیت بانک اقتصاد نوین که یکی از مدیران آن جناب دکتر عبده تبریزی بوده، اشاره کرده که بخش کوتاهی از آن را برای روشن شدن موضوع فعالیت ایشان در بخش ساختمان سازی بازنشر می دهیم.
" ........ گروهی دیگر از صاحبان سرمایه که اتفاقا ساختمان‌ساز هم بودند، بانکی را برای خود تاسیس کردند. سال‌ها قبل شرکتی پیمانکاری در کشور تاسیس شد که شاخص‌ترین پروژه‌های ساختمانی را برعهده می‌گرفت. موسسان نام شرکت را «استراتوس» گذاشتند. شرکت سال 1357 تاسیس شده بود. بنیانگذاران هم جملگی مهندسان ساختمانی بودند که فعالیت‌های انقلابی بسیاری داشتند. این گروه نام نوعی ابر را برای شرکت خود انتخاب کردند که در تعریف علمی باران‌ساز است.
در صدر شرکت چهره‌های جوان ولی پیچیده قرار گرفته بود. «محمدصدرهاشمی» مدیرعامل گروه در دهه 60 در فضایی سیاسی و اقتصادی ایران نامی آشنا شد. او اصالتی کرمانی دارد. صدرهاشمی روایت میکند در حال حاضر بیش از 10 هزار کارمند دارد. صدرهاشمی تا نیمههای دهه 60 شرایط سختی در زندگی داشت. او خود میگوید پروژهای در تبریز برای شرکت پیمانکاری گرفتهبود که برای مسافرت به تبریز و اقامت در مسافرخانه هم پول کافی در اختیار نداشت. صدرهاشمی در شرایطی زندگی خود را چنین بیان میکند که در حال جاضر یکی از متمولترین مدیران اقتصادی ایران است. صدرهاشمی و شرکتش طی 10 سال گذشته بیش از ده پروژه بزرگ پیمانکاری ایران را انجام دادهاند. او در پاکستان نیز سرمایهگذاریهای صورت دادهاست.
عده‌ای روایت می‌کردند که صدرهاشمی حتی برای یاری دولت به خرید کالاهای ضروری برای جبهه‌ها هم کمک می‌کرده است. صدرهاشمی طی سال‌های دهه 70 به حاشیه رفت و سعی کرد تا گروه را تقویت کند. در همین سال‌ها عباس آخوندی وزیروقت مسکن و شهرسازی به صدرهاشمی و دیگر دوستان او توصیه میکند تا تعاونی جداگانه‌ای برای فعالیت‌های ساختمانی تاسیس کنند. این گروه مسوولیت تامین نیازهای مالی شرکت را برعهده داشت. استراتوس و تعاونی جدید در سال 1380 به نتیجه‌گیری جدید می‌رسند.
آنان نیروهای موثری در دولت داشتند و ایده تاسیس بانک را هم از همانجا می‌گیرند.«بانک اقتصادنوین» به عنوان اولین بانک خصوصی ایران چنین شکل می‌گیرد. گروه استراتوس و یک گروه ساختمانی دیگر به همراه صدرهاشمی و همچنین حسین عبده تبریزی دبیرکل اسبق بورس تهران رایزنی‌های خود برای تاسیس بانک را آغاز می‌کنند. این بار هم به توصیه حسین عبده تبریزی که خود سابقه بسیاری در ساختمان سازی و امور مالی دارد، جلال رسول‌اف به سرعت به تیم موسس بانک افزوده می‌شود. در همان سال مجمع عمومی بانک پس از کسب رای موافق بانک مرکزی تشکیل می‌شود و با شماره 177132 به صورت رسمی به ثبت می‌رسد.
گروه ساختمان‌ساز به سرعت سرمایه 250 میلیارد ریالی را جمع‌آوری می‌کنند. سرمایه به سرعت به عدد 2500 میلیارد ریال می‌رسد. سال 89 هم همزمان با اوج‌گیری فعالیت‌های بانک میزان سرمایه به عدد چهار هزار میلیارد ریال صعود میکند. شرایط بانک به قدری برای موسسان آن دلپذیر بوده که حتی آنان پیش‌بینی کرده‌اند در سال آینده سرمایه بانک به رقم 15 هزار میلیارد ریال برسد. حسین عبده تبریزی صاحب شماره حساب «یک» این بانک، از سال‌های حضور در بورس تهران خاطرات خوشی داشت و به همین دلیل بانک را به سرعت وارد بورس میکند.
شرایط در بازار سهام هم برای بانک دلپذیر می‌شود و نهاد مورد توجه گروه استراتوس به سرعت به یکی از شرکتهای سودده بدل می‌شود. سال گذشته بانک اقتصاد نوین به هرکدام از سهامداران خود برای هرسهم 450 ریال سود داده بود.
بانک طی سال‌های فعالیت خود 250 شعبه تاسیس میکند و همچنان به امور ساختمانی هم می‌پردازد. حضور در صنعت ساختمان‌سازی بانک اقتصاد نوین را به شدت به بانک تات شبیه کرده بود ولی این دو گروه در یک منطقه سرنوشتی متفاوت یافتند. تاتی‌ها به‌دلیل حضور علی انصاری و نزدیکی او به نهادهای دولتی هیچ‌گاه مورد سرزنش قرار نگرفتند ولی راهبران اقتصادنوین حداقل دو بحران سخت را تجربه کردند. بار اول رئیس دولت در یکی از سخنرانی‌های خود به افرادی اشاره کرد که معاملات آهن و ملک می‌کنند. مرجع کلام او از سوی تحلیلگران بیرونی بانک اقتصادنوین اعلام شد. این اولین بحران سخت برای ساختمان‌سازان بانکدار بود. اما داستان به پایان نرسید.
بانک اقتصاد نوین در کنار فعالیت‌های مالی خود شرکتی را به نام «نوسا» تاسیس کرده بود که این شرکت در پروژه‌های عمرانی فعالیت می‌کرد. نوسا به‌دلیل حضور اثرگذار خود در این حوزه و همچنین بهره‌گیری از روابط گذشته به اصلی‌ترین شرکت عمرانی کشور بدل می‌شود. از همین روی پروژه ساخت خط مترو حقانی به شرکت نوسا وابسته به بانک اقتصاد نوین واگذار می‌شود.
صاحبان شرکت به سرعت شرکت مشاوره‌ای از «دوبی» را برای سرمایه‌گذاری مشترک به تهران دعوت می‌کنند. نوسا و شرکت خارجی کار را استارت زده بودند که ماجرای مترو حقانی به بحرانی بزرگ بدل می‌شود. پروژه به دلایل غیراقتصادی از «نوسا» گرفته می‌شود تا بزرگ‌ترین ضربه به بانک اقتصادنوین وارد شده باشد. «اقتصادنوین» در این دوره اختلافاتی هم با بانک کشاورزی پیدا میکند که خود سرفصل گرفتاریهای بعدی بانک بود. همزمان با این جریان اقتصادنوین به شدت از سوی محافل اقتصادی سرزنش می‌شود. پیش از آنکه ماجرای «نوسا» رخ دهد، بخش خصوصی ایران تجربه‌ای تلخ به‌دست آورده بود."
سابقه و حکم آخوندی برای عبده تبریزی
در حكمي از سوي آخوندي عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي شد دكتر حسين عبده تبريزي در حكمي به عنوان مشاور وزير راه و شهرسازي در امور مديريت و تامين مالي منصوب شد.
عباس آخوندي در حكم خود خطاب به دكتر حسين عبده تبريزي تصريح كرد: با توجه به دانش و تجارب ممتد و ارجمند جنابعالي در حوزه مديريت مالي در استانداردهاي بين‌المللي به موجب اين حكم به عنوان مشاور وزير در امور مديريت و تامين مالي منصوب مي‌شويد.
در ادامه اين حكم آمده است: تغيير در رابطه دولت-بازار و افزايش سهم سرمايه‌گذاري و كنشگري اقتصادي در حوزه حمل ونقل و مسكن و شهرسازي به نفع بخش خصوصي، سياست اصولي اعلام شده از سوي اين وزارتخانه است. افزون بر اين، محدوديتهاي مالي دولت در امر سرمايه‌گذاري در امور زيربنايي توجه بيشتر به بهبود محيط كسب و كار و سهولت و تشويق سرمايه گذاري بخش خصوصي را ناگزير مي‌كند.
وزير راه و شهرسازي در پايان حكم خود به دكتر حسين عبده تبريزي تاكيد كرده است: با توجه به مطالب فوق از جنابعالي درخواست دارم تا در زمينه مديريت منابع و متنوع سازي ابزارهاي تامين مالي در حوزه ي ماموريت‌هاي اين وزارتخانه به طور عام و مديريت تامين مالي طرح‌ها و پروژه‌هاي مهم در دست اقدام اين وزارتخانه به طور خاص به اينجانب مشاوره دهيد.
دكتر حسين عبده تبريزي پيش از اين رئيس هيأت مديره ليزينگ بانك اقتصاد نوين (1389-1385)، رئيس هيأت مديره كانون نهادهاي سرمايه‌گذاري ايران (1389-1386)، مدير عامل شركت تأمين سرمايه نوين (1389-1387)، مدير عامل شركت تأمين سرمايه اقتصاد نوين (1387-1385) ، دبير كل مؤسسه توسعه صنعت سرمايه‌گذاري ايران (1387-1385) بوده است.
همچنين در سوابق وي تجربه دبير كلي بورس اوراق بهادار تهران (1384-1382)، مشاور وزير امور اقتصادي و دارايي (1384-1380)، رئيس هيأت مديره بانك اقتصاد نوين (1382-1380)، مدير عامل شركت سرمايه‌گذاري ساختمان ايران (1380-1376)، رئيس هيأت مديره شركت خدمات پژوهش و مشاوره مالي تابان خرد (1385-تاكنون) و رئيس هيأت مديره شركت بين‌الملل سرمايه گذاري و خدمات مالي خردپايه (1384 -تاكنون) نيز وجود دارد.
حسين عبده تبريزي در سال 1330 در تهران متولد شد. در سال 1352، كارشناسي بازرگاني از مدرسه عالي بازرگاني و كارشناسي زبان انگليسي از دانشگاه علامه طباطبايي دريافت نمود. در سال 1353، تحصيلات خود را رشته مديريت بازرگاني در مركز مطالعات مديريت ايران در سطح كارشناسي ارشد ادامه داد و تحصيلات عالي خود را در در سطح دكتراي رشته امور مالي و بانكداري در مدرسه عالي بازرگاني منچستر در سال 1355 به پايان رساند.
سابقه تدريس دكتر عبده به دهه 50 باز مي‌گردد. از آن زمان تا كنون وي در بسياري از مؤسسات آموزش عالي، سازمان‌ها و مراكز تحقيقاتي كشور تدريس كرده است. دانشگاه صنعتي شريف، دانشگاه تهران، دانشگاه شهيد بهشتي، دانشگاه علامه طباطبايي و دانشگاه امام صادق (ع) تنها برخي از مؤسساتي است كه دكتر عبده در آنها به تدريس دانش مالي پرداخته است.
وي همچنين عضو هيأت علمي تمام‌وقت مؤسسه عالي پژوهش در برنامه‌ريزي و توسعه، دانشگاه امام صادق (ع) و دانشگاه علامه طباطبايي بوده است. وي عضو هيأت تحريريه نشريه‌هاي متعدد و از جمله صاحب‌امتياز روزنامه سرمايه بوده است.
حوزه‌هاي تحقيقاتي اخير وي شامل بررسي بحران مالي 2008، بررسي حباب در بورس اوراق بهادار تهران، نظارت بر بازارهاي سرمايه، نظريه ساختار سرمايه، تأمين مالي بخش مسكن و مالي رفتاري در بورس اوراق بهادار تهران بوده است.
چه باید کرد؟
تجربه بیست سال اخیر نشان داده که بهترین راهکار، افزایش عرضه و تولید مسکن و تقویت طرف تولید است و هرجا وام و پول به سازنده مسکن داده شده و مانند مسکن مهر، دولت و بانک مسکن پول را به سازنده داده، عملا موجب رشد تولید و عرضه شده و قیمت را تثبیت کرده یا کاهش داده و یا میزان رشد قیمت در بازار به مراتب کمتر از حالتی است که وام به متقاضی داده می شود.
این شرایط موجب شده که علاوه برمشکل برای خانوارها در پرداخت قسط، مطالبات معوق برای بانک ها، سود وام و جریمه ها برای بانک ها، و... قیمت مسکن نیز به شدت رشد کرده و به میزانی که وام زیاد می شود بیش از آن قیمت مسکن بالا رفته است.
در نتیجه بهتر است که دولت، اشتباهات گذشته را تکرار نکند و هر طرحی که به طرف تقاضا رشد می دهد را کنار بگذارد و به جای آن به دنبال ایجاد صندوق و رشد وام برای سازنده باشد و وام ساخت مسکن را افزایش دهد تا طرف عرضه و تولید تقویت شود و پرداخت اقساط به خریدار ومالک واقعی منتقل شود و دلالی، واسطه گری، رشد قیمت مسکن به نفع دلالی مسکن را از بین ببرد.
وام دو منظوره برای مسکن
طرح مشاور عالی وزیر راه و شهرسازی برای اجرای برنامه عباس آخوندی مبنی‌بر تقویت قدرت خرید مسکن از طریق ایجاد صندوق‌های سپرده‌گذاری در بانک‌ها، با بازتاب‌های مختلفی از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن روبه‌رو شده است. کارشناسان به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرده‌اند به جای پرداخت وام خرید معادل 70 درصد قیمت مسکن که موانعی بر سر راه آن وجود دارد، تقویت وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار در دستور کار قرار بگیرد؛ زیرا این وام هیچ اثر منفی در تورم و نقدینگی ندارد.
چگونه مي‌توان اثر تورمي وام‌خريد را جبران كرد؟
اعلام يكي از برنامه‌هاي اصلي وزارت راه‌وشهرسازي براي هموارسازي مسير تامين مسكن زوج‌هاي جوان و گروه‌هاي كم‌درآمد، با بازتاب‌هايي از سوي كارشناسان اقتصادي روبه‌رو شده است.
طبق گفته مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي، قرار است قدرت خريد مسكن اقشارهدف در دوره جديد، از طريق فعال كردن صندوق سپرده‌گذاري مسكن در بانك‌ها و ميزان تسهيلات خريد مسكن، با قيمت‌هاي روز آپارتمان برابري كند؛ به طوري كه بنابر نظر وزير معادل 70 تا 80 درصد قيمت، وام خريد پرداخت شود.
درباره برنامه احياي وام خريد مسكن به اين شكل، كارشناسان اقتصادي از وجود دو مانع جدي برسر راه دولت خبر مي‌دهند و در عين‌حال پيشنهاد پرداخت وام «دومنظوره» به جاي تسهيلات خريد را مطرح مي‌كنند.
فرهاد بيضايي كارشناس مسكن در اين باره گفت: به‌روزرساني وام خريد مسكن در تهران يعني پرداخت تسهيلات بالاي 200 ميليون تومان براي پوشش قدرت‌خريد يك واحدمسكوني 300 ميليوني كه در اين صورت بارسنگين تامين منابع آن براي دولت و بانك‌ها و همچنين بازپرداخت اقساط ماهانه حدود يك ميليون توماني آن براي خريداران، استفاده از اين روش را غيرممكن خواهد كرد، ضمن اينكه هيچ ضمانتي براي عدم رشد نقدينگي از طريق پرداخت وام‌خريد وجود ندارد. بنابراين روش بهتر آن است كه تسهيلات ساخت با قابليت انتقال به خريدار، تقويت شود.
وي افزود: افزایش قدرت خرید و استفاده از پس‌اندازهای مردمی برای تامین مسکن متناسب با نیاز یکی از نکاتی است که آقاي آخوندي بارها در صحبت‌های خود به آن اشاره داشته‌اند و افزایش قدرت خرید مردم از طریق افزایش وام و تسهیلات خرید مسکن گفته‌اند. افزایش پلکانی وام خرید مسکن سیاستی است که از دهه 70 دنبال شده و به عنوان یکی از سیاست‌های تحریک تقاضا سعی در خروج مسکن از رکود و افزایش رونق در بازار مسکن داشته است. در بحث وام خرید دو نکته اساسی قابل ذکر است، اول اينكه چون اعطای وام خرید اصولا یک سیاست تحریک تقاضا است در شرایط فعلی بازار مسکن که تقاضاي واقعي از عرضه واقعي (تعداد واحدهاي مسكوني موجود در بازار به غير از واحدهاي خالي) بيشتر است و راهکار مناسبی هم برای عرضه متناسب با تقاضای موجود در بازار وجود ندارد، هرگونه تحریک تقاضا منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد و تجربه تلخ سال 85 ممكن است رخ دهد. از سوی دیگر در صورت تخصیص وام خرید چه تضمینی وجود دارد که این نقدینگی تبدیل به ساخت واحدهای مسکونی شود و سوداگری در بازار مسکن را افزایش ندهد؟
بيضايي تصريح كرد: دومين مساله اساسی دیگر که در این میان مطرح است، این است که با توجه به اینکه دولت می‌خواهد 70 تا 80 درصد هزینه مسکن را به متقاضیان وام خرید اعطا کند، با توجه به هزینه متوسط 300 میلیون تومانی یک واحد آپارتمان در تهران، وام‌های چند صد میلیونی برای خرید مسکن از چه منابعی تامین خواهد شد و در صورت تامین این منابع از سوی شبکه بانکی، با توجه به درآمد متوسط یک میلیون تومانی خانوارها، آيا امکان بازپرداخت اقساط برای آنها وجود دارد؟ و در نهايت اينكه آیا این مساله بار مالی برای دولت و شبکه بانکی ایجاد نخواهد کرد؟
اين كارشناس مسكن با تاكيد براينكه شاید اعطای وام خرید برای شهرهای کوچک سیاستی باشد که بتواند منجر به توانمندتر شدن خانوار در تصاحب مسکن باشد، اما این سیاست به هیچ وجه نمی‌تواند در کلان‌شهرها و شهرهای متوسط سیاست کارآمدی تلقی شود، گفت: دولت برای جلوگیری از این مشکل می‌تواند ترکیبی از وام ساخت و وام خرید را در دستور کار قرار دهد. پيشنهاد مي‌شود با تخصیص تسهیلات مسکن به سازندگان مسکن با نظارت دولت، زمینه عرضه واحدهای مسکونی ایجاد شود؛ با این تفاوت که سازندگان در هنگام فروش و عرضه واحدهای مسکونی و همکاری بانک‌های عامل اقدام به فروش اقساطی وام ساخت کنند و وام در اختیار خریدار مسکن قرار گیرد. با اين شكل، تسهیلات در هنگام ساخت و تولید مسکن کارکرد وام ساخت را دارد و در هنگام خرید برای خریدار تبدیل به وام خرید می‌شود و کاهش قیمت مسکن برای خریدار را به دنبال دارد. البته باید توجه داشت دولت زمینه تخصیص وام را برای کسانی فراهم کند كه متقاضی مصرفی مسکن هستند.
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
تکرار تجربه شکست خورده گذشته
شما رو به خدا قسم میدم وام ساخت مسکن رو آزاد کنید 6ماهه درحال ساخت خانه ایم اما وام ساخت آزاد نشده ما رو از هزارتا گرفتاری نجات بدین