هشدار جدی به مالکان! عبور از سقف‌های تعیین‌شده، جریمه‌های سنگین و شکایت تا ۵ سال آینده را در پی دارد

گروه اقتصادی: بازار اجاره مسکن، به‌ویژه در کلان‌شهرها، همچنان یکی از ملتهب‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور است. درحالی‌که تلاش‌هایی برای ساماندهی و کنترل این بازار از سوی نهادهای مسئول صورت می‌گیرد، پیچیدگی‌های قانونی و ابهامات اجرایی، فضایی پرمخاطره برای هر دو سوی این معادله، یعنی مالکان و مستأجران، ایجاد کرده است. یکی از چالش‌برانگیزترین جنبه‌های این ساماندهی، تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها و ضمانت‌های اجرایی آن است که به نظر می‌رسد با موانع جدی روبروست.

سقف‌های دستوری و پیامدهای عبور از خط قرمز

به گزارش بولتن نیوزبر اساس تصمیمات اتخاذ شده در سطوح عالی سیاست‌گذاری مسکن، از جمله شورای عالی مسکن، مالکان موظفند تا توافقات خود با مستأجران را در چارچوب نرخ‌های مصوب افزایش سالیانه اجاره‌بها تنظیم کنند. این نرخ‌ها که معمولاً به‌صورت درصدی مشخص برای شهرهای مختلف اعلام می‌شوند، خط قرمزی است که عبور از آن می‌تواند عواقب مالی و حقوقی قابل توجهی برای موجر در پی داشته باشد.

کارشناسان حقوقی و فعالان بازار املاک هشدار می‌دهند که هرگونه توافقی مبنی بر دریافت اجاره‌بهای بالاتر از سقف تعیین‌شده، حتی با رضایت اولیه مستأجر، می‌تواند در آینده به ضرر مالک تمام شود. نکته حائز اهمیت این است که مستأجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد یا پایان مدت اجاره، فرصت قانونی دارد تا نسبت به مبالغ اضافه‌ پرداختی خود اقامه دعوی کند. در صورت اثبات تخلف موجر، دادگاه می‌تواند حکم به بازپرداخت مبالغ اضافی به همراه جرایم متعلقه صادر کند. این ریسک بلندمدت، هرگونه سود کوتاه‌مدت ناشی از دریافت اجاره‌بهای بالاتر را زیر سوال می‌برد.

لغو معافیت‌ها و جریمه‌های مضاعف

علاوه بر خطر شکایت مستأجر، تخطی از نرخ‌های مصوب می‌تواند منجر به لغو برخی تخفیف‌ها و معافیت‌های قانونی شود که برای موجرین در نظر گرفته شده است. قوانین مالیاتی و تشویقی مختلفی ممکن است برای مالکانی که ملک خود را با رعایت ضوابط اجاره می‌دهند، تسهیلاتی قائل شوند. اما دریافت اجاره‌بهای غیرمتعارف می‌تواند این امتیازات را از بین برده و حتی منجر به اعمال جریمه‌های مالیاتی یا قانونی دیگر شود. در واقع، مالک متخلف نه تنها باید مبالغ اضافی را به مستأجر بازگرداند، بلکه ممکن است مزایای قانونی خود را نیز از دست بدهد و مشمول جرایم دیگری شود.

ابهام در ثبت قراردادها؛ چالش بزرگ اجرایی

یکی از پایه‌های اصلی اجرای سیاست‌های کنترل اجاره‌بها، شفافیت و قابلیت رصد قراردادها از طریق ثبت رسمی آن‌ها در سامانه‌های دولتی است. قانون به صراحت بر لزوم ثبت تمامی قراردادهای اجاره در «سامانه املاک و مستغلات کشور» تأکید دارد. این سامانه قرار بود به عنوان مرجع اصلی اطلاعات بازار مسکن عمل کرده و امکان نظارت بر رعایت سقف‌های اجاره‌بها را فراهم کند.

با این حال، گزارش‌ها و اظهارات برخی فعالان بازار حاکی از آن است که این سامانه اصلی با چالش‌های عملیاتی مواجه بوده و یا حتی در دوره‌هایی از دسترس خارج شده است. در مقابل، سامانه‌های دیگری مانند «سامانه خودنویس» یا «سامانه کاتب» برای ثبت قراردادها معرفی و فعال شده‌اند. این تعدد و تشتت سامانه‌ها و ابهام در مورد اینکه کدام سامانه مرجع قانونی نهایی برای ثبت و برخورداری از حمایت‌های قانونی (برای هر دو طرف) است، به سردرگمی‌ها دامن زده و اجرای مؤثر قوانین کنترل اجاره را با مانع روبرو می‌کند. عدم وجود یک سیستم ثبت یکپارچه و کارآمد، راه را برای توافقات غیررسمی و خارج از چارچوب قانون باز می‌گذارد و عملاً نظارت دقیق بر بازار را دشوار می‌سازد.

نتیجه‌گیری: نیاز به شفافیت و ضمانت اجرایی قوی

در شرایطی که فشار اقتصادی بر دوش مستأجران سنگینی می‌کند، تلاش برای کنترل بازار اجاره امری ضروری به نظر می‌رسد. اما موفقیت این سیاست‌ها در گرو شفافیت قوانین، رفع ابهامات اجرایی، به‌ویژه در زمینه ثبت قراردادها، و ایجاد ضمانت‌های اجرایی قوی برای برخورد با تخلفات است. مالکان باید نسبت به عواقب جدی عدم رعایت سقف‌های اجاره آگاه باشند و بدانند که ریسک‌های قانونی و مالی این اقدام می‌تواند بسیار فراتر از منافع کوتاه‌مدت آن باشد. در عین حال، دولت نیز موظف است با ایجاد زیرساخت‌های لازم و رفع سردرگمی‌های موجود، زمینه را برای اجرای عادلانه و مؤثر قوانین فراهم آورد تا بازار اجاره به سمت ثبات و پیش‌بینی‌پذیری حرکت کند.