مالیات بر عایدی سرمایه پیش نیاز REITs

گروه اقتصادی- سعید فتحی سارانی تحلیل گر مسائل اقتصادی طی یادداشتی نوشت: برخی کارشناسان اقتصادی، مالی و بخش مسکن با اغراق بر نقش صندوقهای سرمایه گذاری مستغلات (REITs) در مدیریت بازار مسکن کشور، به مخالفت با طرح مالیات بر عایدی سرمایه می پردارند.

به گزارش بولتن نیوز، البته آنها عموما کارشناسان خبره در برخی حوزه ها هستند ولی در این موضوع تحلیل اشتباهی دارند.

صندوق های سرمایه گذاری مستغلات انواع گوناگونی دارند که منظورشان در این رابطه، صندوق هایی هستند که برای کسب اجاره در بخش مسکن سرمایه گذاری می کنند.

هدفشان از این پیشنهاد، مدیریت قیمت مسکن و اجاره مسکن است.

اولا در شرایط اقتصادی ایران، سرمایه گذاران علاقه ای به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای اجاره آن نخواهند داشت.

سرمایه‌گذاری در یک دارایی به دو انگیزه بازدهی دارایی «در اینجا همان اجاره منهای استهلاک» و تغییر عایدی «قیمت» انجام میشود.

قیمت یک دارایی در صورتی که دارای حباب نباشد ارزش تنزیل شده بازدهی های طول عمر یک دارایی هست. اگر قیمت دارایی دارای حباب نباشد سرمایه‌گذار به هدف کسب اجاره حاضر به سرمایه‌گذاری خواهد شد.

در محاسبات ساده میتوان پی برد که در کلانشهرها، حتی بازدهی تنزیل شده اجاره صدها سال یک واحد مسکونی نیز به اندازه قیمت یک واحد مسکونی نخواهد شد.

توجه شود که اگر تعداد واحدهای استیجاری افزایش یاید نرخ اجاره کاهش می یابد و نسبت اجاره به قیمت واحد مسکونی کمتر می شود.

ثانیا مطرح کنندگان، تعارض بین اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه با صندوق های سرمایه‌گذاری مستغلات را بیان نمیکنند.

مالیات بر عایدی سرمایه موجب کاهش نوسانات قیمت می شود و قیمت مسکن را کاهش می دهد، پس نسبت اجاره به قیمت دارایی را بیشتر میکند.

شاید آنها برخلاف آنچه مطرح می‌کنند هدفشان از ایجاد صندوقهایی برای کسب سود از محل فروش مسکن باشند نه اجاره.
حتی در این صورت نیز از بین رفتن حباب در بازار مسکن به سرمایه‌گذار و تولیدکننده کمک می‌کند؛ زیرا با کاهش قیمت «افزایش قدرت خرید جامعه»، تقاضا تحریک خواهد شد. هر چند قیمت کاهش می یابد ولی تولید بیشتر خواهد شد.

بنابراین هر چند قانون مالیات بر خانه های خالی بر REIT اثر منفی دارد ولی قانون مالیات بر عایدی اثر مثبت خواهد گذاشت.

باید ذکر کرد که اینگونه طرحها با محیط نهادی جامعه ما همخوانی ندارد. حقوق مالکیت در بخش اجاره مسکن در ایران مانند کشورهایی همچون آمریکا و ژاپن نیست. که این محیط نهادی نیز ربطی به قوانین رسمی ندارد و مربوط به قواعد اجتماعی حاکم بر جامعه است. با توجه به کیفیت نازل حقوق مالکیت، انگیزه سرمایه گذاران به این بخش کم میشود.

متأسفانه مبانی علمی وارداتی در تاروپود پژوهشگران کشور تنیده است که یکی از اهداف دولت اسلامی فراهم کردن آرامش برای جامعه است. آرامش در یک محیط امن به دست می آید. برخورداری از مسکن ملکی جزو اولین شرایط امنیت اقتصادی و اجتماعی یک خانواده است که در قانون اساسی کشور «اصل 43» نیز جزو وظایف دولت بیان شده است.

چرا به جای آنکه ذهنمان را درگیر خانه دار مردم کنیم به این مبانی وارداتی مشغول کنیم؟

انتظار است که طرفداران REIT مهمترین پشتیبان تصویب قانون مالیات بر عایدی باشند؛ حتی به نرخ های پایین طرح پیشنهادی نیز اعتراض کنند، نه اینکه اعتراض به اصل طرح بکنند.

باید ذکر کنم که اولا نرخ پیشنهادی فعلی مالیات بر عایدی سرمایه در مسکن برای اقتصاد ایران بسیار پایین هست و برای سال اول با نرخ 100 درصد و به ازای هر سال 10 درصد از نرخ کاهش یابد. ثانیا حذف مالیات در بازار سهام یک اشتباه هست و باید بر بازار تمام داراییها باشد.