فهم مساله خانه‌های خالی، خلاصه‌ای از مدل‌های کلاسیک

گروه اقتصادی - دکتر حامد قدوسی استاد اقتصاد در دانشگاه استیونس نیوجرسی طی یادداشتی نوشت: اول با این سوال شروع کنیم: چرا همیشه در جامعه یک سری تاکسی خالی، یک سری آدم مجرد، یک سری آدم بیکار، یک سری اثر هنری فروش‌نرفته در گالری‌ها، یک سری شرکت نوپای تامین مالی نشده و البته یک تعداد خانه خالی داریم؟

به گزارش بولتن نیوز، همه این‌ مشاهدات می‌روند ذیل مساله «جست و جو» در اقتصاد (با انواع و اقسام تنوع‌هایش). جست و جو یعنی چی؟ یعنی در مورد محصولاتی که کومودیتی و استاندارد نیستند (مثل شیر یا بلیط تهران-مشهد)، افراد با سلیقه مختلف نیاز به زمان دارند تا محصولات مختلف را آزمایش کنند و یک جایی تصمیم بگیرند که کافی است. مثلا، کسی که دنبال شریک زندگی است، لزوما با دیدن اولین فرد «مناسب» متوقف نمی‌شود چون فکر می‌کند شاید اگر مدتی بیش‌تری بگردد، فرد «مناسب‌تری» پیدا کند. کسی که تابلوی نقاشی می‌فروشد، لزوما به اولین خریدار بلی نمی‌گوید چون فکر می‌کند اگر صبر کند شاید قیمت به‌تری دریافت کند و الخ

خب این‌جا یک بده-بستان را می‌بینیم: هر قدر صبر کنیم به همان میزان از مطلوبیت ناشی از جفت و جور (Match) را در مدت معطلی از دست می‌دهیم. مثلا کسی که اولین پیش‌نهاد شغلی را قبول نمی‌کند تا یافتن شغل بعدی از حقوق محروم است. ولی در عوض شانس یافتن یک جفت و جور به‌تر برای مدت طولانی را بیش‌تر می‌کنیم. همین بده بستان (Trade-off) به ما می‌گوید میزان تعادلی موجودی خالی در هر بازاری از کجا می‌آید.

خب حالا در بازار مسکن: هم فروشنده و هم خریدار (تملکی یا اجاره‌ای)، انگیزه دارند که مدتی صبر کنند یا بگردند. «پس در تعادل همیشه تعدادی خانه خالی وجود خواهد داشت»: فروشنده عرضه کرده است ولی هنوز جفت و جور بهینه برای طرفین رخ نداده است. ولی اگر فروشنده ببینید که پس از مدت طولانی صبر کردن، کسی پیدا نشد (به اصطلاح بازار بی‌رونق)، چه می‌کند؟ قیمت را پایین می‌آورد تا بلاخره کسی راضی به خرید شود. از آن طرف اگر خریدار ببیند که پس از مدتی گشتن، خانه مناسب را پیدا نکرد، چه می‌‌کند؟ به یک چیزی راضی می‌شود ولی گشتن بالقوه را ادامه می‌دهد و در اولین فرصتی که خانه به‌تری پیدا کرد، قبلی را تخلیه می‌کند. (اگر مالک بوده، خانه جدیدی می‌خرد و قبلی را برای فروش می‌گذارد) حالا در این چارچوب چه چیزی تعیین می‌کند که در تعادل بلندمدت چه قدر خانه خالی وجود خواهد داشت؟

به این عدد می‌گوییم نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد (شبیه نرخ طبیعی بیکاری). خب یک عامل بدیهی در تعیین نرخ خانه‌های خالی «رشد قیمت» است. فروشنده اگر ببیند که قیمت با نرخ خوبی در طول زمان رشد می‌کند، «هزینه‌ای» که از معطلی و عدم فروش/اجاره خانه تحمل می‌کنم کم‌تر می‌شود چون رشد احتمالی قیمت جبران Dividend (مثلا اجاره یا بهره) از دست رفته را می‌کند.

در نتیجه در بازارهایی با رشد قیمت، تعداد متوسط خانه‌های خالی بیش‌تر می‌شود. عامل دیگر میزان نوسانات در جامعه و اقتصاد است. در یک شهر کوچک و با اقتصاد آرام و قابل پیش‌بینی، خانه خالی کم خواهد بود چون «شوک» به زندگی خانوارها کم است و انگیزه جا به جایی زیاد نیست. در مقابل در اقتصادهای با تلاطم (فرصت/تهدید) زیاد نرخ خانه خالی بالا می‌رود چون افراد با نرخ بیش‌تری جا به جا می‌شوند (چه فیزیکی و چه اقتصادی). عامل سوم‌ «هزینه و فناوری جست و جو» است. در یک شهر اروپایی کلاسیک که ساختمان‌ها پر واحد، معماری‌ها شبیه هم و کیفیت محلات نزدیک به هم است، خانه خالی کم خواهد بود چون جست و جوی بیش‌تر فایده چندانی ندارد و کمابیش مشابه همان خانه اول گیر خریدار می‌آید. در مقابل در تهران یا خیلی شهرهای آمریکایی، فایده جست و جو زیاد است چون خانه‌ها و محله‌ها خیلی با هم فرق دارند و نیاز به جست و جوی زیادی هست تا خانه مناسب پیدا شود. در این شهرها خانه‌ها برای مدت طولانی معطل (خالی) می‌مانند. فناوری جست و جو هم مهم است: اگر خریدار/فروشنده بتوانند همه گزینه‌ها را یک جا ببیند، نیاز به معطلی زیادی ندارد. ایده «روز فروش» احتمالا از این جنس است: یک روز خاص را اعلام می‌کنیم که همه خریداران بالقوه حاضر شوند.

جمع‌بندی: خانه خالی پدیده‌ای طبیعی در اقتصاد است و در همه جا مشاهده می‌شود و کار کرد مشخصی دارد. شاید جالب باشد که نگاهی به اعداد دنیای واقعی بیندازیم: نرخ خانه‌های خالی در تهران حول و حوش ۱۲ درصد است، متوسط این عدد در آمریکا و کشورهای اروپایی هم «کمابیش» همین و حتی بالاتر (حدود ۱۸ درصد) است (البته در برخی زمان‌ها مثل بحران مالی نرخ بالا می‌رود و برخی زمان‌ها کم‌تر).