راه حل خرید خانه با وام جدید

روزنامه دنیای اقتصاد: راه اصلی برای اختصاص نوعی تسهیلات بانکی به خریداران مسکن که بتواند لااقل 50درصد از قیمت یک آپارتمان با ویژگی متوسط رو‌به پایین را پوشش دهد، هنوز باز نشده است؛ اما متقاضیان مسکن با هدف بهره‌گیری حداکثری از شرایط حداقلی فراهم‌شده در بانک‌ها، اقدام به گشایش «راه فرعی» کرده‌اند تا در این مسیر، قدرت وام جدید خرید مسکن را به صورت ظاهری برای خرید خود افزایش دهند. 

تسهیلاتی که از ماه گذشته توسط بانک‌مسکن به زوج‌های تازه، برای خرید مسکن پرداخت می‌شود 60میلیون تومان است که با این رقم، حداکثر، 22درصد متوسط قیمت آپارتمان در تهران قابل پوشش است؛ اما بخشی از همین زوج‌ها با پی‌بردن به کارآمدی وام 60میلیونی برای آپارتمان‌های پیر، خرید واحدهای حداکثر 50 متری در نیمه‌جنوبی شهر تهران را تنها انتخاب موثر می‌دانند. 

در حال‌حاضر با توجه به کاهش قیمت مسکن، ارزش فروش آپارتمان‌های بالای 10سال ساخت در مناطق جنوبی تهران به مترمربعی کمتر از 2میلیون تومان و برای واحدهای 20ساله و بیشتر در محله‌هایی از غرب و شرق پایتخت به مترمربعی حداکثر 5/3 میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، سقف کنونی وام خرید مسکن -که فعلا به زوج‌هایی که تاریخ عقد آنها از 17دی به بعد است، تعلق می‌گیرد- قابلیت دارد نیمی از قدرت خرید واحدهای سالخورده کوچک‌متراژ در جنوب و حدود 30درصد قدرت‌ خرید همین نوع آپارتمان‌ها در غرب و شرق تهران را تامین کند. 

«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر، از افزایش 40درصدی حجم استفاده از تسهیلات جدید خرید مسکن در فرابورس طی یک ماه گذشته خبر داده بود که اکنون مشخص می‌شود افزایش جزئی سقف وام و کاهش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن، باعث شده آپارتمان‌های شبه‌کلنگی در بورس خریدوفروش قرار بگیرد. 

بخش سالخورده املاک مسکونی تهران در شرایطی به انتخاب اول متقاضیان تبدیل شده که بازار مسکن این کلان‌شهر هم‌اکنون با رسوب شدید واحدهای نوساز مواجه است. قیمت نوسازها حداقل دو برابر واحدهای 20سال ساخت برآورد می‌شود که برای خرید آنها، حداقل به 100میلیون تومان تسهیلات بانکی نیاز است. 

اگرچه وزیر راه و شهرسازی سعی کرد تا وام خرید مسکن را متناسب با 50 درصد از ارزش ملک، افزایش دهد، اما مبلغ تصویب شده نهایی از سوی بانک مرکزی به عنوان وام خرید مسکن، 35 میلیون تومان برای عموم خریداران و 50 میلیون تومان مختص زوج‌ها اعلام شد. 

از سوی دیگر زوج‌ها و همچنین عموم متقاضیان در بازار مسکن علاوه بر بهره‌مندی از وام‌های 35 و 

50 میلیون تومانی خرید مسکن، می‌توانند از 10 میلیون تومان وام تعمیرات هم برخوردار شوند؛ با این حساب زوج‌ها با 60 میلیون تومان و مابقی متقاضیان در بازار مسکن با 45 میلیون تومان وام خرید می‌توانند اقدام به خرید کنند. بازه انتخابی واحد مسکونی توسط زوج‌ها و متقاضیان در بازار مسکن بین واحدهای نوساز و چند سال ساخت (حتی واحدهای با عمر بنای 20 سال) است. 

ضمن اینکه سقف وام 60 میلیونی برای خانه‌های بالای 25 سال ساخت به 40 میلیون تومان تقلیل پیدا می‌کند و سقف وام 45 میلیونی نیز به 30 میلیون تبدیل می‌شود. 

با این تفاسیر به دلیل اینکه زوج‌ها، وام خرید بیشتری نسبت به دیگر متقاضیان بازار مسکن دریافت می‌کنند، شانس بالاتری در تامین درصد بیشتر مبلغ خرید از طریق وام را دارند؛ به‌خصوص اینکه واحد انتخابی‌شان هر چه از عمر بنای بیشتری برخوردار باشد قدرت اثرگذاری وام خرید نیز بیشتر خواهد شد. 

در حال حاضر اگر قیمت هر متر مربع یک واحد مسکونی 60 متری با عمر بنایی بین 10 تا 15 سال ساخت متری 2 میلیون تومان برآورد شود، 60 میلیون تومان وام خریدی که به زوج‌ها تعلق می‌گیرد، 50 درصد از مبلغ خرید واحد مذکور را تامین می‌کند. با این حساب اگر زوج‌ها تصمیم به خرید واحدهای چند سال ساخت داشته باشند به راحتی می‌توانند 50 درصد از مبلغ خرید خود را از این طریق تامین کنند. اگر چه این دو وام خرید به واحدهای 20  سال ساخت هم تعلق می‌گیرد، اما این دسته از واحدها به دلیل عمر بالا ممکن است به عنوان ملک کلنگی معرفی شوند و قیمت املاک کلنگی به دلیل ارزش زمین بیش از قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت باشد. 

به همین خاطر به متقاضیانی که در بازار مسکن 60 میلیون تومان وام خرید در دست دارند، پیشنهاد می‌شود که برای برخورداری از سود بیشتر از وام خرید سراغ واحدهای نوساز و کمتر از 10 سال ساخت نروند تا با بالاترین قیمت فروش روبه‌رو نشوند.» 

به این ترتیب «دنیای اقتصاد» قیمت متری تعدادی واحد مسکونی با ارزش 2 میلیون تومان در مناطق مختلف تهران را بررسی کرده است که مناسب خرید توسط وام‌های 60 میلیون تومانی است. در خیابان هلال‌احمر یک واحد مسکونی نوساز به متراژ 52 متر، متری 2 میلیون و 100 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است که قیمت کل 109 میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود و خریدار با کمک وام 60 میلیون تومانی فقط 49 میلیون و 200 هزار تومان، یعنی کمتر از 50 درصد از مبلغ فروش را پرداخت خواهد کرد. 

علاوه بر این، فروشنده‌ای قیمت کل واحد 48 متری خود را در خیابان مرتضوی 100 میلیون تومان اعلام کرده است. خریداری با پرداخت 60 میلیون تومان وام خرید، 40 میلیون تومان باید بپردازد. 

از سوی دیگر در حوالی خیابان قصرالدشت یک واحد مسکونی 43 متری 10 سال ساخت به قیمت 101 میلیون تومان به بازار فروش معرفی شده است که وام خرید 60 میلیونی بیش از 50 درصد مبلغ خرید را پوشش می‌دهد. 

مالکی قیمت هر متر مربع واحد 53 متری خود را در خیابان نبرد شمالی متری یک میلیون و 800 هزار تومان تعیین کرده است. این واحد 20 سال ساخت است. یک میلیون و 500 هزار تومان نیز قیمت هر متر مربع واحدی 80 متری 18 سال ساخت در خیابان شمیران نو است.