الزامات ساخت سالانه یک میلیون مسکن

به گزارش بولتن نیوز، با عنایت به اصل (31) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که اشعار می دارد "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستاییان و کارگران زمینه اجرایی این اصل را فراهم کند" و نظر به مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و همچنین قانون جهش تولید و تامین مسکن، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی امر تولید مسکن در دو قالب "ملکی و استیجاری" و در دو سطح تولید مسکن "تجاری" (برای سه دهک بالای جامعه هدف) و تولید مسکن حمایتی (برای چهار دهک میانی و سه دهک پایینی جامعه هدف) موظف است با محوریت مفاد اصل و قوانین مذکور و با استفاده از تجربیات حاصل از اقدامات گذشته با اعمال رویکرد رگولاتوری (تنظیم گری سیاستی) و سوپروایزری (نظارت فرایندی) به صورت "متمرکز" و اجرا به صورت "غیر متمرکز"، نسبت به تدوین سازوکارهای عملیاتی در این حوزه اقدام نماید.

در کنار سیاستگذاری دولت به منظور مدیریت بهینه واحدهای موجود در بازار مسکن، برای ساخت واحدهای مسکونی جدید نیازمند وجود متقاضیان موثر (که توان ایجاد تقاضای واقعی و مصرفی برای تولید را دارند) هستیم.

در کنار عامل فوق که سمت تقاضا را تعیین تکلیف می کنند، در حوزه عرضه نیز تامین دو عامل زمین و منابع مالی به همراه وجود سازندگان و مصالح ساختمانی از پارامترهای تعیین کننده برای پیشبرد سیاستهای دولت در این حوزه است.تامین تاسیسات زیربنایی شامل آب و برق و اینترنت و شبکه تلفن همراه نیازهای مهم دوره بهره برداری است.

ایجاد تاسیسات زیربنایی شامل آب، برق، اینترنت و شبکه تلفن همراه در کنار سایر نیازهای ضروری چون تامین تاسیسات روبنایی همچون مسجد، درمانگاه، مدرسه، مراکز تجاری، مراکز فرهنگی، مراکز تفریحی، پارک ها و پاسگاه پلیس نیازهای مهم دوره بهره برداری از واحدهای مسکونی جدید است.

با توجه به وجود متغیرهای مختلف درگیر در این زمینه، قطعاً وجود سیستمهای اطلاعات مدیریتی (MIS) در حوزه تعیین و جانمایی "اراضی، تعریف پروژه، ساماندهی متقاضیان و مدیریت منابع مالی و تسهیلات" برای سیاستگذاری هوشمندانه و نظارت هدفمند فرایند کار، ضرورتی اجتناب ناپذیر است که این امر با تقسیم کار بهینه میان ستاد وزارت متبوع و سایر دستگاههای اجرایی مرتبط – با رعایت "اصل تلازم اختیار و مسئولیت" - می تواند بستر مناسب راهبری اجرایی کار را فراهم کند.

الزامات اجرایی در حوزه تامین زمین، تعداد طبقات ساختمان و تعداد واحد موردنیاز در شهرهای مختلف

از آنجا که متولی شهرسازی در کشور، وزارت راه و شهرسازی می باشد، لذا موضوع تامین زمین و جانمایی محل های مناسب برای توسعه شهرها و یا ایجاد شهرهای جدید بر عهده این وزارتخانه است.

با توجه به اینکه ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی شهری در چهار سال آینده حداقل نیاز تولید مسکن در کشور است؛ لذا جانمایی این واحدها در شهرهای مختلف و تعیین تعداد واحدهایی که در هر شهر می بایستی ساخته شود مهمترین موضوعی است که ضرورت دارد با دقت کافی مورد بررسی و جمع بندی قرار گیرد.

تعداد طبقات عامل مهمی در تعیین مقدار زمین مورد نیاز در هر منطقه است، از این رو توجه به شرایط اقلیمی و فرهنگی هر منطقه و تعیین تعداد طبقات مناسب برای ساخت در هر محل نکته مهم دیگری است که توصیه می شود رویکرد ساخت و ساز در شهرهای با جمعیت کمتر از 200.000 نفر، ساخت واحدهای مسکونی ویلایی و دو طبقه و در شهرهای با جمعیت بین 200 تا 500 هزار نفر از ساختمان های 5 و 6 طبقه و در شهرهای با جمعیت بیش از 500.000 نفر تلفیقی از ساختمان های 5 و 6 طبقه و ساختمان های بلندمرتبه تعیین و در دستور کار قرار گیرد. طبیعتا رعایت سیاست های مورد نظر در قالب پهنه بندی ها و تراکم های مجاز در طرح های تفصیلی بایستی ملاک عمل بوده، لیکن در مواردیکه اراضی جدید به شهرها الحاق و یا مجوز ساخت شهرک های جدید متصل و یا منفصل صادر می گردد، توجه به کاهش تعداد طبقات ضروری است.

در پنج سال اخیر در فاصله سال های 1395 تا 1399 ، ساخت حدود 400.000 واحد مسکونی شهری در هر سال، توسط بخش خصوصی پایان یافته است، از این رو برای تحقق هدف ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، تامین زمین برای 600.000 واحد بایستی به نوعی از سوی دولت صورت پذیرد که در این برنامه احتیاطاً 650.000 واحد در دستور کار قرار گرفته است.

آمارها بیانگر ضرورت تمرکز تامین مسکن در سکونتگاه های غیررسمی و بافت های فرسوده به دلیل استقرار حدود 25% جمعیت کشور در آن ها می‌باشد. براساس این آمار حدود 141.000 هکتار بافت ناکارآمد در محدوده و حاشیه شهرهای کشور شناسایی شده است که پذیرای 21 میلیون نفر از مردم کشور است.

تعداد خانوار ساکن در این مناطق حدود 5.8 میلیون خانوار با بعد حدود 3.6 نفر برآورد می گردد. از طرفی با وسعت 141.000 هکتاری این مناطق و با فرض امکان احداث 60 واحد مسکونی در هر هکتار از این اراضی، ظرفیت ساخت مسکن در این محدوده ها حدود 8.4 میلیون واحد مسکونی برآورد می گردد.

به عبارت دیگر، با رسمیت بخشی به این مناطق و بهسازی آن ها، امکان استقرار 2.6 میلیون خانوار جدید در این مناطق وجود داشته و به این موضوع به عنوان یکی از ظرفیت های تامین زمین می توان توجه جدی داشت. یکی از پیشنهادات اساسی برای ساخت مسکن در دولت سیزدهم، توجه به ساکنین این محدوده‌هاست که عمدتا از اقشار ضعیف و نیازمند حمایت بوده و از طرفی بخشی از اراضی کشور را نیز در هر صورت در تصرف خود دارند، لذا با پذیرش محدوده های سکونتی آنان به عنوان محدوده های رسمی شهری، علاوه بر امکان ساماندهی و کمک به بهبود استقرار ساکنین این محدوده‌ها، بخشی از موضوع تامین زمین قابل چاره اندیشی است.
در این راستا برنامه ذیل با هدف تحقق شعار دولت سیزدهم جهت تولید 650.000 واحد مسکونی (علاوه بر 350.000 واحدی که توسط بخش خصوصی سالانه احداث می گردد) و سالانه نیازمند 16.9 میلیارد دلار و در طول چهار سال دوره اجرای طرح نیازمند 67.8 میلیارد دلار منابع مالی (با فرض ارائه تسهیلات 20.000 دلاری به ازاء هر واحد مسکونی) است. با الهام از موراد فوق تدوین گردیده است. بر این اساس دولت از طریق تامین اراضی مورد نیاز و واگذاری اراضی به واجدین شرایط بویژه در شهرهای کوچک و متوسط که ساخت واحدهای یک و دوطبقه مدنظر است و انعقاد قرارداد طراحی و ساخت با سازندگان واجد شرایط در چارچوب تسهیلات قانونی قابل ارائه و پرداخت در حوزه ساخت (برای واحدهای استیجاری و ساختمان های بیش از دو طبقه) از کانال شبکه بانکی و همچنین تضمین پرداخت کمک و یارانه های قانونی از محل صندوق ملی مسکن نسبت به مدیریت، نظارت و راهبری فرایند اجرایی (اعم از ساخت و واگذاری) اقدام می‌کند.

از آنجا که تامین زمین برای ساخت حدود 29% از واحدهای مسکونی پیش بینی شده در شهرهای با جمعیت بیش از 500.000 نفر، به شهرهای جدید اختصاص یافته است، لذا برنامه ریزی برای ارتباط ریلی سریع (مترو)، تامین و آماده سازی این اراضی و اجرای تاسیسات زیربنایی در آن ها مستلزم توجه به زمان موردنیاز و نیز هزینه های سنگین مربوطه به علاوه هماهنگی با وزارت نیرو برای تامین آب و برق و اجرای زیرساخت های لازم می باشد و به جرات و بر اساس تجربیات قبلی می توان گفت که پاشنه آشیل اجرای این طرح ساخت سالیانه 90.000 واحد مسکونی در شهرهای جدید می باشد که می بایست مورد توجه بنیادین قرار گیرد.

با توجه به ضرورت تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی در این محدوده ها، برآورد قیمت تمام شده یک متر مربع زمین آماده سازی شده که دارای تاسیسات زیربنایی و روبنایی اجرا شده باشد، با قیمت های روز (تیرماه 1400) حدود 6.7 میلیون تومان برآورد می گردد که از این مبلغ 1.4 میلیون تومان مربوط به آماده سازی شامل عملیات خاکی، اجرای معابر و جوی و جدول و پیاده روسازی، 2.9 میلیون تومان مربوط به اجرای تاسیسات زیربنایی شامل شبکه های آب و برق و گاز و روشنایی معابر و 2.4 میلیون تومان مربوط به اجرای تاسیسات روبنایی شامل فضاهای فرهنگی (ازجمله مسجد)، آموزشی، انتظامی و فضای سبز است.

تامین زمین در محدوده سکونتگاه های غبر رسمی از هزینه پایین تری برخوردار و در عین حال با توجه به ساکن بوده مردم در آن ها از مطلوبیت بیشتر و سازگاری بالاتر با ویژگی های اجتماعی اهالی برخوردار است. تجربه قبلی درخصوص واگذاری مسکن به مردم در خارج از محل سکونت آنان، نشان داده است که عموم مردم واجد شرایطی که این واحدها برای آنان تولید گردیده است در این خانه ها سکونت نکرده و این واحدها به صورت اجاره مورد استفاده گروه های دیگری که بعضا مهاجرین جدید هستند قرار گرفته است که این امر حاکی از عدم تناسب واحدهای مسکونی با نیازهای واقعی افراد واجد شرایط بوده و زمینه را برای تغییر رویکرد مالکین از بعد مصرفی واحدهای مسکونی به بعد سرمایه ای فراهم کرده است، قطعا این وضعیت برخلاف اهداف دولت می‌باشد.