برنامه تولید ۱ میلیون مسکن در سال؛‌ بایدها و نبایدها

به گزارش بولتن نیوز - مهدی برزگر-کارشناس مسکن در یادداشتی نوشت، در برهه کنونی، مسئله تأمین مسکن به یکی از چالش‌های اصلی پیش‌روی خانوارهای ایرانی (خصوصاً اقشار ضعیف و متوسط) تبدیل شده است. شکی نیست که دولت‌ برای حل این چالش وظیفه و نقش مهمی دارد.

از جنبه همین اهمیت است که در اصل سی ویکم قانون اساسی "داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی تبیین و دولت را موظف کرده زمینه اجرای این اصل را با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند، به خصوص روستانشینان و کارگران فراهم کند.

همچنین در جزء (1) اصل چهل و سوم قانون اساسی، "تأمین مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان در راستای ریشه‌کن‌کردن فقر و محرومیت دانسته شده و تأمین آن را در کنار دیگر موارد از ضوابطی اعلام شده که اقتصاد جمهوری اسلامی ایران براساس آن استوار است".

پایداری چالش تأمین مسکن طی بیش از 4 دهه‌ای که از عمر انقلاب اسلامی می‌گذرد، از یک‌سو و نقش قانونی و انتظار عقلانی و منطقی ملت از دولت‌ برای حل مسئله مسکن از سویی دیگر، اغلب کاندیداهای تصدی سمت ریاست جمهوری در انتخابات گذشته را بر آن داشته که یکی از رئوس شعارها و وعده‌های انتخاباتی خود را به حل مسکن اختصاص دهند؛ لکن آقای رئیسی در جریان رقابت‌های انتخاباتی، با بیان تولید 1 میلیون واحد مسکونی در سال پس از تصدی سمت ریاست جمهوری، برخلاف رؤسای جمهور قبلی، حل مسئله مسکن را از سبد وعده‌ها و شعارها درآورد و در سبد تعهدات و برنامه‌ها گذارد و حالا متعهد به انجام آن است.

طبعاً در شرایطی می‌توان یک وعده و شعار را به یک تعهد و برنامه تبدیل کرد که همه جوانب و زوایای پیدا وپنهان آن مورد سنجش قرار گرفته باشد. با پذیرش این قاعده، علی‌الاصول باید طرح دولت سیزدهم در زمینه تولید 1 میلیون واحد مسکونی در سال، از مدت‌ها قبل آماده، به معرض سنجش و نقد کارشناسان و اصحاب تخصص و دانش گذارده و قوت‌ها و فرصت‌ها و ضعف‌ها و تهدیدهای طرح احصاء شده باشد.

هم اینک نیز در مرحله‌ای باشد که بلافاصله با آغاز به کار کابینه سیزدهم، به اجرا درآید؛ زمانی الزام به طی این فرآیند اهمیت می‌یابد که دریابیم حل مسئله مسکن، یک معادله تک‌متغیره نیست؛ بلکه با حل یک معادله چندمتغیره مواجه هستیم.

وقتی دریابیم که این طرح را برای کشوری با موقعیت و وضعیت ایران تدوین می‌کنیم باید بدانیم که مسائلی هم‌چون تحریم، محدودیت منابع، چالش‌های متعدد زیست محیطی، انباشت مشکلات سال‌ها و دهه‌های گذشته در حوزه مسکن و شهرسازی، پهنه گسترده و با مقتضیات مکانی متنوع و موارد مهمی از این دست، بر تعداد متغیرها و پیچیدگی طرح می‌افزاید و ماهیت معادله مسکن را به یک معادله چندمتغیره و چندهدفه تغییر می‌دهد.

به زبان ساده‌تر، در چنین فضایی، به عنوان مثال اگر صرفاً تولید مسکن هدف باشد، حتماً مشکلات زیست‌محیطی کشور رو به وخامت می‌گذارد و کشور را با ده‌ها و صدها چالش جدید روبه‌رو می‌سازد و اگر بخواهیم حل مسئله مسکن را با لحاظ پیوست زیست محیطی حل کنید، آن‌گاه هر طرحی را نمی‌توان به مرحله اجرا گذارد و باید قیودی را پذیرفت؛

با این وجود، وعده رئیس جمهور منتخب مبنی بر تولید 1 میلیون مسکن در سال، سوال مهمی را در یک ذهن تحلیلگر و برخوردار از نگاه کارشناسی متبادر می‌سازد و آن هم این است که:

"آیا تعهد رئیس جمهور منتخب به تولید 1 میلیون مسکن در سال، مبتنی بر یک طرح چندوجهی و برخوردار از عقبه مطالعاتی کامل و با لحاظ همه مؤلفه‌ها و قیود مؤثر بر تولید مسکن بوده است؟ و یا این که صرفاً وعده‌ای بوده که حالت کمّی به خود گرفته است؟"

هر چند که جزئیات طرح دولت سیزدهم برای تحقق تعهد خود در حوزه مسکن هنوز ارائه نشده است؛ لکن با تحلیل نظرات مشاوران دولت در حوزه مسکن و شهرسازی و مداقه در الگوی فکری و سوابق علمی و عملی آنان و همچنین با توجه به سوابق و تجربیات و رویکرد مدیریتی وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی می‌توان تا حد زیادی سیاست دولت سیزدهم در حوزه مسکن و شهرسازی را حدس زد؛ فلذا در ادامه با استناد به این مواضع، سیاست احتمالی دولت برای عمل به وعده مسکنی خود، مورد تحلیل و نقد و بررسی قرار خواهد گرفت و نظر به این که تدوین این یادداشت مقارن با آغاز به کار فرآیند بررسی صلاحیت وزراء پیشنهادی کابینه سیزدهم در مجلس است، جهت بهره‌برداری نمایندگان مجلس شورای اسلامی، وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی و دولت محترم، پیشنهاداتی نیز برای بهترین شیوه تحقق وعده دولت جهت حل مسئله مسکن ارائه می‌شود.

«تهدیدها»

1.توسعه افقی شهرها

از تحلیل مواضع و کارنامه عملکردی مشاوران دولت سیزدهم در حوزه مسکن و شهرسازی مستفاد می‌شود که طرح آن‎‌ها برای حل مسئله مسکن، همان نسخه ارتقاءیافته مسکن مهر باشد و اما علی‌الظاهر، ارتقاء نه در بعد فنی و شهرسازی بلکه در حوزه شیوه تأمین مالی و کاهش دخالت دولت در اجرای طرح است.

بدین‎‌ترتیب، اگر قرار باشد که دولت سیزدهم حل مسئله مسکن را از طریق طرحی با ماهیت مشابه مسکن مهر حل کند، بی‌شک یکی از بزرگ‌ترین معایب و نگران‌کننده‌ترین بخش اجرای چنین طرحی، گسترش بیش از پیش محدوده شهرها (توسعه افقی شهرها) خواهد بود؛ به زعم نگارنده، آن چیز که ارتکاب دولت سیزدهم به چنین انحرافی را قوت می‌بخشد؛ در کنار مواضع صریح برخی از مشاوران رئیس جمهور مبنی بر لزوم تغییر کاربری اراضی کشاورزی حاشیه شهرها و تخصیص آن‌ها به ساخت مسکن، نوع نگرش و رویکرد وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی است.

وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی، هر چند دارای تجربه مدیریتی بالایی است، لکن تقریبا تمام سابقه خود را در حوزه مدیریت اجرایی سپری کرده است و حال آن که وزارت راه و شهرسازی، در زمره وزارت‌خانه‌هایی است که راهبر این وزارت‌خانه یا باید خود دارای نظریه در حوزه مسکن و شهرسازی باش یا باید از مشورت و دانش مشاوران و مدیران دارای نظریات شهرسازی بهره برد؛ در غیر این صورت وجه نظارتی این وزارت‌خانه بر حوزه شهرسازی کم‌رنگ خواهد شد و با از بین‌رفتن اینرسی قابل انتظار از وزارت‌خانه‌ای هم‌چون راه وشهرسازی در برابر سایر نهادها و سازمان‌ها که فاقد باور و ارزش و ایدئولوژی در حوزه کیفیت زندگی هستند، ده‌ها شهر و روستا با مشکلات و معضلات کنونی تهران تولید خواهد شد و عملاً کیفیت زندگی شهرنشینی در ایران بیش از پیش مورد بی‌توجهی قرار خواهد گرفت و رو به زوال خواهد گذارد.

اما چرا تولید مسکن از طریق توسعه افقی شهرها برای وضعیت کنونی ایران، انحراف محسوب می‌شود؟

ایران حدود 164 میلیون هکتار وسعت دارد و از این حیث، مساحت ایران، 3 برابر مساحت فرانسه، 5 برابر مساحت آلمان و 17 برابر مساحت کره جنوبی است و حتی مساحت ایران، از مجموع مساحت 5 کشور صنعتی دنیا شامل فرانسه، آلمان، ژاپن، انگلیس و کره جنوبی نیز بیشتر است و لکن مجموع جمعیت این 5 کشور، 5 برابر جمعیت کنونی ایران است؛ با این وجود، شاید این‌طور به نظر آید که پس ایران به میزان 5 برابر جمعیت فعلی، ظرفیت جمعیت‌پذیری دارد!

برای بررسی ظرفیت جمعیت‌پذیری کشورها لازم است که مساحت مفید ایران را با برخی از کشورهایی که پیش از این بدان‌ها اشاره شد، مقایسه کنیم؛ قبل از آن باید به این نکته اشاره شود که منظور از مساحت مفید کشورها، مساحت اراضی قابل کشت است و اساساً جمعیت‌پذیری کشورها رابطه مستقیمی با میزان اراضی قابل کشت کشورها دارد.

برحسب مطالعاتی که دکتر فیروز توفیق (استاد علوم اجتماعی دانشگاه تهران) انجام داده است، نسبت مساحت اراضی قابل کشت به وسعت ایران، کمتر از 10 درصد (حدود 15 میلیون هکتار) اعلام شده است و این در حالی است که 100 درصد اراضی آلمان و 70 درصد اراضی فرانسه قابلیت کشت دارند و در زمره اراضی مفید محسوب می‌شوند؛ با این اوصاف، در مقایسه جمعیت‌ ایران با سایر کشورها نباید پایه‌های برنامه‌ریزی‌های و سیاست‌گذاری‌های مرتبط با جمعیت را بر مبنای مساحت اسمی ایران بنا نهاد و بلکه باید مساحت مفید کشور را ملاک طراحی راهبردها، سیاست‌ها و برنامه‌ریزی‌‌ها قرار داد.

طبق برآوردها، سطح اشغال کشور (وسعت شهرهای کشور) چیزی در حدود 6 میلیون هکتار است و تقریبا تمامی شهرهای کشور (تمام این 6 میلیون هکتار) روی اراضی قابل کشت ایجاد شده‌اند و با این اوصاف، در بسیاری از مناطق کشور، هرگونه توسعه افقی بیشتر شهرها، عملاً باعث از بین‌رفتن بیش از پیش اراضی قابل کشت خواهد شد و علاوه بر این که امنیت غذایی کشور را به خطر خواهد انداخت؛ بلکه از حیث زیست‌محیطی نیز شهرها را با بحران‌های عمیقی مواجه خواهد ساخت.

بازخوانی تجربه اجرای مسکن مهر ، به روشنی مؤید این است که سیاست تأمین مسکن از طریق توسعه افقی شهرها، جدای از همه معایب پیش‌گفته، به دلیل نیاز به توسعه شبکه زیرساختی، از حیث هزینه‌های اجرایی بسیار گران‌تر از سایر سیاست‌های تأمین مسکن خواهد بود و در شرایطی که کشور در تحریم به سر می‌برد و اصلاح شبکه زیرساخت‌های موجود، به دلیل فرسودگی، باید در اولویت قرار گیرد.

بر فرض ساخت مسکن در اراضی توسعه‌داده‌شده شهری، محتملا دولت در ایجاد و توسعه شبکه زیرساخت‌ها با مشکل مواجه خواهد شد و در چنین شرایطی، اجرای طرح مسکن از طریق توسعه افقی شهرها موجبات هدررفت منابع محدود کشور و نیمه‌کاره‌ماندن طرح‌ خواهد شد و کما این که تجربه گذشته مؤید اینست که غالب این مساکن با استقبال خریداران مواجه نخواهد شد و عدم استقبال مردم از تعداد زیادی از واحدهای مسکن مهر در سال‌های ابتدایی پس از سال 92 خود گواه محکمی بر این مدعاست.

نکته مهم آن است که استقبال سالیان اخیر مردم برای خرید مسکن مهر، که عمدتاً ناشی از توقف چرخه تولید مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم بوده است، نباید سیاست‌گذاران حوزه مسکن را دچار اشتباه محاسباتی کند.

از این رو لازم است با نگاه غیرمتعصبانه، چندوجهی و آمایشی، سیاست‌های جدید حوزه مسکن را تنظیم و تنسیق نمود و طبعاً نتیجه‌ای که از این فرآیند حاصل آید، می‌تواند مشکل مسکن را به طور ریشه‌ای و با کمترین اندرکنش منفی روی سایر حوزه‌ها حل کند.

در همین خصوص، اشاره به این موضوع ضروری است هرگونه خطای دوباره در ساخت مسکن (بالاخص خطا در تعیین جانمایی سایت‌های جدید مسکن) ما را بیش از پیش در برابر طبیعت قرار خواهد داد و بر هزینه‌های مالی و جانی که ناشی از سیل و زلزله و تغییرات اقلیمی و خشکسالی که طی سالیان گذشته بر کشور تحمیل شد، خواهد افزود.

از این رو سیاست‌گذاران کشور باید در کنار تلاش برای تأمین مسکن، در جهت متوازن‌سازی نسبت جمعیت شهری به روستایی و بازگرداندن روستائیان به روستاها نیز برنامه‌ریزی کنند؛ چرا که با آینده‌پژوهی تداوم روند کنونی رشد جمعیت شهری در کشور، پیش‌بینی می‌شود که در سال 1437، نسبت شهرنشینی به 85 درصد افزایش باید و بروز چنین اتفاقی، نظام برنامه‌ریزی شهری را با مشکلات لاینحلی مواجه خواهد کرد.

2. ورشکستگی شهرها در حوزه شهرسازی

همان‌گونه که کشور از حیث تولید مسکن در یک شرایط بحرانی قرار دارد؛ بررسی وضعیت شهرها از حیث رعایت اصول و مبانی شهرسازی و استاندارد کیفیت زندگی مؤید اینست که اغلب شهرهای ایران در این حوزه با بحران‌های عمیقی مواجه هستند.

پربیهوده نیست اگر که اغلب شهرهای کشور را از حیث شهرسازی ورشکسته بنامیم؛ عدم تحقق‌پذیری طرح‌های توسعه شهری و فقدان قوا و انگیزه حاکمیتی لازم برای اجرای طرح‌های مزبور، ناکارآمدی طرح‌های توسعه شهری در تشخیص نیازمندی‌های شهرها و شهروندان و ناتوانی طرح‌های مزبور در تطبیق این نیازها با الزامات توسعه پایدار، وابستگی منابع درآمدی شهرها به درآمد ناشی از تراکم‌فروشی و تخلفات ساختمانی، فقر سرانه‌های خدمات عمومی و عدم اهتمام دستگاه‌های اجرایی به تأمین سرانه‌ها، نابودی معماری بومی شهرهای کشور و جولان فرم‌های بی‌هویت و معماری وارداتی در ساختمان‌ها، تضاد بصری در سیما و منظر شهرها، تمرکز نظام مدیریت شهری بر اجرای پروژه‌های عمرانی بدون پیوست شهرسازی و بی‌توجهی مزمن به مسائل فرهنگی و اجتماعی در طراحی شهری، گسترش حاشیه‌نشینی و بافت‌های ناکارآمد شهری و ناهنجاری‌های اجتماعی و امنیتی ناشی از آن، نابودی باغات و فقر سرانه فضای سبز شهری، وجود بافت‌های فرسوده و عدم اهتمام جدی برای نوسازی بافت‌های مزبور، آسیب‌پذیری بالای شهرها در برابر حوادث طبیعی و بی‌توجهی به اجرای ضوابط پدافند غیرعامل و آلودگی زیست‌محیطی تنها گوشه‌ای از ده‌ها و صدها مشکلاتی است که شهرهای کشور با آن دست و پنجه نرم می‌کن.

بحران ناشی از عدم پاسخ‌گویی شهرها به نیازهای روحی و عاطفی شهروندان تا آن جا پیش رفته که روان‌شناسان و جامعه‌شناسان نسبت به عواقب تداوم روند کنونی هشدار داده‌اند. با این وجود، در جریان رقابت‌های انتخاباتی، هیچ یک از کاندیداها از جمله رئیس جمهور منتخب، برنامه‌ای برای حل بحران شهرسازی و چگونگی مواجهه با این بحران ارائه نکردند و حتی در شمای کلی که مشاوران دولت سیزدهم از طرح مسکن دولت سیزدهم منعکس کرده‌اند، به نظر می‌رسد که طرح فاقد پیوست شهرسازی می‌باشد و همین موضوع بر نگرانی‌ها ناشی از تکرار بی‌توجهی دولت‌های پیشین به مبانی معماری و شهرسازی می‌افزاید.

3. تبدیل دوباره دولت به سازنده مسکن

تولید و عرضه مسکن در ایران توسط سه بخش دولتی، خصوصی و تعاونی‌ها صورت می‌گیرد که هر کدام سهم متفاوتی در ساخت مسکن دارند. امروزه بخش خصوصی بیشترین سهم (بیش از 90 درصد) از ساخت مسکن را به خود اختصاص داده است که به طور عمده شامل سازندگان جزء و انبو‌سازان هستند. تعاونی‌ها نیز در قالب تعاونی‌های مسکن کارمندان یا کارگران نهادهای مختلف سهم بسیار محدودی در تولید مسکن دارند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دهه‌های اخیر نقش و سهم دولت در ساخت مسکن کاهش یافته و بیشتر به سیاست‌های حمایتی از مسکن انبوه و کوچک‌سازی واحدهای مسکونی روی آورده است. در یک تخمین تقریبی در سال‌های قبل از انقلاب، دولت سهم 20 درصدی در ساخت مسکن داشته که در سال‌های اخیر این میزان به حدود 4 درصد رسیده است و اگر این کاهش نقش دولت در ساخت مسکن توأم با افزایش حمایت از بخش خصوصی و تعاونی‌ها در طرف عرضه و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر در طرف تقاضا باشد، مؤید این است که نظام تولید مسکن بر ریل صحیح خود قرار گرفته است.

هر چند که مشاوران رئیس جمهور منتخب بر لزوم قرارگیری دولت در مقام سیاست‌گذار حوزه مسکن تأکید نموده‌اند، لکن بیم آن می‌رود که دولت برای ایفاء تعهدات خود مبنی بر تولید سالیانه 1 میلیون واحد مسکونی، به آب و آتش بزند و در صورت عدم استقبال و یا همراهی بخش خصوصی از طرح دولت، خود درگیر ساخت مسکن شود و بدین‌طریق بحران‌های پولی و مالی جدیدی را منجر گردد.

«پیشنهادها»

چنانچه دولت سیزدهم بپذیرد مسئله مسکن در کشور یک معادله چندمتغیر و چندهدفه است، آن‌گاه از میان همه راه‌حل‌ها، بهترین و کارآمدترین و ارزان‌ترین طرحی که بتواند در عین تحقق وعده دولت مبنی بر تولید سالیانه 1 میلیون واحد، قیود فوق‌الذکر را نیز مورد توجه قرار داده و به حل آن‌ها بپردازد، در اغلب مناطق کشور، تولید مسکن از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد است؛ چرا که:

1.در برهه کنونی، زندگی حدود 20 میلیون نفر در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد با مساحت شهری بالغ بر 140هزار هکتار، اَبَرتهدید فرهنگی و اجتماعی و اقتصادی پیش‌روی نظام برنامه‌ریزی کشور است؛ با وجود تکالیف قانونی در برنامه‌های توسعه و قوانین، تاکنون کمتر از 20 درصد این اراضی احیا و بازآفرینی شده‌اند.

تعداد تسهیلات بانکی پرداختی در بافت‌های ناکارآمد شهری طی سال‌های اخیر به شدت کاهش داشته است؛ طی سالهای 1384 تا 1393 به طور متوسط تنها 3 درصد از منابع مورد نیاز توسط دولت (بودجه عمومی و از محل فروش اراضی در تملک شرکت عمران و بهسازی شهری) و مابقی توسط بخش خصوصی و بخش عمومی و شهرداری‌ها تأمین شده است.

براساس طرح جامع مسکن تعداد واحدهای مسکونی شهری و روستایی نیازمند به نوسازی تا سال 1405 به ترتیب 3 و 3.2 میلیون واحد برآورد شده است. لذا توجه به بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده در کنار تولید مسکن جدید در جهت تأمین مسکن مناسب برای خانوارهای ایرانی دارای اهمیت است. متمرکزسازی سیاست‌ها و برنامه‌های تولید مسکن در این بافت‌ها، ضمن تولید و تأمین مسکن موردنیاز کشور تا افق 1405، منتج به خطرزدایی اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی از این مناطق نیز خواهد شد؛ قابل اثبات است که مساحت بافت فرسوده و ناکارآمد شهری کشور، قابلیت ساخت حدود 10 میلیون واحد مسکونی را دارد که این میزان تعداد واحد مسکونی، کفاف نیازهای موجود و آتی را می‌‌کند.

2. با توجه به وجود زیرساخت‌ها در بخش قابل توجهی از این بافت‌ها، هزینه تولید مسکن به مراتب ارزان‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر از ساخت مسکن در عرصه‌های جدید خواهد بود؛ هم‌چنین با توجه به این که اجرای این طرح با محوریت مشارکت مردم با بخش خصوصی و با حمایت دولت به اجرا درخواهد آمد.

در صورت عمل دولت به تکالیف حمایتی و قانونی خویش وفق قانون" سامان‌دهی و حمایت از تولیدو عرضه مسکن (مصوب 1387)"، قانون "حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری (مصوب 1389)" و هم‌چنین قانون "جهش تولید و تأمین مسکن" و در صورت مانع‌زدایی از بافت‌های مزبور، ضمن این که از جذابیت لازم برای حضور بخش خصوصی برخوردار خواهد بود، خطر درگیری دولت در اجرای طرح را نیز به حداقل ممکن تقلیل خواهد داد و موجبات تقویت بخش خصوصی را نیز فراهم خواهد آورد.

3. نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد، تاب‌آوری شهرهای کشور در برابر حوادث طبیعی را افزایش خواهد داد و از تحمیل هزینه‌های گزاف ناشی از سیل و زلزله و ...، به کشور جلوگیری خواهد کرد.

4. تمام امکانات نرم‌افزاری و سخت‌افزاری و حتی حمایت‌های تقنینی برای تولید مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد در کشور مهیاست و اجرای طرح تا حدی پیش رفته و موانع پیش‌روی طرح احصاء شده و نیازی به تمهیدات جدیدی نیست.

5. نظر به این که در این طرح، زمین موردنیاز جهت اجرای طرح از طریق اراضی متعلق به اشخاص حقیقی تأمین خواهد شد، اراضی دولتی می‌تواند به تأمین سرانه خدمات عمومی تخصیص یابد.

6. با توجه به این که بافت‌های موصوف در مناطقی از شهرها واقع شده‌اند که عمدتاً دارای هویت هستند، لذا مساکن تولیدی از این طریق، با استقبال مردم مواجه خواهد شد.

ناتوانی وزیر سابق راه و شهرسازی در عدم تحقق و اجرای طرح مترقی و دارای پشتوانه فنی و قانونی احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد را باید به ناتوانی شخصی وی محدود کرد و ناتوانی یک مدیر یا یک دولت در اجرای یک طرح با پشتوانه علمی و اجرایی نباید زمینه‌ای برای بی‌‎توجهی و یا کم‌توجهی به آن طرح را فراهم آورد.

با این وجود، باید به این نکته اشاره کرد که تنوع جغرافیایی ایران ایجاب می‌کند که برنامه‌ریزی برای تولید مسکن مبتنی بر آمایش سرزمینی و متناسب با ویژگی‌های هر منطقه صورت پذیرد و لکن بنا به عقیده و کاوش‌های نگارنده، محور تولید مسکن در کشور باید بر تولید مسکن از طریق احیاء و نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده باشد و سیاست‌ غالب دولت در بخش مسکن و شهرسازی باید در این بخش متمرکز شود.

هر چند که مبدّل‌سازی کشور به یک کارگاه عمرانی در حوزه تولید مسکن، از ظرفیت تبلیغاتی خوبی برخوردار است؛ اما شرایط فعلی کشور ایران، ظرفیت چنین نمایش‌هایی را ندارد و جغرافیای ایران در شرایطی قرار گرفته که به سرعت به چنین انحرافاتی پاسخ می‌دهد؛ مضافاً بر این که بروز چنین رفتارهایی از دولت با شعار قوی‌سازی ایران ناسازگار است.

امید می‌رود دولت سیزدهم در عمل به تعهد خود مبنی بر تولید سالیانه 1 میلیون واحد مسکونی، تعجیل و جزم‌اندیشی به خرج ندهد و کیفیت را فدای کمیت نسازد و با بازخوانی و تحلیل همه تجارب پیشین و با اخذ نظر از صاحب‌نظران و با لحاظ آمایش سرزمینی، به حل مسئله مسکن بپردازد.