قرارداد اجاره در چه صورتی باطل محسوب می‌شود؟

گروه اجتماعی: واژه انفساخ درباره قراردادی به کار می‌رود که با همه شرایط صحتی که قانونگذار برای بستن یک عقد در نظر گرفته، بسته ‌شده و سپس در میانه راه، به علتی قرارداد از بین رفته ‌است؛ اما واژه بطلان زمانی به کار گرفته می‌شود که قرارداد، از همان ابتدا و زمان ایجاد، شرایط قانونی لازم برای صحت عقد را نداشته است.

مواردی که قرارداد اجاره هیچ اثری ندارد

به گزارش بولتن نیوز، در قانون مدنی دو اصطلاح انفساخ و بطلان عموماً درباره قرارداد‌ها استفاده ‌شده است. واژه انفساخ درباره قراردادی به کار می‌رود که با همه شرایط صحتی که قانونگذار برای بستن یک عقد در نظر گرفته، بسته‌ شده و سپس، در میانه راه، به علتی قرارداد از بین رفته و حیات حقوقی خود را نسبت به آینده از دست می‌دهد.

به‌ عنوان ‌مثال، در قرارداد خرید و فروش، خریدار و فروشنده عقد صحیحی میان خود می‌بندند که تمام شرایط قانونی لازم را دارا است، اما قبل از این‌ که فروشنده کالا را به خریدار تحویل دهد، ناگهان به جهت بروز حوادث غیرمنتظره مانند زلزله، طوفان، آتش‌سوزی، سیل، سرقت و غیره، کالا از بین رفته یا تسلیم آن به خریدار غیرممکن می‌‌شود.

در این صورت، گفته می‌شود که قرارداد خرید و فروش از این زمان به بعد، «منفسخ» می‌شود یعنی دیگر نسبت به آینده اثری نخواهد داشت.

زیرا در این عقد، وجود دو چیز که با هم مبادله شوند، لازم و ضروری است و با از بین رفتن یا عدم امکان تسلیم یکی از آنها، عقد نیز از اثر می‌افتد.

اما واژه بطلان زمانی به کار گرفته می‌شود که قرارداد، از همان ابتدا و زمان ایجاد، شرایط قانونی لازم برای صحت عقد را نداشته است.

در حقیقت، وقتی از این کلمه درباره قراردادی استفاده می‌شود، گویی اصلاً عقدی از همان ابتدا بسته نشده است. مثلاً در قانون مدنی، یکی از شرایط صحیح بودن قرارداد، وجود قصد و اراده جدی برای بستن عقد است. بنابراین اگر شخصی از باب شوخی و بدون داشتن اراده محکم و قاطع، به دیگری بگوید که خانه خود را به تو فروختم، قراردادی ایجاد نخواهد شد و درواقع، این قرارداد به جهت نداشتن شرط اساسی قصد، باطل است. همچنین اگر کودک چهار ساله‌ای قراردادی منعقد کند، به دلیل نداشتن صلاحیت قانونی لازم برای انجام این کار، قرارداد او از ابتدا باطل بوده و اثری نخواهد داشت.

به گزارش مهداد، پس از آشنایی با دو اصطلاح انفساخ و بطلان، به عقد اجاره که موضوع بحث است، برمی‌گردیم. عقد اجاره موجب می‌شود که مستأجر مالک منافع مورد اجاره شود، یعنی مجوز بهره‌برداری از آن را پیدا کند. اما از آنجایی ‌که منفعت، به‌تدریج و به ‌طور مستمر، در طول زمان ایجاد می‌شود، با این ‌که مستأجر از همان ابتدای بستن قرارداد اجاره، مالک منافع می‌شود، ولی این ملکیت متزلزل و سست بوده و کم ‌کم، هم ‌زمان با استفاده از مورد اجاره در طول زمان، ملکیت او بر منافع مستقر می‌‌شود.

به همین دلیل، اگر به علتی، عین مستأجره در طول مدت اجاره از بین رفت، مانند این است که از این زمان به بعد، مالکیت مستأجر بر منافع از همان ابتدا ایجاد نشده است. بنابراین گفته می‌شود که عقد اجاره از این زمان، نسبت به آینده باطل می‌شود زیرا وجود منفعت و قابلیت استفاده از مورد اجاره در تمام طول مدت آن، یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره است و زمانی که مشخص شود از ابتدا منفعت و قابلیت استفاده نسبت به بخشی از مدت وجود نداشته است، عقد اجاره درباره همان بخش باطل است. در موارد زیر قرارداد اجاره باطل محسوب می‌شود:

اگر شرایط عمومی صحت قرارداد و شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره رعایت نشود. به‌ عنوان‌ مثال، مدت اجاره کاملاً مبهم بوده و به‌ هیچ ‌وجه، قابل‌ تعیین نباشد یا این ‌که مورد اجاره مجهول باشد و مستأجر دقیقاً نداند که چه چیزی را اجاره می‌کند.

در صورتی‌ که مورد اجاره، عیبی پیدا کند که موجب از بین رفتن امکان و قابلیت استفاده مستأجر از آن شود، به‌ طوری‌ که رفع عیب نیز ممکن نباشد. هرگاه در مدت اجاره، تمام یا قسمتی از عین مستأجره به‌واسطه حوادث طبیعی، مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی و غیره، از بین برود. در این صورت، قرارداد اجاره از زمان تلف، نسبت به مقدار تلف‌شده باطل می‌شود. در صورتی ‌که موجر فقط به مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره باشد و در میانه مدت اجاره فوت کند.

عقد اجاره جزء عقود لازم است. به همین دلیل، طرفین هر زمان که تمایل داشته باشند، نمی‌توانند آن را بر هم زنند و باید تنها به مواردی اکتفا کنند که قانونگذار برای آنها حق فسخ قائل شده است. باید اضافه کرد که ویژگی مهم دیگر عقود لازم برخلاف عقود جایز، این است که با فوت، مجنون یا سفیه شدن یکی از دو طرف از بین نرفته و همچنان باقی می‌ماند. اجاره نیز از همین قاعده پیروی می‌کند. اما گاهی ممکن است که کسی که می‌خواهد مالی را اجاره دهد، مالک خود مال به‌طور تام و تمام نباشد، بلکه مالک منافع آن باشد، آن‌ هم برای مدت عمر خود و تا زمانی که زنده است.

در این صورت، با فوت این شخص، مالکیت او نسبت به‌ عین مستأجره نیز پایان ‌یافته و اجازه‌ای هم که به مستأجر برای بهره‌برداری از آن داده است، از بین می‌رود. به ‌این ‌ترتیب، عقد اجاره نیز باطل می‌شود.

در صورتی‌ که در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط خود شخص مستأجر و نه هیچ شخص دیگر، حق استفاده و بهره‌برداری از مورد اجاره را دارد و او نیز در حین مدت اجاره فوت کند.

به‌ طور کلی، قانون مدنی به مستأجر این اختیار را داده است که با شخص دیگر، عقد اجاره دومی ببندد. با این ‌وجود، گاهی شخصیت مستأجر برای موجر آن ‌قدر اهمیت دارد که در ضمن قرارداد اجاره، شرط می‌کند که فقط شخص مستأجر می‌تواند از عین مستأجره استفاده کند و مستأجر نیز این شرط را می‌پذیرد.

در این صورت، با فوت مستأجر، اذن موجر برای بهره‌برداری از مورد اجاره که به شخص او اختصاص داشته، از بین رفته و به همین دلیل، قرارداد اجاره نیز، باطل می‌شود.

اگر در ضمن قرارداد فروش یک مال، فروشنده برای خود تا مدت معینی، حق فسخ عقد را شرط کند و خریدار نیز بپذیرد و سپس، خریدار در مدت مذکور، عقد اجاره‌ای نسبت به همان مال ببندد که با حق فسخ فروشنده منافات داشته و عملاً آن را از بین ببرد.

در این صورت، قرارداد اجاره خریدار، تا حدی که با حق فروشنده منافات دارد، باطل است.

به ‌طور مثال، شخصی خانه خود را به دیگری می‌فروشد، ولی در ضمن قرارداد، شرط می‌کند که تا یک ماه حق دارد که این قرارداد را برهم زند و خریدار هم می‌پذیرد.

اما قبل از پایان این ‌یک ماه، خریدار، خانه را به شخص دیگری اجاره داده و با پیشنهاد مستأجر درباره تخریب استخر خانه و ایجاد باغچه به‌جای آن موافقت می‌کند و این مساله در قرارداد اجاره قید می‌شود.

در این مثال، از آنجایی ‌که این قسمت از قرارداد اجاره که مربوط به تخریب استخر می‌شود، با حق فروشنده اولیه برای برهم زدن قرارداد فروش منافات دارد، باطل بوده و اثری نخواهد داشت.

منبع:دیده بان هشتم