واحد مسکونی در کشور داریم که حدود 1.6 میلیون واحد آن خالی از سکنه است. برای تهران این رقم حدود 328 تا 400 هزار واحد برآورد شده است و برخی نیز گفته اند که این رقم خوشبینانه است زیرا قبض های برق واحدهای مسکونی تهران در برخی مقاطع، نشان داده که حدود 150 هزار کنتور برق کارکرد صفر داشته اند
گروه اقتصادی - سرانجام پس از سال ها اظهار نظر کارشناسان مبنی بر ضرورت مالیات بر خانه های خالی، مجلس تصویب کرد که در صورت شناسایی خانههای خالی توسط سازمان امور مالیاتی، میزان مالیات بر درآمد این واحدها متغیر تعیین میشود.
به گزارش بولتن نیوز، کارشناسان معتقدند که این ابزار مالیاتی می تواند در تنظیم بازار مسکن اجاره ای اثرگذار باشد زیرا هم اکنون حدود 1.6 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم و اگرچه ساخت وسازها در سال های گذشته افزایش یافته و بیش از تعداد خانوارها در کشور واحد مسکونی داریم، اما در مناطق شهری، مرکز و بالای شهر و در نزدیکی بازار کار و بازار و... تعداد قابل توجهی خانه خالی وجود دارد، که دریافت مالیات از آنها، موجب افزایش عرضه و تعادل و تنظیم بازار مسکن اجاره ای و کاهش نرخ اجاره خواهد شد.
بر اساس مصوبه مجلس که در قالب اصلاح ماده 54 مکرر لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم و اصلاحات بعدی آن به تصویب مجلس رسید، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی میشوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
سال دوم: یک دوم مالیات متعلقه
سال سوم: برابر مالیات متعلقه
سال چهارم به بعد: یک و نیم برابر مالیات متعلقه
برخی کارشناسان براساس آمارهای مرکز آمار و مراکز دیگر، برآورد کرده اند که حدود 20 میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که حدود 1.6 میلیون واحد آن خالی از سکنه است.
برای تهران این رقم حدود 328 تا 400 هزار واحد برآورد شده است و برخی نیز گفته اند که این رقم خوشبینانه است زیرا قبض های برق واحدهای مسکونی تهران در برخی مقاطع، نشان داده که حدود 150 هزار کنتور برق کارکرد صفر داشته اند و به معنای آن است که خالی از سکنه هستند که احتمالا این رقم در سال های اخیر و افزایش ساخت و سازها بیشتر شده است اما در مجموع خانه های خالی باید حدود 200 هزار واحد مسکونی در تهران باشد.
اما برخی مسوولان از جمله وزیر سابق راه و شهرسازی گفته است: بعد از ثبتنام 200 هزار مستاجر تهراني در مسكنمهر پرند و پرديس، هنوز ناآرامي اجارهبها در تهران مشاهده ميشود. شواهد نشان ميدهد در حال حاضر بازار مسكن براي تعادل واقعي اگرچه از ناحيه عرضه واحدهاي مسكوني جديد و ساختوساز تقريبا تامين شده است اما در بخشي از بازار تحركاتي در جريان است كه نياز است، در اسرع وقت براي مقابله با آن اعمالقانون كنيم.
23 درصد خانوارهای شهری هنوز اجاره نشین هستند
گزارش وضعیت هزینه و درآمد خانوارهای روستایی و شهری کشور در سال های اخیر نشان میدهد که 41 درصد خانوارهای شهری ایران ملک شخصی ندارند و 23 درصد خانواره در خانه های اجاره ای به صورت رهن و اجاره سکونت دارند و 18 درصد نیز در خانه اقوام و پدر و مادر و دوستان و یا به شکل های دیگر سکونت دارند.
این وضعیت البته در روستاها به مراتب بهتر از شهرهاست و از هر 100 خانوار روستایی حدود 85 خانوار دارای مسکن ملکی هستند و تنها 5درصد از آنها اجاره نشین هستند و 10درصد نیز به اشکال مختلف برای خود سرپناه جمع و جور کردهاند و یا در خانه اقوام و پدر و مادر و... زندگی می کنند.
برآوردها نشان می دهد که بعد از ساخت و ساز مسکن مهر و ارائه وام های مسکن در سال های اخیر، بین 4 تا 8 درصد در شهرها و روستاهای کشور به خانوارهای دارای مسکن شخصی اضافه شده است.
براین اساس، 20 درصد در شهرها و حدود 3 تا 4 درصد در روستاها همچنان اجاره نشین هستند و اگر تعداد خانوارهای کشور و افراد مجرد مستقل را حدود 20 تا 22 میلیون خانوار که نیازمند مسکن هستند در نظر بگیریم، برآورد می شود که حدود 4 تا 5 میلیون خانوار اجاره نشین هستند.
8 درصد خانههاي كشور خالي است
برخی کارشناسان می گویند که 8 درصد خانه های کشور خالی است که این رقم دو برابر نرخ طبیعی آن در سایر کشورهاست و در سایر کشورها تنها 5 درصد خانه ها خالی است.
در تهران نیز بيش از 3 ميليون واحدمسكوني وجود دارد و نسبت خانههاي خالي به كل واحدها در پايتخت بیش از 10 درصد است
سرعت رشد خانههايخالي طي 5 سال گذشته از سرعت ساختوساز و عرضههاي جديد بيشتر بوده است.
تعداد واحدهاي مسكوني- در فاصله سالهاي 85 تا 90 معادل 26 درصد افزايش پيدا كرده است به اين معني كه در سرشماري سال85 تعداد واحدهاي مسكوني در كشور 15 ميليون و 900 هزار فقره بود و در سرشماري سال90 اين رقم به 20 ميليون واحدمسكوني رسيده است.
اما طي همين 5 سال گذشته تعداد خانههاي خالي در كشور 4 برابر شده است. سال86 با اعلام نتيجه سرشماري نفوسومسكن سال85 مشخص شد در كشور 400 هزار واحدمسكوني بدون استفاده وجود دارد. اما در حال حاضر تعداد خانه های خالی 1.6میلیون واحد مسکونی است.
افراد دارای یک خانه خالی کم هستند 2 خانه و بیشتر زیاد هستند
دلالان ملك و كارشناسان براساس تحقيقات ميداني ميگويند: عمده خانههاي خالي در مالكيت بسازوبفروشها قرار دارد به اين شكل كه تعداد افرادي كه هركدام صاحب بيش از 2 واحد خالي از سكنه هستند قابل توجه است و در مقابل، تعداد مالكان داراي فقط يك خانهخالي آنچنان زياد نيست.
حداقل 20 درصد از كل خانههاي خالي موجود در كشور، در تهران مستقر است. از يك ميليون و 666 هزار خانهخالي در سطح كشور 327 هزار و 750 واحدمسكوني سهم شهر تهران است.
علت رشد خانههاي خالي - تمایل به نگهداری خانه خالی در شرایط ثبات قیمت مسکن
مطالعه تجربي كارشناسان اقتصاد مسكن نشان ميدهد معمولا نوسان تعداد خانههاي خالي با منحني نوسان قيمت مسكن ارتباط معكوس دارد. در دو سه سال گذشته قيمت مسكن چه در تهران و چه در كشور تحت كنترل بوده و رشد هيجاني نداشته است.
اين پديده به صورت نامحسوس سوداگران بازار و حتي انبوهسازان را از فروش املاكشان منصرف كرده است و آنها را به اميد افزايش قيمت در آينده، عملا به مالكان خانههاي خالي تبديل كرده است. به همين خاطر است كه در سالهاي 85 و 86 همزمان با تشكيل بزرگترين حباب قيمتي در بازار مسكن تعداد خانههاي خالي به نصف رقم طبيعي خود ميرسد. كارشناسان براي كنترل اين پديده سياست اخذ ماليات را پيشنهاد ميكنند.
تعداد خانه ها از تعداد خانوارها بیشتر است اما همچنان فاقد مسکن شخصی ها زیاد هستند
در سال90 شاخص «تراكم خانوار در واحدمسكوني» از 1/1 به 1.04 رسيده است.اين شاخص نسبت تعداد خانوارهاي ايراني به تعداد واحدهاي مسكوني را نشان ميدهد كه براساس آن در سال85 به ازاي هر 110 خانوار 100 واحد مسكوني قابل استفاده در كشور وجود داشته اما در حال حاضر به ازاي هر 100 واحد مسكوني 106 خانوار وجود دارد كه نشان ميدهد عرضه مسكن رفتهرفته در حال سربهسر شدن با تقاضاي مسكن در كشور است.
این آمارها نشان میدهد که در سال گذشته دستکم بر تعداد خانوارهای دارای خانه بهصورت ملکی افزوده شده است. آمارهای رسمی تایید میکند که وضعیت خانوارهای روستایی از حیث تملک واحد مسکونی بهمراتب بهتر و امیدوارکنندهتر از خانوارهای شهری است چرا که. آیا برنامه دولت در روی آوردن به عرضه مسکن ارزانقیمت میتواند از تعداد خانوارهای فاقد مسکن بکاهد یا ورود خانوارهای جدید، وضعیت را بدتر خواهد کرد؟
مسکن در ایران درصد بالایی از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص میدهد و در صورتی که دولت بتواند بازار مسکن را ساماندهی کند بخش عمدهای از هزینه خانوار کاهش پیدا میکند.
۲۸ تا 70 هزار میلیارد تومان سرمایه بلااستفاده
کارشناسان سرمایه این تعداد واحد مسکونی خالی را بین 28 تا 70 هزار میلیارد تومان در شکل های بدبینانه و خوش بینانه برآورد کرده اند.
اگر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در طرح مسکن مهر بالغ بر ۴۵۰ هزار تومان باشد یا تا 3 برابر آن را برآرود کنیم. با محاسبه هزینه تامین انشعابات، پروانه ساخت، مجوز و …، قیمت تمام شده هر متر مربع برابر ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود.
با فرض اینکه میانگین متراژ هر یک از این ۸۰۰ هزار واحد مسکن خالی از سکنه برابر با ۱۰۰ متر باشد، در این صورت هزینه تمام شده ساخت این تعداد واحد بر طبق الگو طرح مسکن مهر برابر ۵۶ هزار میلیارد تومان خواهد بود (با احتساب هزینه ساخت ۷۰۰ هزار تومان برای هر متر).
حال اگر دولت قصد تولید این تعداد واحد (چه بصورت دولتی و چه بصورت خصوصی) داشته باشد بار مالی سنگینی برای دولت و یا اقتصاد خواهد داشت. پس اگر دولت بتواند مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه را ترغیب به عرضه این واحدها به بازار کند بدون ایجاد بار مالی، بخشی از تقاضای بازار مسکن را پوشش داده است. همچنین مانع از احتکار واحدهای مسکونی در آینده میشود.
در نبود برنامه ریزی مسکن همچنان به عنوان کالای مصرفی شناخته نشده و آمار خانه های خالی از سکنه در مناطق شهری از جمله کلانشهر تهران نشانگر این است که مسکن به عنوان کالای سرمایه ای احتکار می شود.
در شرایط امروز تنها عامل عدم عرضه خانه های خالی از سکنه به بازار سودجویی مالکان است، که اخذ مالیات بهترین راهکار جبران خسارت ناشی از این سودجویی به واسطه راکد ماندن بخشی از امکانات و سرمایه ملی است
به اعتقاد اغلب کارشناسان، راهکار عرضه خانههای خالی به بازار، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانههای خالی از سکنه است. این نوع مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانههای خالی برای مالکان میشود که پیامد آن عرضه این واحدها به بازار خواهد بود. این عرضه سبب کاهش قیمت مسکن و کمک به ایجاد تعادل در بازار است.
البته وجود واحدهای مسکونی خالی از سکنه جزو ذاتی بازارهای مسکن در کشورهای مختلف است اما وجود درصد بالایی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کشور ما که همواره تقاضای مسکن از عرضه آن بالاتر است غیر طبیعی به نظر میرسد.
اما طرح اخذ مالیات از خانه های خالی در ایران سابقه طولانی دارد.
در لایحه مالیاتهای مستقیم که کلیات آن در مجلس تصویب شده است، مالیات بر خانه های خالی گنجانده شده است. ایجاد این ابزار میتواند زمینه عرضه واحدهای خالی از سکنه را فراهم کند. نکته مهم آن است که این مالیات باید به میزانی باشد تا زمینه بازدارندگی را داشته باشد لذا لازم است میزان آن مقدار قابل توجهی باشد تا خالی نگه داشتن خانه برای مالکان صرفه اقتصادی نداشته باشد.
اخذ مالیات از خانه های خالی یکی از راهکار های مناسب برای مقابله با احتکارکنندگان بازار مسکن است و باید با راهکارهایی همچون اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه زمینه ای برای ایجاد تعادل در بازار مسکن فراهم شود.
تجربه کشورها
کشورهای مختلفی اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی کردهاند. در برخی از این کشورها پدیده واحدهای مسکونی خالی ناشی از شکست بازار و در برخی دیگر ناشی از عوامل دیگری نظیر مهاجرت و مانند آن بوده است.
آمریکا
آمریکا جزو کشورهایی است که پدیده شکست در بازار مسکن را تجربه کرده است. به همین منظور در برخی از مناطق، قوانینی مبنی بر وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تصویب رسیده است.
در این میان میتوان به ایالت رودآیلند و شهر پنسیلوانیا اشاره داشت. بنابر مصوبات قانونی، این دو منطقه از آمریکا به دلیل وجود خانههایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده، در شرایطی که به این واحدهای مسکونی نیاز بوده، خالی نگه داشته شدهاند، مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالانه پرداخت شود. این مالیات بر خانههایی اعمال میشود که برای مدت زمان ۱ سال (۱۲ ماه) خالی ثبت شوند.
اسپانیا:
دولت ایالتی باسک اسپانیا نیز اقدام به اخذ مالیاتی به میزان روزانه ۹ یورو از مالکان واحدهای خالی گرفته است. در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان ۱۲ یورو در روز افزایش خواهد یافت. علت وضع این قانون وجود آمار واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شرایط عدم تعادل عرضه و تقاضا در منطقه باسک قلمداد شده است.
انگلیس:
دولتهای محلی در بندر السمیر و نستون انگلستان از جمله مناطقی هستند که اقدام به اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی کردهاند. بنابر قانون در صورتی که ملکی به مدت ۶ ماه خالی از سکنه باقی بماند، مالک آن مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. در اینگونه مناطق، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی با هدف افزایش درآمدهای دولتهای محلی وضع نشده و هدف اصلی از این قانون بازگرداندن خانههای خالی از سکنه به بازار خرید و فروش و اجاره است.
همچنین بخشهایی از کشور فرانسه نیز اقدام به اخذ این نوع مالیات کردهاند.
با دارندگان خانه های خالی باید مثل کشورهای غربی رفتار شود. جواب احتکار خانه گرفتن مالیات است. در اروپا غربی دو سیستم مالیاتی وجود دارد که جلوی احتکار مسکن را می گیرد. مالیات بر دارایی و مالیات بر مسکن.
به خدا اگه من کاره ای بودم این پورشه سوارهای توی خیابون را هم میگرفتم ببینم این پولها رو از کجا آوردن؟
چه جوریه که یه خانواده شب و روز کار میکنن اما یه خونه ندارن و تمام درآمدشون را باید بدن به صاحبخونه بعد یکی چند میلیارد پول ماشینشه!
گاهی وقت ها به عدالت خدا شک میکنم. به یکی همه چیزو باهم داده به یکی هم هیچی نداده..