طرح 10گانه براي بازار واسطه‌گري مسکن

به گزارش بولتن نیوز به نقل از دنياي اقتصاد-  مديركل دفتر اقتصادمسكن وزارت راه‌وشهرسازي از بررسي تكميلي طرح 10گانه براي ساماندهي فعاليت صنف مشاوران‌املاك خبر داد و گفت: وضع موجود بازار واسطه‌گري ملك با لحاظ جميع جهات مورد آسيب‌شناسي دقيق قرار گرفته و از آنجا كه نقش بنگاه‌هاي مسكن در تصميم‌گيري‌هاي خريدار و فروشنده و جو رواني حاكم بر بازار مسكن، موثر و غيرقابل انكار ارزيابي شده است، هم‌اكنون اصلاح نظام حاكم بر بنگاه‌هاي مسكن در دستور كار قرار گرفته است.

علي چگيني در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» تاكيد كرد: مهم‌ترين چالش بازار مسكن در ايران وابستگي حق‌الزحمه مشاوران املاك به قيمت ملك مورد معامله است كه اين انتفاع منجر به تحريك مشاوران‌املاك براي بالابردن قيمت با انگيزه افزايش حق‌الزحمه‌ مي‌شود. از اين رو، در طرح 10گانه مورد بررسي، مقرر شده ارتباط حق‌كميسيون با قيمت قطع شود و دستمزد مشاوران‌املاك براساس رتبه‌كيفي هر بنگاه كه با توجه به 11 آيتم‌، رتبه‌بندي مي‌شود، مورد محاسبه قرار گيرد.

اين مقام وزارت راه‌وشهرسازي معضل اساسي ديگر بازار واسطه‌گري ملك را عدم كفايت اطلاعات حقوقي مشاوران‌املاك عنوان كرد و افزود: در حال حاضر مجوز تاسيس بنگاه‌هاي مسكن صرفا منوط شده به داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن كه اين شيوه باعث فاصله‌دار شدن عملكرد بنگاه‌ها در ايران با متدهاي رايج در دنيا شده است. براي رفع اين معضل در طرح ساماندهي پيشنهاد شده است به منظور ارتقای اعتبار قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌هاي املاك و همچنين كاهش اختلافات حقوقي، حضور يك نفر مشاور حقوقي در هر بنگاه الزامي شود تا همچون دفاتر اسناد رسمي كه سند تنظيمي در آنها فقط با امضاي سردفتر اعتبار پيدا مي‌كند، در بنگاه‌ها نيز اين امضا جاري شود.
مدير كل اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در ادامه گفت‌وگو با دنياي‌اقتصاد تصريح كرد: «مسكن از مهم‌ترين نيازهاي اساسي خانوار و گران‌ترين كالايي است كه توسط خانوارها خريداري مي‌شود. مشاورين املاك به عنوان واسطه‌گران و دلالان قانوني مسكن نقش قابل توجهي را دراين بازار ايفا مي‌كنند. تحليل مشاورين املاك از قيمت املاك در هر منطقه به عنوان افراد معتمد و مطلع، در تصميم‌گيري‌هاي اقتصادي فروشندگان و خريداران مسكن، پيش‌بيني‌ قيمت‌هاي آتي و جو رواني حاكم بر بازار، موثر واقع مي‌شود.»

وي افزود: به‌‌رغم اقدامات انجام شده در راستاي ساماندهي و نظام‌مند نمودن بنگاه‌هاي معاملات ملكي طي سال‌هاي گذشته و پيشرفت‌هاي حاصله در اين زمينه، هنوز تعداد زيادي از اين بنگاه‌ها به طريق سنتي اداره مي‌شوند. با توجه به نقش انكارناپذير مشاورين املاك در بازار مسكن به ويژه در كلانشهرها، كاملا واضح است كه به كارگيري متدهاي جديد و تدوين الگوي مدون براي ساماندهي بنگاه‌هاي املاك به نفع بخش مسكن و فعالان اقتصادي در بازار بوده و كارآيي اين صنف را افزايش مي‌دهد.

چگيني گفت: يكي از مهم‌ترين چالش‌هاي بازار املاك در ايران، وابستگي حق‌الزحمه مشاورين املاك به قيمت ملك مورد معامله مي‌باشد. بر اين اساس منتفع بودن اين صنف از افزايش قيمت ملك مي‌تواند منجر به تحريك مشاورين املاك براي بالا بردن قيمت با انگيزه افزايش در حق‌الزحمه دريافتي گردد. از ديگر معضلات اساسي كه اين صنف با آن دست به گريبان است، عدم كفايت اطلاعات در حوزه‌هاي حقوق املاك، بازاريابي، فن‌آوري اطلاعاتي و... است. به گونه‌اي كه به منظور اخذ مجوز تاسيس يك بنگاه معاملات ملكي داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن (به استثناي متقاضياني كه سن آنان 50 سال و بالاتر باشد) كفايت مي‌نمايد. در صورتي كه حرفه بنگاه‌داري مسكن به عنوان يك حرفه قانوني معتبر و تاثيرگذار در بازار، مستلزم دارا بودن حداقل سطحي از تحصيلات و مهارت‌ها است تا بتواند از كارآيي لازم برخوردار گردد.

وي تاكيد كرد: مروري بر سيستم‌هاي واسطه‌گري حاكم بر بازار مسكن در ساير نقاط دنيا حاكي از آن است كه به‌‌رغم تحولات انجام شده در زمينه مكانيزه كردن بنگاه‌هاي املاك در ايران، عملكرد مشاورين املاك هنوز با متدهاي رايج در كشورهاي پيشرفته فاصله زيادي دارد. به عنوان مثال در برخي كشورهاي توسعه يافته يك بنگاه معاملات ملكي صرفا نماينده خريدار يا فروشنده بوده و در جهت حداكثر كردن منافع و مطلوبيت آن فرد اقدام مي‌نمايد، در صورتي كه در ايران مشاور املاك نماينده هر دو طرف بوده و از آنجا كه منافع خريدار و فروشنده در تضاد با يكديگر هستند، مشاور املاك نمي‌تواند به عنوان نماينده طرفين به نحو احسن ايفاي نقش نموده و رضايت خاطر ايشان را فراهم نمايد. اصلاح و تغيير نظام حاكم بر بنگاه‌هاي معاملات ملكي به گونه‌اي كه يك مشاور املاك مدافع حقوق يكي از طرفين معامله باشد، مستلزم تامين زيرساخت‌هاو امكانات لازم در اين زمينه است.

از ديگر سو با توجه به اينكه خريد و فروش املاك و مستغلات مبتني بر قوانين حقوقي است، به منظور افزايش اعتبار قراردادهاي منعقده در بنگاه‌هاي املاك و كاهش اختلافات حقوقي در معاملات املاك، حضور يك مشاور حقوقي در كنار مشاور املاك امري ضروري به نظر مي‌رسد. همانطور كه قراردادهاي منعقده در دفتر اسناد رسمي بدون امضاي سردفتر اعتبار ندارد، بايد شرايطي فراهم آيد تا قراردادهاي منعقده در يك بنگاه املاك با امضاي يك مشاور حقوقي داراي اعتبار شده و به رسميت شناخته شود.

مدير كل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي تصريح كرد: از جمله گام‌هاي اوليه براي ساماندهي بنگاه‌هاي معاملات ملكي مي‌توان به تعامل وزارت راه و شهرسازي با ساير نهادهاي ذي‌ربط از جمله مجلس شوراي اسلامي، وزارت صنعت، معدن و تجارت، اتحاديه مشاورين املاك و... براي كاهش وابستگي درآمد مشاورين به قيمت ملك اشاره نمود. در اين راستا سناريوهاي گوناگوني پيرامون نحوه محاسبه حق كميسيون مشاورين املاك با هدف اصلاح ساختار درآمدي اين صنف صورت پذيرفته و بررسي‌هاي تكميلي كارشناسي در حال انجام است. همچنين از ديگر اقدامات موثر در راستاي شفاف‌سازي اطلاعات خريد و فروش املاك، راه‌اندازي سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات در سراسر كشور مي‌باشد كه براساس آن مشاوران املاك موظفند اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده را در سامانه، ثبت و نسبت به اخذ كد رهگيري اقدام نمايند.

چگيني در ادامه گفت: در مجموع، همانطور که ملاحظه می‌شود ساماندهی صنف مشاورین املاک با لحاظ جمیع جهات در دست اقدام است؛ ضمن اینکه با آسیب شناسی دقیق وضعیت موجود و با همکاری نهادهای مرتبط، طرح‌ها و پیشنهادهای متنوعی در دست بررسی می‌باشد که اهم آنها به شرح ذیل است:

1- رتبه‌بندي مشاورين املاك:
با توجه به اينكه مشاورين املاك (به ويژه در كلانشهرها) در سطوح مختلف قرار گرفته و خدمات را با امكانات متعددي ارائه مي‌نمايد، به منظور رعايت عدالت رتبه‌بندي مشاورين املاك براساس آيتم‌هاي زير پيشنهاد مي‌گردد تا بتوان حق كميسيون مشاورين را به رتبه مكتسبه ايشان مرتبط كرده و به عدالت نزديك تر شد.

- ميزان تحصيلات
- گذراندن دوره‌هاي آموزشي و مدارك فني و حرفه‌اي در زمينه مسكن و ساختمان و مباني حقوقي
- ميزان آگاهي از موقعيت و نحوه مالكيت اراضي منطقه
- رعايت اصول اخلاقي
- استفاده از امكانات رايانه‌اي جهت ثبت مبايعه‌نامه‌ها
- استفاده از اينترنت جهت اطلاع‌رساني به مشتريان
- استفاده از بروشور
- ارائه خدمات و پيگيري‌هاي لازم پس از انعقاد مبايعه نامه
- تعداد پرسنل شاغل در يك بنگاه
- كيفيت فضاي بنگاه
- سابقه كار
- تعداد مبايعه‌نامه‌هاي ثبت شده در بازه زماني مشخص

2- افزایش شفافیت اطلاعاتی در خصوص نحوه محاسبه حق الزحمه مشاورین املاک، موجب جلوگیری از اجحاف می گردد.

3- اصلاح و بروزرسانی نقش بنگاه‌های املاک، به گونه‌ای که علاوه بر ایفای نقش واسطه‌گری،

ملزم به ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، ثبتی و... به متعاملین شوند.

4- بهبود روش‌های اعمال نظارت و در صورت لزوم برخورد قانوني با مشاورین متخلف

5- فعال کردن شرکت های بیمه در امور بیمه سند به منظور آسوده نمودن خاطر متعاملین

6- ایجاد دوره های آموزشی کوتاه مدت تخصصی برای مشاورین املاک

7- ایجاد محدودیت در صدور مجوز بنگاه‌های املاک

8- اتصال ضرايب حق كميسيون مشاورين املاك به رتبه مكتسبه

9- فراهم نمودن زيرساخت‌هاي لازم براي حضور مشاور املاك به طرفيت از فروشنده يا خريدار

10- مطالعه درخصوص حضور مشاور حقوقي در بنگاه‌هاي معاملات ملكي

چگيني در پايان افزود: طراحی و راه‌اندازی مکانیزمی پویا در امور معاملات املاک، مستلزم همکاری و مشارکت همه دستگاه‌های مرتبط می باشد؛ البته محوریت این مهم بايد با توجه به حوزه تخصصی وزارت راه و شهرسازی، برعهده این وزارتخانه باشد.