امان از اجاره

به گزارش بولتن نیوز، هر سال با شروع فصل تابستان، فصل جابه‌جایی مستاجران نیز آغاز می‌شود. در این میان اما افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها و ناتوانی مستأجران در پرداخت مبالغ تعیین شده از سوی صاحب‌خانه‌ها همانند سال‌های گذشته به معضلی لاینحل تبدیل شده است؛ از یک سو مستاجران از بالا بودن نرخ اجاره‌بها شکایت دارند و از سوی دیگر موجران با دلخوری، نابسامانی و تورم اقتصادی را در رشد نرخ اجاره‌بها دخیل می‌دانند.
اگر چه حداکثر افزایش قانونی اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد و سایر شهرها ۲۰ درصد اعلام شده است اما گزارش‌های میدانی و شواهد موجود نشان می‌‌دهد در اکثر قریب به اتفاق معاملاتی که در دفاتر مشاوران املاک انجام می‌شود، این مورد رعایت نمی‌شود. کارشناسان مسکن می‌گویند قیمت اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است و با توجه به اینکه امسال نیز قیمت مسکن جهش یافته، لذا موجب افزایش بی‌حد و اندازه اجاره‌بها شده است.
***

* نگاهی به آمارها

آخرین آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌‌دهد متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت‌ سال جاری در تهران معادل 126 هزار و 900 تومان بوده و این در حالی است که این رقم در اردیبهشت سال گذشته معادل 84 هزار و 800 تومان و در مدت مشابه سال 99 معادل 62 هزار و 900 تومان بوده است. به همین ترتیب در اردیبهشت سال 98 معادل 47 هزار و 500 تومان، سال 97 معادل 36 هزار و 450 تومان، سال 96 معادل 28 هزار و 210 تومان، سال 95 معادل 23 هزار و 420 تومان، سال 94 معادل 22 هزار و 900 تومان، سال 93 معادل 20 هزار و 860 تومان، سال 92 معادل 18 هزار و 590 تومان، سال 91 معادل 15 هزار و 470 تومان و در سال 90 معادل 12 هزار و 950 تومان بوده است.
بر این اساس می‌توان گفت نرخ اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت‌ امسال در مقایسه با مدت مشابه سال 90 معادل 879 درصد افزایش داشته است؛ رقمی که به چالش بزرگی در حوزه مسکن تبدیل شده و در این میان مستأجران را در تنگنای شدید اقتصادی قرار داده است.

* ۷ میلیون تومان اجاره یک واحد 60 متری

دولت قبل و دولت سیزدهم در راستای کنترل بازار اجاره مسکن همزمان با شروع کرونا تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و پرداخت کمک ودیعه وام مسکن را در دستور کار قرار دادند. مالکان با وجود تهدید وزارت راه‌و‌شهرسازی به برخورد با متخلفان، همراهی چندانی با برنامه اول یعنی «سقف افزایش نرخ اجاره‌بها» نداشتند. گواه این ادعا نیز گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره‌بها در زمستان سال 1400 است.
مطابق آنچه این مرکز اعلام کرد زمستان سال گذشته متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند 50.9 درصد بوده است. این میزان در حالی ثبت شده که سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب 25 درصد، 20 و 15 درصد بوده است.
با این وجود بازار اجاره‌ مسکن امسال تکانه‌های سنگینی داشته و در شهر تهران اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در دومین ماه سال به حدود 127 هزار تومان افزایش یافته است. بر این اساس اگر یک خانواده تصمیم به اجاره یک واحد مسکونی 60 متری در تهران را داشته باشد، باید رقمی معادل 7 میلیون و 620 هزار تومان به عنوان اجاره‌بها به صاحبخانه پرداخت کند. این رقم بدون در نظر گرفتن میزان رهن و ودیعه‌ای است که غالبا مالکان از مستأجران مطالبه می‌کنند.

* مقصر اصلی افزایش اجاره‌بها کیست؟

عده‌ای از دولتی‌ها و نمایندگان مجلس از مشاوران املاک به ‌عنوان یکی از عوامل نا‌بسامانی بازار مسکن بویژه بخش اجاره نام می‌برند. از سوی دیگر مشاوران املاک با رد این اتهام، نرخ اجاره‌بها را تابعی از قیمت مسکن در کشور می‌دانند و می‌گویند با افزایش قیمت مسکن، عموما مالکان اقدام به افزایش نرخ اجاره‌بها می‌کنند. حتی در مواردی مشاوران املاک نیز قیمت عنوان شده از سوی موجران را تأیید نکرده و مالکان را تشویق به کاهش نرخ اجاره‌بها می‌کنند اما اغلب صاحبخانه‌ها بر نرخ‌هایی که ارائه می‌دهند پافشاری می‌کنند.
علاوه بر این مشاوران املاک خود را از هر گونه اثرگذاری بر بازار مسکن مبرا دانسته و معتقدند بانک‌ها عامل نابسامانی این بخش هستند. عبدالله اوتادی، عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک چندی پیش گفت تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سوداگران بازار مسکن هستند از این بخش کوتاه نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.
وی همچنین از راه‌اندازی کمپینی تحت عنوان «نه به اجاره‌های نامتعارف» توسط مشاوران املاک خبر داد و گفت: این کمپین توسط مشاوران املاک تهران راه‌اندازی شده است تا از این طریق مشاوران املاک واحد‌های مسکونی‌ای را که مالکان با نرخ‌های اجاره نامتعارف ارائه می‌کنند، در دفاتر خود فایل نکنند.
در این میان اما کارشناسان بازار مسکن معتقدند نبود نظارت درست و دقیق بر بازار مسکن موجب آشفتگی این بازار شده است. در واقع به گفته فعالان بازار مسکن در حال حاضر هیچ متولی مشخصی در بازار اجاره‌بها برای نظارت بر معاملات وجود ندارد و متاسفانه در سایه این خلأ نظارتی، برخی مشاوران املاک قیمت‌سازی ‌کرده و نه تنها مصوبه موجود درباره سقف افزایش 25 درصدی اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند، بلکه زمینه افزایش قیمت را نیز فراهم می‌کنند.
با توجه به اینکه افزایش اجاره‌بها می‌تواند تأثیر مستقیمی روی کارمزد مشاوران املاک داشته باشد، دیده شده است که فعالان این صنف در بعضی موارد صاحبان املاک را برای افزایش اجاره‌بها متقاعد می‌کنند. حتی در برخی مناطق تهران اجازه کاهش میانگین رقم اجاره‌بها از رقمی معین شده را نمی‌دهند تا درآمدشان کاهش پیدا نکند.

* برنامه‌های وزارت راه

آشفتگی بازار اجاره‌بهای مسکن بیش از آن است که در کوتاه‌مدت قابل حل‌و‌فصل باشد. در این بین وزارت راه‌و‌شهرسازی به‌عنوان متولی بازار مسکن برنامه جدید 3 بخشی را در دستور کار قرار داده است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه در این باره گفته است: ‌بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن شامل ۳ بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان که برای اولین‌بار در دی‌ماه سال گذشته توانست بیش از 560 هزار واحد خالی را شناسایی کند. وی با بیان اینکه این خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شده، افزود: نخستین مالیات خانه‌های خالی پس از 4 دهه در بهمن سال 1400 اخذ شد. هفته گذشته نیز مجددا 120 هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شد.
وی با بیان اینکه اقدام دوم بحث افزایش تولید است، ادامه داد: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از 567 هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. 158 هزار واحد مسکن روستایی و 193 هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن اینکه در بافت فرسوده نیز 53 هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع 918 هزار واحد خواهد بود.
وی با بیان اینکه تمام تلاش ما این است این تعداد مسکن را به 2 میلیون واحد برسانیم، اظهار کرد: اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه ۲ بخش داریم که یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده است.

* تصویب بسته حمایتی از مستأجران

هفته گذشته در روزهای پایانی خردادماه جلسه سران قوا به ریاست رئیس‌جمهور برگزار شد و در این جلسه بسته‌ای حمایتی برای حمایت از مستأجران تصویب شد. بر این اساس بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوا شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال 1401 مورد تصویب قرار گرفت. در این نشست، سران 3 قوه تأکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. بر این اساس با توجه به افزایش قابل توجه اجاره واحدهای مسکونی در بهار 1401 و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرا رسیدن فصل نقل و انتقال مستأجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستأجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوقات مربوطه در چند ماده عنوان شده است. در ماده یک این مصوبه آمده است: تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های مندرج در این مصوبه نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود؛ شهر تهران و سایر کلانشهرها 25 درصد، سایر نقاط شهری 20 درصد. در تبصره این ماده نیز آمده است توافق مالک و مستأجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.
در ماده ۲ مصوبه موارد استثنا‌شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها عنوان شده است. بر این اساس در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد، از تمدید خودکار اجاره‌نامه مستثناست. همچنین اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد یا در صورتی که مستأجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام بموقع تکالیف اقدام نکرده باشد، اجاره‌نامه قابل تمدید نیست. عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستأجر از دیگر استثنائات است. علاوه بر این در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد یا در صورتی که مالک صرفاً دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تأیید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد، تمدید قرارداد اجاره‌بها محلی از اعراب ندارد. همچنین در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد، صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رأی مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.
بر اساس تبصره یک، ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین مؤجر و مستأجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است و مطابق تبصره 2 مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رأی اقدام کنند.

* نمایندگان مجلس چه می‌گویند؟

وضعیت نابسامان بازار اجاره‌بهای مسکن موجب شده نمایندگان مجلس در صحبت‌‌‌های خود به این موضوع اشاره کنند. رئیس کمیسیون عمران مجلس معتقد است کم‌کاری در دولت قبل مهم‌ترین عامل گرفتاری مستأجران است. به گفته محمدرضا رضایی‌کوچی با توجه به اینکه هر سال نیازمند ساخت یک میلیون مسکن هستیم که انجام نشده (طی 10 سال حدود 300 هزار واحد) با میزان قابل توجه تقاضا مواجه هستیم. وی با گلایه از برخی بانک‌ها به دلیل عدم رعایت قوانین افزود: مالیات بر خانه‌های خالی نیز به عرضه واحد خالی به بازار کمک می‌کند. الان ۲ فرضیه مطرح است؛ موضوعی که دولت آن را دنبال می‌کند این است که مداخله در نرخ‌گذاری را انجام دهد؛ اینکه میزان افزایش سقف اجاره‌بها تعیین شود.
سخنگوی کمیسیون آموزش و تحقیقات مجلس نیز با بیان اینکه باید مصوبه رعایت افزایش ۱۵ تا ۲۵ درصدی سالانه اجاره‌بها بالاخره قانونمند و ضابطه‌مند شود تا این بهم‌ریختگی و هرج‌ومرج قیمتی در اجاره‌بها مسکن وجود نداشته باشد، اظهار کرد: در این رابطه خوشبختانه کلیات طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در یکم تیرماه در مجلس شورای اسلامی مورد موافقت اکثریت نمایندگان قرار گرفت و کلیات آن تصویب شد. به گفته حجت‌الاسلام احمد حسین‌فلاحی این طرح برای بررسی بیشتر و رفع ایرادات به کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ارجاع شده و پس از چکش‌کاری در این کمیسیون برای بررسی مجددا به صحن علنی مجلس ارائه می‌شود.

* ضابطه‌ای در بازار اجاره‌بها نیست

عضو کمیسیون اجتماعی مجلس شورای اسلامی نیز با اشاره به اینکه ضابطه‌ای در بازار اجاره‌بها مسکن نیست، گفته است: متاسفانه مصوبه افزایش اجاره‌بهای در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای دیگر و ۱۵ درصد در سایر شهرهای کوچک کشور رعایت نمی‌شود و پشتوانه قانونی محکمی ندارد. به گفته کیومرث سرمدی‌واله، با افزایش اجاره‌بهای مسکن، مستاجران به عنوان طیفی مظلوم از جامعه رها شده‌اند و کسی به فریادشان نمی‌رسد، چرا که عملا ضابطه‌ای در بازار مسکن وجود ندارد و به همین دلیل به هر نحوی که دل‌شان می‌خواهد اجاره‌بها را تعیین می‌کنند.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز گفته است: هدف اصلی طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بهای املاک مسکونی این است که برای افزایش نرخ اجاره سقف معینی تعیین و جلوی زیاده‌خواهی برخی مالکان گرفته شود.
به گفته رحمت‌الله فیروزی، قابل قبول نیست صاحبخانه‌ها به طور سرسام‌آور و لجام‌گسیخته نسبت به افزایش اجاره‌بها اقدام می‌کنند، لذا نگاه طرح دوفوریتی مجلس بر این است که برای افزایش نرخ اجاره‌بهای املاک یک سقف معین تعیین شود و جلوی زیاده‌خواهی برخی مالکان و لجام‌گسیختگی اجاره‌بها گرفته شود.
وی با انتقاد از تمدید خودکار اجاره‌نامه گفت: اینکه گفته شود قراردادهای اجاره به صورت خودکار تمدید شود، جای بحث دارد. نمی‌توان به موضوع یک طرفه نگاه کرد و بدون رضایت مالک بر تمدید قراردادهای اجاره پافشاری کرد. باید به این مساله با نگاه دقیق‌تری توجه کرد تا تصویب این طرح نتیجه خوبی بر بازار اجاره‌بها بگذارد.

* نبود ضمانت اجرایی

رشد ۴۹ درصدی اجاره‌بها در تهران مطابق گزارش وزارت راه‌و‌شهرسازی و افزایش حدود ۳۲ درصدی این شاخص در کل کشور مطابق گزارش مرکز آمار طی یک سال اخیر در شرایطی رخ داده که در ۲ سال گذشته میزان مجاز افزایش سالانه در تهران ۲۵ درصد، دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور ۱۵ درصد بود. بنابراین آمار نشان می‌دهد نرخ اجاره به طور رسمی بیش از ۲ برابر مدنظر سیاست‌گذار افزایش یافته است. گذشته از آنکه با توجه به تورم حدود ۴۰ درصدی سال‌های گذشته که هم‌اکنون به ۵۲ درصد رسیده، نقدهایی به سقف مجاز افزایش اجاره‌بها توسط برخی کارشناسان وارد شده اما تجربه ۲ سال گذشته نشان می‌دهد مهم‌ترین پاشنه آشیل تعیین حد مجاز برای قراردادهای اجاره، عدم ضمانت اجرایی آن است به طوری که در 2 سال اخیر بسیاری از موجران براحتی حکم تخلیه را به دست مستاجر داده‌اند.