فروش متری مسکن، چراغ سبز به افزایش «تقاضای سرمایه‌ای»

گروه اقتصادی: بر اساس آنچه در خبرها آمده است، بانک مسکن بنا دارد بازار فروش متری مسکن را در بورس ایجاد نماید. در همین خصوص شایان مدیرعامل بانک مسکن به خبرگزاری ایسنا گفته است: طرحی با نام فروش متری آپارتمان توسط بانک مسکن تدوین شده است و بر اساس برنامه‌ریزی صورت گرفته، شرکت‌های زیرمجموعه بانک مسکن از طریق بورس با اوراق موازی سلف فروش متری مسکن را اجرایی می‌کنند.

به گزارش بولتن نیوز به نقل از مسیر اقتصاد، شایان ضمن اعلام این‌که مجوز شورای فقهی بانک مرکزی برای فروش متری مسکن اخذ شده است، اضافه کرد: در حال مذاکره با بورس هستیم، با این کار خانواده‌ها می‌توانند به صورت متری اقدام به خرید مسکن کنند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا در قبال خرید متری مسکن پروژه‌ای وجود دارد،‌ گفت: به شرکت‌های زیرمجموعه بانک تکلیف شده پروژه‌های بیشتری را در این زمینه تعریف کنند، ضمن این‌که مردم می‌توانند در بازار سرمایه خریدهای خود را به فروش برسانند و در بازار آزاد اقدام به خرید خانه کنند.

هدف طرح فروش متری مسکن چیست؟
هنوز اهداف این طرح به طور دقیق مشخص نشده است؛ اینکه آیا بانک مسکن با این طرح قصد تأمین مالی و ساخت خانه برای اقشار نیازمند را دارد یا می‌خواهد زمینه‌ای برای سرمایه‌گذاری صاحبان پس انداز در بخش مسکن را فراهم کند، یا اینکه بنا دارد قیمت مسکن را کنترل نماید. هریک از این اهداف یا سایر اهدافی که می‌توان برای چنین طرحی متصور بود، کارکرد طرح و آثار آن را نیز متغیر خواهد کرد.

رشد نجومی قیمت مسکن با طرح عرضه متری در بورس
بر اساس آمارهای ارائه شده توسط بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ در شهر تهران به ازای هر متر مربع ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان بوده که در مقایسه با درآمد خانوار، نشان می‌دهد دهکهای یک الی ششم با مشکل جدی در خرید ملک و طولانی بودن شاخص دسترسی به مسکن رو برو هستند. به عنوان نمونه دهک ششم در صورت پس انداز تمام درآمد خود و ثابت ماندن قیمت مسکن بیش از ۲۲ سال طول می‌کشد تا بتواند واحد مسکونی ۷۵ متری در تهران خریداری کند؛ در صورتی که این شاخص در سالهای گذشته در بازه ۸ تا ۱۰ سال بوده است. لذا قیمت مسکن از توان خرید اغلب خانوار بالاتر است و مردم قادر به خرید این کالای اساسی نیستند. برای بررسی دلیل این مشکل، باید به ریشه‌های آن یعنی «رشد فزاینده قیمت ناشی از کاهش تولید» و «رشد تقاضای سوداگرانه» و «شیب کم افزایش درآمد خانوار نسبت به رشد قیمت مسکن» پرداخت. تا زمانیکه ریشه‌های اصلی مشکل به وسیله راهکارهای مناسب بر طرف نشود، نقدشوندگی بهتر در بازار از طریق فروش متری، صرفاً رشد نجومی قیمت مسکن را به دنبال دارد و مردم را نیز خانه‌دار نخواهد کرد.

طرح فروش متری ادامه دهنده «سیاست پاک» است
به عنوان نمونه در دهه ۷۰ سیاست کاهش متراژ خانه‌ها مطرح و اجرایی شد و دیدگاه این بود که قیمت مسکن در حال بالا رفتن است و مردم توان خرید خانه‌های ۲۰۰ متری را ندارند و باید به سمت ساخت آپارتمان‌ و خانه‌های کوچک رفت، چراکه مردم به راحتی میتوانند این نوع از خانه‌ها را خریداری کنند.

هدف از اجرای این سیاست که با عنوان «پاک» (پس انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) مطرح شد، خانه‌دار شدن مردم بود و برخی از افراد جامعه نیز به دلیل همخوان‌شدن پس‌اندازشان با قیمت خانه کوچکتر، خانه‌دار شدند. اما با کوچک‌سازی مسکن و افزایش قدرت خرید افراد، تقاضا نیز افزایش یافت و به دلیل ویژگی‌های بخش مسکن از جمله غیر قابل جانشین بودن، محدود بودن، سرعت پایین در ساخت و … «تقاضای سرمایه‌ای» نیز فضا را برای سرمایه‌گذاری خود فراهم دید و این نوع تقاضا در بازار، از آن سال تاکنون به تدریج از ۲۰ درصد به ۷۷ درصد رشد یافت. در واقع به جای اینکه افراد متقاضی و خانه اولی با چنین سیاستی وارد بازار شوند، افرادی که مسکن را نه برای مصرف بلکه برای سرمایه‌گذاری انتخاب کرده بودند و با سرمایه کمتر می‌توانستند آن را خریداری کنند، به بازار آمدند.

فروش متری مسکن نیز در واقع به نوعی همان سیاست «پاک» را دنبال می‌کند و به عبارت ساده می‌گوید «مردم شما توانایی خرید تمام متراژ یک ملک را ندارید و اوضاع نیز با همین روند ادامه خواهد داشت. بنابراین به صورت متری خانه خریداری کنید تا هم ارزش پول‌تان حفظ شود و هم اینکه شاید سالها بعد توانستید کل ملک را خریداری کنید». در واقع این راهکار، به ورود انواع تقاضاها از جمله «تقاضای سرمایه‌ای» به بازار مسکن منجر شده و رشد دلالی و خرید و فروش‌های مکرر و بالا رفتن قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت.

رشد سوداگری با طرح فروش متری مسکن
در صورتی که هدف طرح، تأمین مالی باشد، باید گفت آیا سازندگان تمایلی به فعالیت شفاف و مشترک با سایرین دارند که سود خود را با مالکان منابع مالی به اشتراک بگذارند؟ در صورتی که سازندگان با این گزاره موافق نباشند، استقبال از این طرح کم خواهد شد. در نتیجه این امکان وجود دارد که این طرح با عرضه کم و تقاضای سرمایه‌ای (نه مصرفی و واقعی) مواجه شود که خود بر افزایش قیمت مسکن در این بازار دامن زده و این افزایش قیمت، به تدریج به بازار واقعی انتقال می‌یابد. به عبارت دیگر با افزایش قیمت فروش متری مسکن در بورس، محتمل است که بازار حقیقی نیز ملاک قیمتی خود را بورس قرار ‌دهند و این موضوع به التهاب در بازار مسکن دامن بزند.

در واقع میزانی از تقاضا با چنین طرحی وارد بازار خواهد شد و با توجه به آنکه حجم ساخت، به دلیل زمانبر بودن، کفاف این میزان تقاضا را نخواهد داد، صرفا بازاری قانونی از فعالیت سوداگرانه آنهم برای کالای حیاتی و مصرفی مردم در بورس ایجاد شده است.

این درحالیست که برای تأمین مالی ساخت مسکن می توان از روش‌های مختلف بانک محور، صندوق پروژه، مشارکت در ساخت، پیش فروش و … نیز استفاده کرد و چنین روش هایی اولویت دارند؛ چرا که در نبود سیاستهای کنترل فعالیت‌های سوداگرانه، چالش سرمایه‌ای شدن در بازار را با خود به دنبال ندارند.

فروش متری مسکن سالیان طولانی مردم را از مسکن دور می‌کند
به طور کلی، در شرایطی که تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن غلبه دارد، ورود مسکن به بورس و فروش اوراق سلف موازی، به این فضا دامن زده و نتیجه‌ای جز افزایش بیشتر شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن نخواهد داشت.

بنابراین چنین طرحی، این ظرفیت را دارد که سالیان سال مردم را از دستیابی به این کالای اساسی محروم نماید و تبعات اجتماعی و حتی امنیتی متعددی را در پی داشته باشد.