چگونه می‌توان قیمت مسکن را کنترل کرد؟

در پی افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر تعدادی از اعضای کمیسیون عمران مجلس در دیدار با وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد تهیه سامانه ای برای تعیین قیمت مسکن در هر منطقه و محله را داده بودند که محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس از موافقت وزیر راه و شهرسازی برای تهیه این سامانه خبر داده بود.

سیاست قیمت گذاری، انفجار قیمت مسکن را به دنبال دارد

 بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در واکنش به این پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس اظهار داشت: استفاده از چنین ابزاری در دنیا سالهاست که منسوخ شده و الزام مالکان و فروشندگان مسکن به رعایت سقف قیمتی تعیین شده، می تواند انفجار قیمتی مسکن را در پیش داشته باشد.

کمبود عرضه مسکن نتیجه قیمت گذاری خواهد بود

همچنین علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز ابتدای ماه جاری در واکنش به برخی اظهارنظرها مبنی بر لزوم تعیین سقف برای اجاره بها و قیمت مسکن در جمع خبرنگاران گفت: تجربه دنیا نشان داده است که تعیین قیمت، به خصوص برای مسکن که کالایی نا همگن، غیر قابل جابه جایی و منحصر به فرد است، نه مقدور است و نه خاصیتی دارد.

چگنی با اشاره به اثرات نامطلوب سیاست تعیین قیمت در بازار مسکن افزود: اگر قیمت تعیین شود و تولیدکننده از قیمت راضی نباشد، دیگر وارد بازار نخواهد شد. در نتیجه با کمبود عرضه مواجه می‌شویم. کمبود شدید عرضه قیمت‌ها را به شدت بالا خواهد برد.

شکست سیاست تعیین سقف اجاره بها در اروپا یک دهه پس از جنگ جهانی

سوابق دیگر کشورها نیز نشان می دهد سیاست تعیین سقف قیمت برای بخش مسکن شکست خورده است. در اروپا پس از جنگ جهانی دوم که چند کشور با تخریب گسترده واحدهای مسکونی و کمبود مسکن روبه رو شدند، برخی مالکان در بخش اجاره اقدام به افزایش بی محابای قیمت ها کردند که درنتیجه دولت های اروپایی برای جلوگیری از این وضعیت وارد میدان شده و اجازه اجاره واحدهای مسکونی، بیش از قیمت تعیین شده از سوی دولت را ندادند. با این حال این سیاست هر چند در کوتاه مدت توانست بخشی از مشکلات اقشار ضعیف شده در اثر فشار اقتصادی حاصل از جنگ را برطرف کند، اما در کمتر از یک دهه نشانه های شکست این سیاست با کاهش کمی و کیفی ساخت و ساز خودنمایی کرد که درنتیجه بار دیگر دولت های اروپایی به باز کردن فضای بازار رقابتی اجاره و مسکن و عدم دخالت مستقیم در این حوزه روی آوردند.

معاون مدیرکل اقتصاد مسکن: امکان قیمت گذاری در مسکن وجود ندارد

پروانه اصلانی معاون مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره اجرای سیاست نرخ گذاری مسکن و پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس به این وزارت در خصوص تهیه سامانه تعیین سقف قیمت برای واحدهای مسکونی هر منطقه و محله اظهار داشت: قیمت گذاری در سایر محصولات و کالاها بر این اساس انجام می شود که یک کالای همگن هستند اما در بخش مسکن به هیچ عنوان شما نمی توانید دو مسکن همگن پیدا کنید.

وی افزود: در حال حاضر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی سامانه معاملات مسکن را دارد که می تواند برای مردم «سنجه» خوبی در زمینه تشخیص قیمت ها در محله های مختلف باشد. بنابراین این سامانه می تواند چنین پیشنهادی را پوشش بدهد.

سیاست قیمت گذاری مسکن در اروپا، شهرها را نابود کرد

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه داد: از سوی دیگر قانون حقوق مالکیت این اجازه را به دولت نمی دهد تا به مردم الزام کند که واحد مسکونی خود را به قیمتی که دولت می گوید به فروش برسانند. آنچه در کشورهای غربی اتفاق افتاد، کنترل اجاره بها بود نه قیمت معاملات مسکن؛ تجربه نشان داد که در کل به ضرر بخش مسکن و حتی خودِ مستأجران بود چون شدیدا سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش داد. صاحب خانه ها هم حاضر به هزینه کرد برای نگهداری مسکن نبودند چون حاشیه سود اجاره بها برای مالکان و موجران به قدری پایین بود که درنتیجه هزینه تعمیر و نگهداری را حذف کردند و نهایتا مستأجران مجبور بودند در خانه هایی خراب، کثیف، بی کیفیت و رو به تخریب و در پایین ترین کیفیت زندگی، ادامه حیات بدهند. در واقع کنترل اجاره بهای مسکن، شهرها را نابود کرد.

وی مسکن را کالای خصوصی دانست که امکان قیمت گذاری برای آن وجود ندارد و تصریح کرد: حتی در یک محله ای که بیشتر خانه ها ممکن است با نقشه مشابه هم ساخته شده باشند، اما قیمت آپارتمانی که به مترو دسترسی دارد با قیمت واحدی که همسایه یک فضای آموزشی است متفاوت است.

شفافیت بازار مسکن با استفاده از سامانه اطلاعاتی

اصلانی درباره روش های کنترل قیمت مسکن گفت: هر چه قدر شفافیت معاملات با استفاده از سامانه های اطلاعاتی بازار املاک افزایش یابد، امکان جلوگیری از افزایش قیمت ها بیشتر خواهد بود. چرا که کنترل قیمت مسکن در یک بازار شفاف و رقابتی شکل می گیرد.

معاون مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره دخالت غیر مستقیم در بازار مسکن گفت: تنها جایی که دولت ها می توانند در بخش مسکن دخالت مستقیم داشته باشند، تأمین مسکن اقشار کم درآمد است اما در سایر موارد باید دخالت غیر مستقیم با استفاده از حمایت از سمت عرضه به شکل تشویق به افزایش ساخت و ساز و تسهیل فرآیند تولید مسکن و حمایت از سمت تقاضا به شکل تقویت قدرت خرید مسکن متقاضیان صورت بگیرد.

سازنده ها، مالیات بر ساخت را به خریدار منتقل می کنند

وی درباره افزایش مالیات های بخش مسکن و نقش آن در بازار قیمتی این کالای استراتژیک خاطرنشان کرد: مالیات ها در بازار مسکن سبب انتقال بار مالی از تولیدکننده به مصرف کننده می‌شود به این معنا که اگر به تولیدکننده گفته شود که مالیات بیشتری بدهد، تولیدکننده نیز این بار مالی تحمیلی را به خریدار مسکن منتقل می کند. از آنجایی هم که ماهیت بخش مسکن به شکلی است که عرضه در آن به کندی انجام می شود و روند تولید، زمان بَر است، این افزایش فشار مالیاتی بر تولیدکننده با ضریب بالاتری به مصرف کننده مسکن منتقل خواهد شد. حتی می تواند اثر معکوس بر ساخت و ساز داشته باشد و سرمایه گذار وارد عرصه تولید مسکن نشود.

مالیات بر خرید و فروش مکرر مسکن مؤثر است

اصلانی در خصوص مالیات بر خرید و فروش مسکن نیز به خبرنگار مهر گفت: مالیات بر خرید و فروش نیز همین وضعیت را دارد اما می توان در ۲ بخش خرید و فروش «مکرر» مسکن و سوداگری زمین، ابزار مالیاتی را پیشنهاد کرد. این مالیات ها می تواند دلالی مسکن را کنترل کند.

همتی: اول ایجاد سامانه شفاف اطلاعات املاک سپس سیاست کنترل بازار مسکن

در این ارتباط، مقداد همتی رئیس گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس برای راه اندازی سامانه قیمت گذاری مسکن گفت: اینگونه اظهار نظرها غیر کارشناسی است. در واقع امکان قیمت گذاری برای مسکن وجود ندارد. در دنیا با اعمال سیاست های کارآمد، بازار مسکن را کنترل می کنند که متأسفانه نه وزارت اقتصاد و نه وزارت راه و شهرسازی حاضر به اعمال این سیاست ها نیستند.

وی درباره این سیاست های کارآمد کنترل کننده بازار مسکن گفت: پیش از اعمال هر سیاستی، باید سامانه شفاف اطلاعاتی زمین و مسکن طراحی و اجرا شود. در این سامانه همه اطلاعات مربوط به همه املاک با انواع کاربری ها به طور شفاف جمع آوری شده و مشخص شود مالکان این املاک چه کسانی هستند. اینکه گفته شود عده ای چند صد واحد مسکونی در مناطق مختلف یا شهرهای گوناگون دارند، با استفاده از چنین سامانه ای مشخص می شود آیا واقعیت دارد یا خیر؟ در حال حاضر کسی نمی تواند صحت و سقم چنین ادعاهایی را بررسی کند.

همتی ادامه داد: پس از این که اطلاعات زمین و مسکن را احصاء کردیم، به سراغ اعمال سیاست های کنترل بازار اعم از تشویقی و تنبیهی باید برویم. دولت ها و کشورهای مختلف با ابزارهایی مانند سیاست های مالیاتی بازار مسکن را کنترل می کنند؛ در این حالت، دولت ها قیمت گذاری نمی کنند، بلکه به مالکان اعلام می کنند اگر از یک قیمت مشخصی وارد سوداگری مسکن بشوند، از آنها مالیات های سنگین اخذ می شود.

مالیات بر خانه های «خالی» و «متعدد» به کاهش قیمت منجر می شود

این مدرس دانشگاه درباره سیاست وضع مالیات بر خانه های خالی به خبرنگار مهر گفت: اگر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی که وجود دارد، شناسایی شده و بلافاصله موضوع مالیات بر خانه های خالی اعمال شود، درنتیجه بیش از ۲ میلیون واحد به بازار عرضه شده و نهایتا قیمت مسکن کاهش می یابد.

وی در خصوص مالیات بر خانه های متعدد نیز گفت: می توان برای تعداد مالکیت نیز سقف  تعیین کرد و اعلام کرد اگر فردی بیش از مثلا ۳ باب واحد مسکونی دارد، باید تا ۸۰ درصد مالیات بدهد. این موجب می شود از تمایل مردم برای خرید بی محابای مسکن کم شده و افرادی که تعداد زیادی واحد مسکونی دارند، برای فرار از مالیات به عرضه و فروش آنها روی آورند که این اقدام میزان عرضه را افزایش و قیمت مسکن را کاهش می دهد. البته همه این موارد نیازمند وجود سامانه اطلاعاتی کامل و شفاف مسکن است.

این پژوهشگر اقتصاد مسکن پیشنهاد داد:باید سامانه های شفاف مالی و ملکی در حوزه های مختلف مانند اشتغال، مالیات، املاک و ... زیر نظر سازمان برنامه و بودجه شکل بگیرد نه زیرمجموعه وزارت خانه ها؛ چون با نظارت دقیق تر این سازمان دستگاه های اجرایی ملزم به طراحی، اجرا و به روزرسانی این سامانه ها می شوند.

وی دو سیاست مهم کنترل بازار مسکن در شرایط فعلی را تشویق به تولید و عرضه و کنترل سوداگری عنوان کرد.