اولین پس‌لرزه وام 8‌درصدی

به گزارش بولتن نیوز، نرخ سود تسهیلات 160 میلیون تومانی خرید مسکن که همواره نسبت مشخصی با سود تسهیلات ساخت داشته است، در بازه کوتاه کمتر از پنج ماه –در فاصله 18 اسفند سال گذشته تا 8 مرداد امسال- سه بار و در کل، معادل 6 واحد درصد کاهش پیدا کرد و هم‌اکنون از 14 به 8 درصد رسیده است. در مقابل اما، وام ساخت 90 تا 130 میلیونی در حال حاضر با نرخ سود 18 درصد پرداخت می‌شود که این نحوه تسهیلات‌دهی از بابت اول «شکاف 2.2 برابری نرخ سود وام‌های ساخت و خرید مسکن» و دوم «سود بانکی بالاتر از سود ساخت» مورد انتقاد سازنده‌ها قرار گرفته است.تا پیش از کاهش دستوری نرخ سود بانکی طی دو سال گذشته، اگر چه در همه دوره‌های قبل، تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز با نرخ سود پایین‌تر نسبت به وام ساخت، پرداخت می‌شد؛ اما معمولا‌ این نسبت به گونه‌ای بود که فاصله متوسط  1.4برابری بین سود تسهیلات ساخت و خرید، وجود داشت.

 از طرفی، در حال حاضر متوسط هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، قیمت تمام شده مسکن و همچنین میانگین قیمت فروش واحد مسکونی در تهران نشان می‌دهد، سازنده‌های آپارتمان مصرفی –مجتمع‌هایی که با متراژ کم و در مناطق متوسط رو به پایین شهر احداث می‌شود- در صورتی که بلافاصله واحد تازه‌ساز را بتوانند به فروش برسانند، حدود 33 درصد در کل پروژه ساختمانی دو ساله خود، عایدی به‌دست می‌آورند که این به معنای میانگین سود حدود 16.5 درصدی در هر سال سرمایه‌گذاری ساختمانی است. انبوه‌سازان با اشاره به عدم تناسب نرخ سود سالانه 18 درصدی وام ساخت با عایدی 16.5 درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی اعلام کرده‌اند: در حال حاضر اخذ تسهیلات ساخت مسکن دست‌کم برای بخشی از سازنده‌های فعال در بازار ساخت‌وسازهای مصرفی، فاقد توجیه اقتصادی است و برای حل این چالش لازم است سود وام ساخت نیز به تبعیت از سود وام خرید، با رعایت تناسب، کاهش پیدا کند. طی دو سه ماه اخیر، شرایط مناسب تسهیلات خرید مسکن باعث ورود تقاضای مصرفی به بازار و افزایش 30 درصدی حجم معاملات خرید شد. آمارهای ساخت‌و‌ساز اگر چه از توقف رکود بیشتر حکایت دارد، اما هنوز رشد مثبت در تیراژ آپارتمان‌سازی حاصل نشده است. تشکل‌های ساختمانی برای تحریک سازنده‌ها با اهرم تسهیلات، اعلام کردند: بازگشت موازنه بین سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن و متناسب شدن سود وام با عایدی ساخت،‌ می‌تواند به بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار و هماهنگ شدن شیب عرضه، با شتاب رشد معاملات مسکن شود. در غیر این صورت، حرکت ناهماهنگ بازارهای معاملات و ساخت‌و‌ساز، در بلندمدت، کمبود عرضه را در پی خواهد داشت. در چند روز گذشته و پس از اعلام خبر کاهش نرخ سود وام خرید مسکن، ثبت‌نام در صندوق «یکم» حدود 30درصد افزایش پیدا کرده است که استقبال متقاضیان این وام را نشان می‌دهد.

دو نامه با مضمون مشترک

تشکل سراسری انبوه‌سازان برای رفع چالش «ضعف بنیه مالی در سمت عرضه مسکن» و اصلاح ضوابط مربوط به آنچه هم‌اکنون در قالب وام بانکی ساخت آپارتمان به سازندگان تعلق می‌گیرد، در دو نامه جداگانه با مضمون مشترک به رئیس‌جمهوری و رئیس‌مجلس خواستار زمینه‌سازی برای اعمال دو تغییر تاکتیکی در روند تسهیلات‌دهی به پروژه‌های ساختمانی شدند. پس از کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن، نمایندگان سمت عرضه آپارتمان، خواستار اصلاح ساختار فعلی تسهیلات‌دهی برای احداث واحدهای مسکونی جدید از دو مجرای «تسری نرخ سود تک‌رقمی از تسهیلات خرید به وام ساخت» و «تغییر ملاک عمل هزینه‌ها در محاسبه سقف قابل پرداخت وام ساخت» شدند. نرخ سود تسهیلات خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز یکم هفته گذشته از 11 به 8 درصد برای بافت فرسوده و 9.5 درصد برای سایر مناطق شهری کاهش یافت.از سوی دیگر مطابق با روال بانکی هم‌اکنون تسهیلات ساخت مسکن معادل 80 درصد «هزینه ساخت» و بدون احتساب قیمت زمین تعلق می‌گیرد و این در حالی است که مطابق درخواست جدید انبوه‌سازان، تعلق پذیری وام ساخت به قیمت تمام‌شده شامل «هزینه ساخت وقیمت زمین»، می‌تواند کمک موثری برای رونق ساخت‌وسازهای مصرفی و تشویق به ساخت کم‌متراژ‌ها باشد.

 در حال حاضر تسهیلات ساخت مسکن به‌طور متوسط هزینه ساخت 110 مترمربع آپارتمان را در کل کشور تامین می‌کند اما هم اکنون به دو دلیل عمده، جذابیت لازم را برای فعالیت انبوه‌سازان ندارد. نرخ سود 18 درصدی تسهیلات ساخت مسکن در حال‌حاضر مهم‌ترین مانع سازندگان حرفه‌ای برای دریافت تسهیلات بانکی است؛ انبوه‌سازان می‌گویند در شرایطی که نرخ سود تسهیلات خرید مسکن متناسب با نرخ تورم کاهش یافته و تک‌رقمی شده است، نرخ سود 18 درصدی وام ساخت مانع مهمی در مسیر رونق‌بخشی به ساخت‌وسازهای مصرفی محسوب می‌شود که باید به تناسب نرخ سود جدید تسهیلات خرید، تا 12 درصد کاهش یابد.دافعه دوم تسهیلات فعلی ساخت، به دربرگیری وام ساخت صرفا برای هزینه ساخت و نه قیمت تمام‌شده برمی‌گردد.

 این مدل پرداخت، چون که هزینه خرید زمین -به‌عنوان پارامتر تشکیل‌دهنده نیمی از قیمت تمام‌شده – را دربر نمی‌گیرد، محرک اولیه برای شروع پروژه ساختمانی به‌حساب نمی‌آید. تسهیلات 130، 110 و 90 میلیونی ساخت مسکن در کلان‌شهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک در صورتی به انبوه‌سازان تعلق می‌گیرد که سقف تسهیلات حداکثر معادل 80 درصد هزینه ساخت آپارتمان موردنظر باشد. انبوه‌سازان که به واسطه بزرگ‌سازی طی سال‌های اخیر هم‌اکنون با انبوه واحدهای خالی بزرگ‌متراژ و فاقدمشتری مواجهند و بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های آنها در این واحدها حبس شده است، می‌گویند حال که جهت‌گیری بازار مسکن در مسیر رونق از سمت تقاضای مصرفی برای واحدهای میان‌متراژ و کوچک‌متراژ آغاز شده، در صورتی که سیاست‌گذاران بخش مسکن روند تسهیلات‌دهی به ساخت‌و‌سازها را با این مسیر همسو نکنند، نمی‌توان آغاز رونق ساخت‌و‌ساز را انتظار داشت.

در واقع هرچند هم‌اکنون میانگین سقف تسهیلات ساخت مسکن در کشور به‌طور متوسط هزینه احداث 110 مترمربع آپارتمان را تضمین می‌کند اما انبوه‌سازان به دلیل تجربه فروش‌نرفتن واحدهای بزرگ‌متراژ ساخته شده طی 5 سال اخیر و رکود عمیق در بازار معاملات این دسته از آپارتمان‌ها، درخواست تغییر فرمول ملاک عمل هزینه‌ها در محاسبه سقف وام ساخت را مطرح کرده‌اند.انبوه‌سازان کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی، دربرگیری 70‌درصدی قیمت تمام‌شده یک آپارتمان مصرفی و نه بزرگ‌متراژ به کمک وام و همچنین روانسازی جریان تسهیلات‌دهی از همه بانک‌ها به پروژه‌های ساختمانی را مهم‌ترین مطالبات خود برای آغاز حرکت در فاز پیش‌رونق مسکن می‌دانند.به گفته آنان در شرایط فعلی تسهیلات مطلوب برای ساخت واحدهای مصرفی در تهران وامی است که با سقف 150 میلیون تومان و با نرخ سود 12 درصد، برای تامین حداقل 70 درصد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن پرداخت شود. این مدل محاسبه سقف وام ساخت در عمل مانع از تعریف مساحت بالای 100مترمربع می‌شود.

نسخه درمان انحراف متراژ

کانون سراسری انبوه‌سازان، به‌عنوان نماینده سمت عرضه مسکن، با هدف آغاز فاز جدید تحرک ساختمانی در فاز پیش‌رونق مسکن، مهم‌ترین پیشنهادهای خود برای تقویت توان مالی و اجرایی سازندگان را معطوف به روانسازی و ارزانسازی جریان وام‌دهی و همچنین اصلاح ضوابط فعلی تسهیلات‌دهی به پروژه‌های ساختمانی می‌داند.

محور آنچه نمایندگان سمت عرضه مسکن به‌عنوان مهم‌ترین الزامات شروع فاز جدید ساخت‌وسازهای مسکونی مورد تاکید قرار داده‌اند، به پوشش 70 درصدی قیمت تمام‌شده ساخت مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین توسط تسهیلات ساخت و همچنین کاهش نرخ سود وام ساخت از 18 درصد فعلی به 12 درصد، برمی‌گردد. انبوه‌سازان مسکن از روسای قوای مجریه و مقننه درخواست کرده‌اند مصوبات تازه‌ای طراحی و تصویب شود که در قالب آن سمت عرضه بتواند با بهره‌مندی از 70 درصد قیمت تمام‌شده ساخت به‌صورت وام بانکی و کاهش نرخ سود تسهیلات متناسب با کاهش نرخ تورم سالانه، شرایط مناسبی برای آغاز حرکت در مسیر احداث آپارتمان‌های مصرفی ایجاد کند. این در حالی است که مطابق با روال پرداخت تسهیلات بانکی، سقف وام ساخت هم‌اکنون برمبنای درصدی از هزینه ساخت مسکن –بدون احتساب قیمت زمین – محاسبه می‌شود.

انبوه‌سازان در نامه خود به مجلس خواستار تهیه و تصویب طرحی شده‌اند که در قالب آن وام بانکی علاوه بر دربرگیری قیمت تمام شده مسکن مصرفی و متناسب با الگوی غالب تقاضا، هزینه تامین زمین را نیز تحت پوشش قرار دهد.تسهیلات ساخت مسکن با سقف‌های 130 میلیون تومان در تهران و 6 کلان‌شهر دیگر، 110 میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و 90 میلیون تومان در شهرهای کوچک پرداخت می‌شود. هم اکنون میانگین هزینه احداث آپارتمان در کل کشور، حدود یک میلیون تومان برای هرمترمربع برآورد می‌شود.

 این در حالی است که متوسط سقف تسهیلات ساخت مسکن در کل کشور 110 میلیون تومان است که با در نظر گرفتن هزینه یک میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع آپارتمان، هم اکنون وام ساخت معادل 110 مترمربع از هزینه احداث آپارتمان‌های جدید را در بر می‌گیرد. پیش‌تر در گزارشی نسبت به خطر انحراف متراژ ساختمانی در نتیجه افزایش سقف وام ساخت بدون نظام سلبی یا تشویقی هشدار داده بودیم. هم اکنون عمده تقاضای مسکن در بازار ملک معطوف به واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ است این در حالی است که پوشش فعلی سقف وام ساخت می‌تواند منجر به جذابیت ساخت واحدهای بزرگ متراژ و انحراف متراژ ساختمانی از مساحت مورد نیاز در بازار مصرفی مسکن شود. اما در صورتی که وام ساخت بر اساس پوشش 80 درصد قیمت تمام شده مسکن، در اختیار سازنده‌ها قرار بگیرد در این صورت امکان تعریف مساحت بالای 100 مترمربع سلب می‌شود. مطابق آمارهای رسمی، در شهر تهران طی یکسال گذشته 80 درصد معاملات خرید مسکن به خرید آپارتمان‌های با مساحت 80 مترمربع اختصاص داشته است و متراژهای بالاتر تنها 20 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین سهم معاملات خرید آپارتمان‌های بالاتر از 100 مترمربع دست کم طی 5 سال اخیر در پایتخت کمتر از 10 درصد بوده است.

این در حالی است که با در نظر گرفتن اینکه برای دریافت سقف تسهیلات ساخت، این سقف باید معادل 80 درصد هزینه ساخت آپارتمان مورد نظر باشد، وام ساخت هم اکنون هزینه ساخت آپارتمان‌های بیش از 130 مترمربع در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها را تامین می‌کند؛ در حالی که سقف وام خرید مسکن هم اکنون در پایتخت هزینه خرید 40 مترمربع از آپارتمان مورد تقاضا را پوشش می‌دهد. آمارها حاکی است سال گذشته تنها 17درصد معاملات خرید مسکن در شهر تهران به فروش آپارتمان‌های با متراژ بیش از 125 مترمربع اختصاص داشته است.این در حالی است که میانگین مساحت واحدهای مسکونی نوساز در کل کشور از 124 مترمربع در سال 85 به 141 مترمربع در سال 94 افزایش یافته است و بزرگ‌سازی مسکن در این مدت با شیب تندتری شدت گرفته است. بنا بر تاکید صورت گرفته در طرح جامع مسکن، الگوی مساحتی ساخت مسکن در کشور باید به ساخت آپارتمان‌های با میانگین متراژ 90 مترمربع کاهش یابد.

کارشناسان مسکن می‌گویند پیامد ادامه این وضعیت می‌تواند منجر به تشدید شکاف موجود بین متراژ ساخت‌وسازها و مساحت مورد نیاز تقاضای غالب در بازار مسکن و به نوعی منجر به انحراف متراژ از مسیر تقاضای واقعی شود. به عبارت دیگر، تداوم این نوع عرضه با توجه به تجربه رونق ساختمانی در فاصله سال‌های 90 و 92، در نهایت باعث خواهد شد حجم قابل توجهی ساخت‌وساز مسکونی بزرگ مقیاس به لحاظ مساحت آپارتمان‌ها در شهرها شکل بگیرد و در کوتاه مدت در شکل رونق بازار مسکن نمایان شود، اما چون سمت تقاضای مصرفی تحت تاثیر ساختار تسهیلات فعلی خرید مسکن و قدرت مالی محدود، با کمبود آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان‌متراژ متناسب با الگوی فعلی تقاضا در بازار مسکن رو‌به‌رو خواهد شد، رونق مسکن از مسیر اصلی خود منحرف می‌شود و در بلند مدت ادامه نخواهد داشت.یک راه اصلاح نظام ساخت‌و‌ساز، تغییر مدل محاسبه سقف وام ساخت است. انبوه‌سازان همچنین سه منبع موثر برای تامین منابع مورد نیاز به منظور پوشش 70 درصدی تسهیلات ساخت آپارتمان متناسب با قیمت تمام شده ساخت‌وسازهای جدید را به سیاست گذاران حوزه مسکن معرفی کرده‌اند.

منابع بانک‌های توسعه‌ای، صندوق توسعه ملی و استفاده از 15درصد عوارض ماده 38 قانون مالیات بر ارزش افزوده مربوط به بخش تولید و عرضه مسکن و مصالح ساختمانی، برای تامین مابه التفاوت نرخ سود تسهیلات، سه منبع پیشنهادی سمت عرضه برای قدرت بخشی مالی به پروژه‌های جدید ساختمانی است.سازندگان مسکن همچنین دو گروه از متقاضیان را برای هدایت فاز تازه ساخت‌و‌ساز در مسیر رونق به‌عنوان مخاطب اصلی پروژه‌های ساختمانی جدید مورد تاکید قرار داده‌اند.اقشار کم‌درآمد و طبقات متوسط جامعه، دو گروهی هستند که نمایندگان سمت عرضه مسکن در نامه خود به روسای دو قوه‌مقننه و مجریه ضرورت تسهیل شرایط برای ساخت مسکن مورد تقاضای آنان را مورد تاکید قرار داده‌اند.