نگرانی از انباشتگی متقاضیان بازار مسکن

به گزارش بولتن نیوز، تحولات بازار زمین و ساختمان در سال‌های اخیر، توان تأمین مسکن را برای بسیاری از خانوارها در وضعیت نامناسبی قرار داده ‌است، از سوی دیگر سهم هزینه مسکن در سبد خانوار نیز به 34 درصد و برای گروه‌های پایین درآمدی به 40 درصد رسیده در حالی که اندازه متعارف آن در سطح جهانی حدود 25 درصد است.

از کل خانوارهای فاقد مسکن ملکی حدود 47.8 درصد در دهک‌های اول تا چهارم و 29 درصد در دهک‌های پنجم تا هفتم قرار دارند و سرپرستی حدود 90 درصد خانوارهای فاقد مسکن ملکی در شهرها با مردهاست و سرپرست 55 درصد آنها کمتر از 35 سال سن دارند. از میان خانوارهای مستأجر تنها 70 درصد تحت پوشش نهادهای بیمه‌ای هستند، از این رو شناسایی 30 درصد دیگر با دشواری همراه است.

در دوره 13 ساله آتی به طور متوسط سالانه بیش از 420 هزار خانوار به کل خانوارهای شهری اضافه می‌شوند و با فرض رشد اقتصادی 5.2 درصدی در سال و ثبات الگوی توزیع درآمد ملی میان خانوارها، هر سال 64 هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم‌درآمد اضافه خواهد شد که در چنین شرایطی و با فرض ثبات قیمت مسکن، متوسط شاخص دسترسی در دوره 1393 تا 1405، به طور متوسط به هشت سال و در سال 1405 به 5.5 سال خواهد رسید.

توزیع نامناسب مسکن در بین خانوارهای یزدی

داوود دانشگر، معاون مسکن اداره راه و شهرسازی استان یزد با اشاره به رکود ایجاد شده در بازار مسکن، گفت: به طور متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز استان‌ها تا پایان سال گذشته، 23 درصد افزایش داشته ولی امسال نسبت به سال قبل، رشد چندانی نداشته ‌است.

وی افزود: از آنجایی که هر چه تولید مسکن کم شود، وضعیت بازار اجاره نیز نامطلوب‌تر خواهد شد، در یکی، دو سال اخیر به دلیل رکود در بخش ساخت و ساز، کم شدن تسهیلات بانکی و به دنبال آن کاهش استقبال پیمانکاران و سود ساخت و ساز، تولید مسکن نیز کمتر شده ولی با توجه به افزایش جمعیت و آمار ازدواج‌ها، تقاضا همچنان رو به افزایش است.

دانشگر، تعداد خانه‌های خالی در استان را با توجه به آمار بالای افراد دارای چند واحد مسکونی در استان به نسبت سایر استان‌ها زیاد دانست و در این رابطه تصریح کرد: شهر یزد جزو شهرهایی است که درصد تراکم آن خیلی پایین است به نحوی که تقریباً به ازای هر 101 خانوار ساکن در این شهر، 100 خانه وجود دارد و این بهترین سرانه در کل کشور است. البته میزان خانه‌های خالی هم زیاد است و دقیقاً همه 101 خانوار ساکن یزد، 100 خانه را ندارند و ممکن است یک خانوار حتی پنج یا شش خانه داشته باشد.

تعادل بازار با مدیریت بر خانه‌های خالی

به گفته این مسئول، استان یزد به لحاظ ساخت مسکن در کشور نسبتاً عقب نیست و شاید تولید بیش از حد مسکن در استان آنچنان نیاز نیز نباشد ولی پراکندگی و توزیع مسکن بین خانوارها مناسب نیست.

وی خاطرنشان کرد: به طور معمول، از آنجایی که مردم یزد غالباً سرمایه را در ملک می‌بینند، سرمایه‌گذاری خوبی در این بخش وارد می‌شود به نحوی که برخی صاحب چند واحد مسکونی هستند که برخی از آنها نیز خالی رها شده‌اند.

دانشگر با اشاره به طرح پیشنهادی مالیات بر خانه‌های خالی، گفت: این طرح می‌تواند منجر به ورود خانه‌های خالی به چرخه اجاره شود و تقاضای بازار اجاره را کمی متعادل کند. مدیریت بر خانه‌های خالی می‌تواند کمک خوبی به بازار اجاره باشد.

وی ادامه داد: یزد جزو استان‌هایی است که به دلیل انباشته ‌شدن سرمایه در بخش ساختمان می‌تواند در صورت برنامه‌ریزی، کمک زیادی به بخش اجاره کند ولی نظر به کشوری بودن موضوع مسکن اعم از بازار زمین یا ساختمان، روشن نبودن سیاست‌های اقتصادی و بحث تسهیلات بانکی و همچنین بالا رفتن بهره‌های بانکی، این بخش همچنان دچار رکود است و به دلیل نداشتن سود درخور توجه سرمایه‌گذاران هم‌اکنون استقبال سابق را ندارد.

دانشگر با بیان اینکه در حال حاضر عملاً کسانی که واقعاً نیاز به مسکن دارند، خود اقدام به ساخت و ساز می‌کنند، اظهار کرد: در واقع در شرایط فعلی ساخت‌ و ساز مسکن در استان با هدف تولید و دریافت سود از سوی پیمانکاران از رونق افتاده است.

نگرانی از انباشتگی متقاضیان بازار مسکن

معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان خاطرنشان کرد: تاکنون سیاست‌های دولت در مقوله‌ی مسکن و در قالب طرح اجتماعی به صورت رسمی اعلام نشده و تسهیلات بانکی ارائه شده عمدتاً مربوط به بافت فرسوده است که به دلیل بالا بودن بهره‌های بانکی، هنوز استقبال زیادی از آن نشده ‌است و به همین دلیل نیز وضعیت بازار مسکن در استان همچنان کمی دچار رکود است.

وی معتقد است، اقداماتی مانند ورود تسهیلات به این حوزه می‌تواند تکان مؤثری در این بخش ایجاد کند، چرا که درحال حاضر نزدیک به دو سال است که تقاضاهای مسکن انباشته شده است و شهری مانند یزد نزدیک به 3000 نفر متقاضی مسکن دارند.

دانشگر ادامه داد: با توجه به نرخ ازدواج در استان یزد، همچنان به آمار این متقاضیان افزوده می‌شود و اگر فکری در این رابطه اندیشیده نشود تا چند سال آینده شاهد حجم گسترده‌ای از متقاضیان خواهم بود و هر تعداد مسکن نیز ساخته شود، باز هم جوابگوی نیازهای انبوه در این بازار نخواهد بود. البته در حال حاضر با توجه به سیاست دولت مبنی بر خانه‌دار کردن معلولان و گروه‌های کم‌ درآمد، اقداماتی از جمله واگذاری زمین به ارگان‌های خاصی مانند بهزیستی در حال انجام است تا حداقل این بخش تحت پوشش قرار گیرد ولی تصمیمی در این باره برای اقشار متوسط جامعه هنوز گرفته نشده ‌است.

وی با بیان اینکه قطعاً اقشار متوسط جامعه نیز در اولویت بعدی قرار دارند، گفت: تا پایان سال جاری یا اوایل سال آینده این گروه که عمده متقاضیان هستند نیز تعیین تکلیف می‌شوند.

معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان در رابطه با نرخ اجاره‌بها و رهن در استان نیز گفت: وزارت‌خانه در قالب طرحی، سامانه‌ای را برای ثبت معاملات راه‌اندازی کرده ‌است که اجاره، رهن و خرید و فروش در آن مشخص شود. این سامانه به صورت پایلوت در دو استان کشور در حال اجراست ولی در صورت اجرای آن در سراسر کشور عملاً می‌توان روزانه نرخ متوسط اجاره و خرید و فروش را از این سامانه استخراج کرد و علاوه بر این نیز نظارت بهتری برای کنترل اجاره‌بها انجام خواهد شد.

‌اوج گرفتن بازار مسکن در اواسط سال آتی

دانشگر عنوان کرد: بازار مسکن در کشورمان حداقل چهار تا پنج دوره نوسان مهم شامل رشد، کاهش و اوج سنگین را تجربه کرده و دوره‌های رکود آن معمولاً چهار تا شش ساله بوده ‌است لذا اگر بخواهیم الگوسازی کنیم، پیش‌بینی می شود که تا اواسط سال آینده، مجدداً دوباره شاهد اوج گرفتن بازار مسکن باشیم که در این صورت و به طور معمول متأسفانه افزایش قیمت، بعضاً با رشد ناگهانی 60 تا 70 درصدی اتفاق می‌افتد.

وی اظهار کرد: در صورت اعلام سیاست‌های مناسبی از سوی دولت و پرداخت تسهیلات کم‌بهره‌ی بانکی می‌توان به میزان زیادی از این اوج کم کرد و جلوی نوسان شدید را گرفت، در غیر این صورت نوسانات این بازار به اقشار کم‌درآمد و زوج‌های جوان صدمه زیادی وارد می‌کند و عملاً آنها را برای خانه‌دارشدن یک گام به عقب‌ می‌اندازد.

به اعتقاد این کارشناس بازار مسکن، در حال حاضر به دلیل کم‌شدن نقدینگی و عدم ثبات بازار، تمایل مردم به خرید مسکن کاهش یافته و لذا وضعیت خرید مسکن مناسب نیست و میزان خرید و فروش بسیار کم ‌است و فروش زیر قیمت عرف یا کارشناسی، نسبت به قبل بیشتر شده ‌است.

وی بیان کرد: در زمان اوج هم پس از یک اوج سنگین، در دوره‌ای شش تا هشت ساله، ناگهان بازار وارد رکود می‌شود و برخی که بازار را خوب می‌شناسند، در همین دوران شروع به فروش می‌کنند و در انتهای دوره رکود نیز به خرید مسکن می‌پردازند، هر چند که این موضوع بیانگر یک اقتصاد مریض و سوء استفاده از بازار است.

دانشگر، اواخر تابستان و نزدیک به عید نوروز را زمان اوج اجاره دانست و گفت: در این ایام مردم ناچار به سکونت سریع هستند لذا وضعیت اجاره‌ها کمی نامتعادل و بازار آن، کاذب می‌شود به نحوی بسیاری از موجرها اصرار دارند که موعد سرآمدن اجاره، همیشه در این زمان‌ها باشد.

بسته شدن پرونده مسکن مهر یزد تا پایان سال

دانشگر در مورد وضعیت مسکن مهر در استان یزد نیز عنوان کرد: این سیاست‌گذاری‌ که از سال 1386 در استان در دستور کار قرار گرفت، تاکنون منجر به ساخت بالغ بر21 هزار واحد شده که تابحال 80 درصد آنها در پنج مرحله افتتاح رسمی، به متقاضیان تحویل شده ‌است. تعداد 4668 واحد مسکن مهر آماده افتتاح و تحویل است و سعی داریم تا پایان امسال پرونده مسکن مهر استان بسته ‌شود.

وی، استان یزد را در مقوله مسکن مهر، استان دوم کشور خواند و گفت: 40 تا 50 درصد ساختمان‌های مسکن مهر در استان یزد به صورت ویلایی هستند و در طرح‌های مسکن مهر استان، موضوع کیفیت ساخت، سازه و معماری در استان مورد توجه بوده به نحوی که از این لحاظ نیز جرو استان‌های خوب در عملکرد بوده‌ایم.

دانشگر در مورد تاثیر مسکن مهر در بازار مسکن نیز خاطرنشان کرد: قاعدتاً هر چه تولید بالاتر رود، توازن در بازار بیشتر روی می‌دهد لذا مسکن مهر تاحدی توانست بین عرضه و تقاضا تعادل برقرار کند و حداقل نزدیک به 22 تا 23 هزار نفر از انبوه متقاضیان مسکن در استان یزد را پوشش دهد.

وی استان یزد را جزو چهار استان دارای کمترین متقاضی مسکن مهر اعلام کرد و گفت: این عدم استقبال به دلیل وضعیت خیلی خوب ساختمان‌سازی در یزد در آن مقطع زمانی بود به طوری که به ازای هر 104 خانوار در آن دوره‌ی زمانی، 100 خانه وجود داشت.

دانشگر با بیان این که پس از طرح مسکن مهر، طرح مسکن در حال ساخت و نیمه‌تمام در استان نداریم، تصریح کرد: طرح‌های زیادی مثل طرح مشارکتی و خانه‌هایی که با سرمایه سازمان در حال ساخت است، وجود دارد ولی به دلیل قیمت تمام شده‌ نسبتاً بالا، مناسب اقشار پایین جامعه نیست.