سایه بیم و امید توافق هسته ای بر بازار مسکن کشور

گروه مسکن: مسئله این است: " آیا توافق نهایی هسته ای می تواند بازار دو سال به خواب رفته مسکن را دوباره بیدار کند؟ "مروری بر گذشته نه چندان روشن وضعیت مسکن در ایران، بر اهمیت پاسخ به این سئوال می افزاید.

به گزارش بولتن نیوز، این یک باور اشتباه است که افزایش قیمت مسکن را با رونق بازار در این بخش یکی بدانیم؛ ولی این اشتباه، به طور عمدی یا سهوی به صورت یک باور درآمده است. بدون شک رشد پلکانی قیمت ها نشانه رونق بازار نیست بلکه تعدیل قیمت به نحوی که خریدار و فروشنده قادر به خرید و فروش شوند، معیار مطلوبی برای رونق بازار به شمار می رود.

با این تذکر، گفته کارشناسان اقتصادی در بخش مسکن را مورد توجه قرار می دهیم که تاکید دارند هنوز، میزان نقدینگی و قدرت خرید خریداران به اندازه رشد قیمت سال‌های گذشته نرسیده است. از این رو پیش بینی می کردند در سال 94 قیمت مسکن افزایش جهشی نداشته باشد؛ ولی موضوع مذاکرات هسته ای را نمی توان به عنوان شاخص در میزان تاثیرگذاری بر بازار مسکن ، نادیده گرفت.

آن چه گذشت...

ضربان ساخت و سازهاي مسكوني در کلان شهرها و به خصوص شهر تهران، حاکی از آن است که به لحاظ ساخت تعداد واحد مسكوني به كمترين حد در 5 سال گذشته رسیده ایم. به طور مثال، تيراژ ساخت مسكن در تهران طي 12 ماه سال 93، معادل 5/ 58 درصد افت كرد و در حد 99 هزار و 272 واحد مسكوني جديد متوقف شد. با این همه، با تغییر برخی متغیرها از جمله عدم دسترسي سازنده‌ها به تسهيلات بانكي مناسب، نامشخص بودن چشم‌انداز سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در سال 93، فروش نرفتن واحدهاي مسكوني نوساز در بهار سال 94 ، کاهش قدرت خرید و ... می توان به بهبود این فضا امیدوار بود.

در حال حاضر، مکلف شدن بانك‌هاي تجاري، دولتي و خصوصي به ارائه تسهيلات 60 ميليون توماني با نرخ حداكثر 24 درصد از یک سو و افزایش سقف وام خريد مسكن از سوی دیگر، افق های تازه ای را در برابر چشم سرمایه گذاران و خریداران گشوده است؛ چشم اندازی که به خروج مسکن از رکود فعلی منجر می شود. نا گفته پیداست که سازنده‌ها با توجه به اثرگذاري تورم بر آرامش قيمت مسكن، فضاي موجود اقتصاد را براي كسب سود حداكثري مساعد نمي‌بينند و تغییر فاکتورهای یاد شده، می تواند برای دستیابی به این هدف کمک شایسته ای کند.

منتظر معجزه نباشیم

اما موضوع مورد بحث یعنی تاثیر مذاکرات بر این روند، همچنان سئوال اصلی است. تاثیر این موضوع در دوبازه کوتاه مدت و بلند مدت قابل بررسی است.

از اظهارات مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی بر می آید که قابل پیش بینی ترین اتفاق بعد از توافق که مربوط به تاثیرات کوتاه مدت است، ثبات قیمت خواهد بود، لذا نباید منتظر معجزه بود.

علی چگینی، در این باره معتقد است:"ما به دلیلی از جمله احتمال کاهش اندك نرخ ارز، کاهش تورم انتظاری، امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، انتظار داریم در کوتاه مدت بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود."

حامد مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه ‌و ‌شهرسازی به نوعی دیگر این موضوع را تایید می کند و می گوید: "تصور می‌کنم قیمت مسکن تحت تاثیر توافق هسته‌ای تغییر چندانی نکند زیرا بیش از 60 درصد قیمت تمام شده مسکن را قیمت زمین تشکیل می دهد که آن هم امری کاملا داخلی است."

بدون تردید، یکی از نخستین اثرات رفع تحریم ها، ورود سرمایه‌های جدید از خارج به اقتصاد کشور است؛ که بر بخش های مختلف تاثیر می گذارد. بدیهی است نخستین اولویت جذب این سرمایه ها در بخش تولید خواهد بود، ولی چنانچه این بخش ظرفیت لازم را نداشته باشد، بازار ملک از اقبال خوبی برخوردار می شود که البته به نوبه خود چالشی دیگر محسوب می شود.

اثرات رفع تحریم در میان مدت

تزریق سرمایه های جدید خارجی به داخل کشور، به طور قطع یکی از عوامل رونق معاملات مسکن خواهد بود؛ اما این امر در میان مدت اتفاق می افتد، چرا که انبوه سازان به دلیل عدم توفیق در فروش واحدهای ساخته شده، در بدو امر (توافق هسته ای) توان مالی لازم برای رونق بازار مسکن یعنی ساخت و ساز های جدید را ندارند، لذا این امر در میان مدت قابل انجام است.

این مطلب را چگینی هم پیش بینی کرده است: با توجه به جمیع جهات می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن در تابستان سال جاری با تحرك خاصی مواجه نشود ضمن اینکه تجربه سال‌های دور تاکنون نشان داده است که بازار مسکن از عوامل مختلفی تاثیر می‌پذیرند.

در این میان کارشناسانی هم هستند که با ابهام از وضعیت آینده سخن می گویند. غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی از دسته اخیر است که می اندیشد تا زمانی که تحریم‌ها به‌طور کامل لغو نشود نمی‌توان ایده خاصی در خصوص تاثیر توافق هسته‌ای بر بازار مسکن ارائه داد.

وی، معتقد است نحوه لغو تحریم‌ها، چگونگی برخورد دولت و جامعه جهانی با توافق، ماهیت برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌های اقتصادی آتی دولت و سایر متغیرهای اثرگذار بر نحوه جهت‌گیری‌های اقتصادی و سیاسی در دوران پساتحریم، عواملی هستند که جهت‌گیری بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن را مشخص می کنند.

با این همه، مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی همچنان بر تاثیرات مثبت میان مدت و بلند مدت تاکید دارد و از جمله دلایل کاهش تعداد معاملات در بهار سال جاری، به انتظار متقاضیان مسکن جهت تعیین نتیجه مذاکرات هسته‌ای قائل است.

دنیای اقتصاد گزارشی از دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به شرح زیرارائه داده است :پس از دوره افزایش قیمت مسکن در سال‌های 1391 و ابتدای سال 1392، با توجه به ثبات اقتصادی ایجاد شده در کشور و همچنین ورود بخش مسکن به دوران رکود خود، بازار مسکن از خرداد ماه سال 1392 تاکنون با ثبات اسمی قیمت مواجه بوده است. همچنین بررسی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد اجاره‌بها در فصل بهار سال جاری نسبت به فصل مشابه سال قبل با افزایش حدود 11 درصدی مواجه شده است. در همین خصوص، انتظار می‌رود با تداوم ثبات قیمت مسکن و همچنین کنترل نرخ تورم (به‌عنوان 2 عامل اصلی تاثیرگذار بر اجاره بهای مسکن) در ادامه سال جاری، بازار اجاره در سطح قیمتی كنونی از ثبات برخوردار شود. از سوی دیگر تعداد معاملات مسكن در سال 1393 نسبت به سال 1392 حدود 46درصد رشد داشته ولی نسبت به سال 1391 حدود 13درصد کاهش یافته است. بررسی فصلی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از این است که تعداد معاملات در فصل بهار 1394 نسبت به فصل گذشته حدود 19 و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 22 درصدکاهش یافته است.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این گزارش، به مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن در کوتاه مدت نیز اشاره کرده و به عوامل فزاینده قیمت مسکن و همچنین عوامل تعدیل کننده آن پرداخته است.

روزهای خوش آینده در بیم و امید

آن چه بدیهی و ضروری می نماید، پس از توافق کامل، مدیریت صحیح دولتمردان باید موجبات شکوفایی اقتصادی را فراهم آورد تا سرانه درآمد مردم افزایش یابد. این گمان، بدین معناست که وقتی خریدار توانمند شود قادر به تهیه مسکن مورد نیاز خود خواهد بود و این امر یعنی رونق و گشایش در مسکن.

توافق هسته‌ای می‌تواند این توانمندی را به وجود آورد. توانمندی یاد شده اگر چه در کوتاه مدت حاصل نمی شود و در میان مدت هم باید درست مدیریت شود اما بذری که در زمین مسکن در کوتاه مدت و میان مدت کاشته می شود، در بلند مدت حتما ثمر داده و کشور را از این رکود خارج خواهد کرد.

کبری آجربندیان

منبع: هفته نامه ندای عاشورا استان یزد