كاهش 4 درصدي قيمت مسكن و افزایش ملايم اجاره‌بها

گروه اقتصادی - گزارش فصلی بازار مسکن  در بهار 1394 نشان داد: متوسط بهای يك مترمربع آپارتمان در شهر تهران در سه ماهه اول سال 1394 به عدد 9\39 ميليون ريال رسيد كه نسبت به سه ماهه قبل معادل 4 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل 2 درصد كاهش يافته است و صدور پروانه‌های ساختمانی تهران در بهار 94 نسبت به بهار 92 كاهش63 درصدي  داشته است.

به گزارش بولتن نیوز، نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال 1390 تا پایان بهار سال 1394 در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن از بهار سال 1392 با ثبات نسبي مواجه شده و در حدود 40 میلیون ریال به ازای هر متر مربع داراي نوسانات اندك تا 3 میلیون ریال بوده است.

مقايسه نرخ رشد قيمت مسكن با تورم عمومي  نيز نشان مي­دهد كه از بهار 1392 نرخ رشد قیمت مسکن همواره پایین­تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتیجه می­توان گفت قيمت حقيقي مسكن كاهش يافته است.

بنابر اين گزارش بیشترین قیمت به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و كمترين قيمت متعلق به مناطق 18، 17، 20 و 19 مي‌باشد.

شيب ملايم صعودي در اجاره‌بها

بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتداي سال 1390 تا بهار سال 1394 نیز نشان می‌دهد که اجاره‌بها دارای شيب ملايم صعودي بوده و در هر فصل به طور متوسط 16 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است. همچنين بررسی نوسانات فصلی سه سال اخیر نشان می‌دهد كه عمدتاً در فصل بهار و تابستان (فصول جابه‌جايي بیشتر مستأجران)، اجاره‌بها افزايش مي‌يابد و در فصول پاييز و زمستان اجاره‌بها با كاهش و يا ثبات مواجه مي‌شودد.

در فصل بهار 1394 نیز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتيب با افزايش 6\10و 5\11 درصدي به حدود 6\22 هزار تومان به ازاء هر مترمربع رسيده است كه بیشترین اجارهبها به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و كمترين قيمت متعلق به مناطق 19، 18، 20 و 17 مي‌باشد. 

كاهش 22 در صدي معاملات در فصل بهار

به گزارش پايگاه اطلاع رساني وزارت راه وشهرسازي، بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از اين است که در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی افزایش و در پي آن در فصل بهار (به دليل تعطيلات فروردين ماه) تعداد معاملات تاحدودی كاهش مي‌يابد. بر این اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاري نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود 1\19 درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد معاملات در فصل بهار سال جاری نسبت به بهار سال 1393 نیز حدود  5\22 درصد کاهش و به عدد 34696 رسیده است.

بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسكوني نوساز

توزيع واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان مي‌دهد كه بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسكوني نوساز با عمر کمتر از 5 سال (با سهم بیش از 53 درصدی) و كمترين تعداد معاملات نيز در واحدهاي مسكوني با عمر بيش از 20 سال (با سهم 6 درصدی) صورت پذيرفته است.

همچنين مقايسه تعداد معاملات صورت پذيرفته در فصل بهار 94 نسبت به سال گذشته نشان مي دهد كه در تمامي دامنه‌هاي سنی، تعداد معاملات كاهش يافته است که بيشترين ميزان كاهش مربوط به دامنه بنا با عمر كمتر از 5 سال ( 24 درصد) مي‌باشد.

بیشترین سهم معاملات با ارزان‌ترين‌‌ها

به گزارش پايگاه اطلاع رساني وزارت راه وشهرسازي، بیشترین سهم تعداد معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع در فصل بهار1394 به ترتیب در بازه‌های 20 تا 30 میلیون ریال (28 درصد)، 30 تا 40 میلیون ریال (25 درصد) و 40 تا 50 میلیون ریال (16 درصد) و كمترين تعداد معاملات به ترتیب در بازه‌هاي كمتر از10 میلیون ریال (1 درصد) و 70 تا 80 ميليون ريال (3 درصد) می‌باشد.

 مقايسه تعداد معاملات صورت پذيرفته در فصل بهار 1394 نسبت به بهار سال 1393 نیز نشان دهنده کاهش تعداد معاملات در تمامی بازه‌ها (به جز  54 درصد افزایش در آپارتمانهای کمتر از متری ده میلیون ریال و 18 درصد افزایش در بازه بیشتر از متری 80 میلیون ریال) است؛ تعداد معاملات در آپارتمانهای با ارزش 40 تا 60  میلیون ریال به ازاء هر مترمربع بيشترين كاهش (31 درصد) را داشته است.

بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي 50 تا 70 مترمربع

توزيع واحدهاي مسكوني بر حسب متراژ نشان مي‌دهد كه بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسكوني با مساحت 50 تا 70 مترمربع (34 درصد) ثبت شده و در اکثر موارد با افزايش متراژ واحدها، تعداد معاملات نيز كاهش يافته است.

در بهار 1394 نسبت به بهار 1393 در همه سطوح، تعداد معاملات كاهش يافته و بيشترين كاهش مربوط به واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر از 50 مترمربع (با كاهش حدود 26 درصدي) و كمترين كاهش مربوط به واحدهاي مسكوني با مساحت بالاي 170 مترمربع (17 درصد) بوده است.

همچنين بيشترين تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در بازه‌های قیمتی 130 تا 220 و كمتر از 130 ميليون تومان (به ترتیب با سهم 20 و 29 درصدی) انجام شده و هر چه بازه‌های قیمتی بالاتر رفته است، تعداد معاملات كاهش یافته است.

كاهش63 درصدي صدور پروانه‌های ساختمانی تهران نسبت به بهار 92

بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از اين است که پس از طي يك روند كاهشي از بهار سال 1392، تعداد واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني در فصل بهار 1394 و دو فصل قبل از آن در حدود 20 هزار واحد مسكوني ثابت و دركمترين ميزان خود بوده‌اند؛ به طوري كه در فصل بهار 1394، نسبت به بهار 1393 و 1392 به ترتیب حدود 24 و63 درصد كاهش يافته است.

به گزارش پايگاه اطلاع رساني وزارت راه وشهرسازي، در طی سال‌های گذشته بيش بر40 درصد از واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در شهر تهران جایگزین واحدهای تخریبی شده‌اند و در واقع به واحدهای موجود اضافه نمی‌شوند.

آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری بر اساس آخرین اطلاعات نیز حاکی از این است که هر چند پس از طی یک روند نزولی در آمار واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی، در فصل پائیز و زمستان 1393 تا حدودی این آمار افزایش یافته است ولی واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل زمستان 1393 نسبت به زمستان 1392 و 1391 به ترتیب حدود 30  و 44 درصد کاهش یافته است.

شاخص سرمایه­گذاری  منفي در ساختمان­های جدید

براي سنجش میزان سرمایه­گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه­گذاری در ساختمان­های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می­شود.

بررسی نرخ رشد سرمایه­گذاری صورت گرفته در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت ثابت بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده  نشان می­دهد که سرمایه­گذاری کل در بخش مسکن در مناطق شهری در همه فصول سال 1392 و 1393 نسبت به فصول مشابه سال قبل عموماً دارای نرخ رشد منفی بوده است؛ به طوری که این سرمایه­گذاری در 9 ماهه اول سال 1393 نسبت به 9 ماهه اول سال 1392 و 1391 به ترتیب حدود 4 و 8 درصد کاهش یافته است.

ارزش افزوده منفي بخش مسکن

براي سنجش ارزش افزوده بخش مسکن، از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است.

به گزارش پايگاه اطلاع رساني وزارت راه وشهرسازي، بررسی میزان رشد اجزاء تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از 6.8- درصد در سال 1391 به 1.9- درصد در سال 1392 و حدود 3 درصد در سال 1393، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال‌های 1392 و 1393 به ترتیب 7.5- و 2.1- و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه اي و تخصصي نیز در دو سال مذکور به ترتیب 3\0- و 4\0- بوده است.

سیر نزولی نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان

بررسی سه بازار عمده مصالح و نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد که قیمت سیمان در 12 ماه اخیر به اردیبهشت ماه 1393 نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 21 درصد افزایش یافته و در خرداد ماه 1394 قیمت سیمان برابر با خرداد سال قبل بوده و قیمت آن توسط دولت افزایشی نداشته است.

بررسی شاخص بهای خدمات ساختمانی حاکی از سیر نزولی نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان می‌باشد به طوریکه در اردیبهشت 1394 نرخ رشد آن در حدود 16 درصد بوده است. ولی قیمت آهن آلات در کشور به دلیل کاهش قیمت جهانی فولاد، طی حدوداً دو سال گذشته همواره کاهش یافته به طوری‌که متوسط قیمت یک کیلوگرم آهن آلات از 23 هزار ریال در خرداد ماه 1392 به حدود 16.4 هزار ریال در خرداد ماه 1394 کاهش یافته است.

شاخص قیمت مسکن در پائین‌ترین جایگاه

به گزارش پايگاه اطلاع رساني وزارت راه وشهرسازي، بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن در کنار نرخ تورم عمومی  نشان می‌دهد که این بازارها از نوسان کمی برخوردار بوده و حتی با کاهش شاخص و قیمت مواجه شده‌‌اند به طوری‌که در بهار سال 1394 نسبت به ماه مشابه سال قبل،  نرخ رشد شاخص کل بورس، سکه و ارز به ترتیب برابر با 13- ، 4- و 3 درصد بوده است؛ این در حالی است که در همین دوره نرخ تورم عمومی نقطه به نقطه حدود 16.2 درصد و نرخ سود سپرده‌های بانکی یکساله و بالاتر، 20 درصد بوده  است.

همچنین بررسی روند شاخص‌های بازار مسکن در کنار بازار دارائی‌های رقیب و شاخص قیمت کالاها و خدمات عمومی (با 100 در نظر گرفتن شاخص و قیمت دارائی‌ها در فروردین ماه سال 1390) نشان می‌دهد  که در فصل بهار سال 1394 نسبت به بهار سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترین و شاخص قیمت مسکن در پائین‌ترین جایگاه قرار گرفته و  شاخص‌های بورس و سکه نیز تقریباً با نرخ تورم عمومی برابرشده‌اند.