اوراق خرید وام مسکن به نام مردم به کام سپرده گذاران میلیاردی

شیوه جدید خرید اوراق مسکن تحت عنوان سپرده ویژه نیز امکان جدیدی برای افزایش توان قدرت خرید مسکن متقاضیان ایجاد نخواهد کرد و تنها سپرده‌گذاران ویژه با پول‌های میلیاردی و یا چند صد میلیونی می توانند از امتیاز مناسب برای دریافت امتیاز اوراق خرید مسکن بهره مند شوند.
چندماهی می شود که شورای پول و اعتبار تصمیم به افزایش میزان وام خرید مسکن به 35 میلیون تومان گرفته که علاوه بر آن می توان 10 میلیون تومان نیز به عنوان جعاله و مجموعا 45 میلیون تومان از شرایط جدید برخوردار شد.

با این حال، دریافت این میزان وام مسکن از طریق خرید اوراق در کارگزاری های بورس امکانپذیر است و شرایط وام های 20 میلیون تومانی بانک مسکن که همراه با سپرده گذاری یکساله بوده است را ندارد، اما کارشناسان معتقدند مبلغ جدید وام خرید مسکن نیز توان ایجاد قدرت خرید جدید برای متقاضیان را ندارد و این مسئله در کلانشهرهایی مانند تهران، این ناکارآمدی را بیشتر نشان می دهد.

ادامه رکود بازار مسکن و خرید و فروش با نزدیک شدن به فصل جابجایی ها هم نشان می دهد که شرایط وام جدید و اوراق تسهیلات مسکن نتوانسته است جذابیتی برای متقاضیان خرید مسکن ایجاد کند، چرا که میزان پولی که بابت خرید این اوراق هزینه می شود، برای افرادی که خواستار استفاده از این تسهیلات هستند، بالا است.

علاوه بر این، شرایطی که پس از تصمیم شورای پول و اعتبار در زمینه خرید اوراق از طریق بورس پیش آمده است نیز بر ناکارآمدی و افت قدرت خرید ناچیز این وام دامن زده است. متاسفانه از همان ابتدای اجرایی شدن تصمیم شورای پول و اعتبار درباره فراهم شدن امکان خرید اوراق مذکور در بورس، قیمت خرید آن به شدت افزایش یافته است و رانت هایی را برای برخی از افراد ایجاد کرد.

این مسئله باعث می شود تا متقاضیان بخش قابل توجهی از مبلغ وام را به عنوان هزینه خرید اوراق از دست بدهند. مقامات بورس در اینباره می گویند قیمت اوراق بر اساس عرضه و تقاضا در بورس تعیین می شود و امکان قیمت گذاری برای آن خارج از این چارچوب وجود ندارد.

بنابراین در ماه های گذشته که این رویه جدید درباره اوراق خرید مسکن در بورس به اجرا گذاشته شده است، متقاضیان مرتبا شاهد افزایش قیمت اوراق و در نتیجه کاهش سقف این نوع وام بوده اند و در حال حاضر متقاضیان برای استفاده از 45 میلیون تومان یادشده باید دستکم 6 تا 7 میلیون تومان را به عنوان هزینه خرید اوراق بپردازد که این ارقام برای مشتریان خُرد و متقاضیان خرید واحدهای کوچک، مبالغ بزرگی است و باعث افت قدرت خرید ناچیز آنها خواهد شد.

به تازگی نیز شرایط دیگری از سوی بانک مسکن برای فراهم شدن خرید اوراق مسکن به مشتریان تحت عنوان سپرده ویژه پیشنهاد شده که بررسی شرایط آن نشان می دهد امکان جدیدی برای افزایش توان قدرت خرید مسکن برای متقاضیان ایجاد نخواهد کرد.

در قالب شیوه جدید بانک مسکن، سپرده گذاری باید از حداقل 16 میلیون تومان صورت گیرد و افراد به مدت 9 ماه در انتظار دریافت امتیاز اوراق خرید مسکن به میزان 500 هزارتومان در ماه بمانند.

همچنین عنوان شده است افراد سپرده گذار در مدت زمان 9 ماهه از سود 18 درصدی سپرده خود برخوردار خواهند شد، اما در نهایت به شرطی که سپرده آنها از 16 میلیون تومان در این دوره کمتر نشود، از امتیاز اوراق خرید مسکن به مبلغ 4 میلیون و 500 هزارتومان برخوردار خواهند شد که عملا رقم قابل توجهی برای متقاضیان خرید مسکن نخواهد بود. همچنین وامی که از این طریق به متقاضیان پرداخت خواهد شد با دوره بازپرداخت 12 ساله و نرخ سود 15 درصد خواهد بود.

مدیر یکی از شعب بانک مسکن در اینباره می گوید: این نوع وام ها برای افرادی که مبالغ ناچیزی برای سپرده گذاری (حداقل 16 میلیون تومان) دارند مناسب نیست، اما افرادی هستند که سپرده گذاری های میلیاردی و یا چند صد میلیونی انجام می دهند که در نهایت می توانند از امتیاز مناسب تری برای دریافت امتیاز اوراق خرید مسکن بهره مند شوند.

آخرین قیمت های خرید و فروش اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس نرخ های بین تا 81 تا 83 هزار تومان را نشان می دهد و هر برگه امتیاز تسهیلات مسکن در این رنج قیمتی معامله می شود؛ این در حالی است که در اولین روزهای کاری سال جاری، نرخ هر برگ 500 هزار تومانی گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بالاترین نرخ حدود 65 هزار تومان در فرابورس دادوستد شد.

همچنین قیمت اوراق مسکن قبل از مصوبه شورای پول و اعتبار در اواسط دی ماه سال گذشته حدود 38 هزار تومان در هر برگ 500 هزار تومانی بود. همچنین در همین زمان با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار برای افزایش میزان وام مسکن، نرخ دریافت وام 35 میلیون تومانی ساخت و خرید مسکن و استفاده از اوراق گواهی حق تقدم از فرابورس حدود 2 میلیون و 800 هزار تومان بود، به عبارت دیگر هر یک میلیون تومان وام درآن زمان حدود 80 هزار تومان هزینه داشت.

سال گذشته چند هفته پیش از تصویب افزایش سقف وام مسکن تا 35 میلیون تومان در شورای پول واعتبار، قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس افزایش یافت. سرعت رشد قیمت وام مسکن در فرابورس به حدی بود که معاملات این اوراق به دستور مقام ناظر بازار در فرابورس متوقف شد.

استدلال کلی بر این بود که سفته‌بازان یا اصطلاحا دلالان عامل اصلی رشد قیمت وام مسکن در فرابورس بوده‌اند. در چنین شرایطی با تصمیم فرابورس نماد این اوراق با سقف دامنه نوسان 50درصد باز شد، پس از بازشدن دوباره نماد وام مسکن در فرابورس قیمت این اوراق تا 75 هزارتومان افزایش یافت البته پس از آن قیمت این اوراق کاهش یافت.

در حال حاضر سقف پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن 35 میلیون تومان با مدت بازپرداخت 12 ساله و نرخ سود حداکثر 15 درصدی است و تقسیط تسهیلات به سه روش ساده، پلکانی سالانه و پلکانی دوره ای انجام می شود. نرخ سود تسهیلات برای قراردادهای با بازپرداخت دو سال 14 درصد و برای بازپرداخت بیش از دوسال 15 درصد است.

عمر ساختمان مشمول تسهیلات خرید مسکن محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن نیز چنانچه از تاریخ صدور پروانه ساختمانی بیش از 20 سال نگذشته باشد سقف تسهیلات پرداختی 350 میلیون ریال و چنانچه از تاریخ صدور پروانه ساختمانی بیش از 20 سال و حداکثر 25 سال گذشته باشد سقف تسهیلات پرداختی 200 میلیون ریال خواهد بود.