افزایش 60 برابری قیمت مسکن و آپارتمان و رشد 50 برابری اجاره‌ در 20 سال گذشته

گروه اقتصادی -  حسین عبده تبریزی  اقتصاددان و صاحب‌نظر اامور مالی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در آخرین تحلیل خود از تغییرات قیمت املاک و مستغلات اظهار کرده که با تعدیل قیمت مسکن در سال‌های 90 و 91 متوسط قیمت یک متر هر متر مربع زمین به چهار میلیون تومان رسیده است.

قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی طی 10 سال گذشته با بیش از 10 برابر افزایش در خرید و فروش‌ و بیش از هشت برابر افزایش در اجاره‌بها مواجه بود و در مجموع طی 20 سال اخیر قیمت خرید و فروش خانه 60 برابر و قیمت اجاره‌بها 50 برابر شده است.

به گفته وی در سال گذشته به ویژه در مناطق شهری، رشد قیمتی قابل ملاحظه‌ای در حوزه زمین و ساختمان رخ داده که قیمت زمین در دو مرحله در سال‌های 90 و 91 افزایش یافته است.

عبده تبریزی با اشاره به تعدیل قیمت به ویژه تعدیل دوم در سال گذشته، معتقد است: تعدیل دوم ایجاد شده در این مدت بسیار شدید بود؛ به گونه‌ای که در مناطق 22‌ گانه تهران متوسط قیمت یک مترمربع زمین به چهار میلیون تومان رسید که باعث شد این قیمت‌ها در مقایسه با 10 سال پیش 10 برابر شود.

این صاحب‌نظر اقتصادی در مجموعه مقالات خود در زمینه " مقایسه تغییرات قیمت املاک و مستغلات در سال جاری" به شاخص تغییرات قیمت زمین‌های شهری از سال 70 تاکنون اشاره کرده و گفته است از این سال تاکنون این شاخص از رقم 100 به حدود 6.000 در سال گذشته رسیده است.

به گفته عبده تبریزی اگر سال 72 به عنوان سال پایه در نظر گرفته شود، قیمت زمین در مناطق شهری طی 20 سال اخیر حداقل 60 برابر شده که رسیدن قیمت‌های زمین به چنین ارقامی و اعلام قیمت فروش 20 میلیون تومان برای یک مترمربع زمین در شمال شهر تهران، این سوال را مطرح می‌کند که آیا قیمت زمین فراتر از تعدیل‌های قیمتی متناسب با ارز رفته است و آیا حباب قیمت زمین را تجربه نمی‌کنیم؟

طبق آنچه این اقتصاددان در کتاب "مالی املاک و مستغلات" خود تحلیل کرده متوسط قیمت زمین شهری در اروپا 200 تا 400 یورو است و به ندرت می‌توان زمینی یافت که مالک آن بالاتر از 500 یورو برای یک مترمربع زمین طلب کند؛ لذا حتی با قیمت‌های آزاد ارز، قیمت 300 - 400 یورو برای یک مترمربع زمین در شهر تهران از کجا آمده است؟ و فراتر از مقایسه بین‌المللی، اگر قیمت‌های جاری زمین شهری را ملاک قرار دهیم و فرض کنیم این قیمت‌ها صحیح است، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ساخته شده توجیه‌پذیر به نظر نمی‌رسد.

وی به افزایش شدید قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی از سال گذشته اشاره و اظهار کرده که در پایان سال گذشته قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی به سه میلیون و 600 هزار تومان رسید که به رغم این افزایش، قیمت‌های جاری زیربنای مسکونی، قیمت زمین را توجیه نمی‌کند.

به گفته عبده تبریزی مشارکت در اراضی کلنگی در شمال شهر تهران که با نسبت 50 - 50 یا 45 - 55 صورت می‌گرفت اکنون به نفع مالکان زمین تغییر یافته است و آنان سهم 65 و 70 درصد از بناهای ساخته شده را مطالبه می‌کنند البته این موضوع مشخص نیست آیا سازندگان حرفه‌ای این نسبت‌ها را کماکان می‌پذیرند و مشارکت‌ها مثل گذشته ادامه خواهد یافت؟ حتی در صورت ادامه‌ ساخت‌وساز با نسبت‌های مشارکت جدید، این امر لزوما به معنای منطقی‌ بودن قیمت‌های جاری زمین نیست و سازندگان حرفه‌ای مایل‌ هستند دائما ساخت‌وساز‌های جدید را ادامه دهند از این‌رو آمادگی دارند با استفاده از اهرم مالی بالاتر، حاشیه‌ سود کمتری را هم بپذیرند.

وی شاخص اجاره واحد‌های مسکونی طی 10 سال گذشته را بررسی و اعلام کرده که اجاره یک مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران هشت برابر شده است و بر اساس شاخص بانک مرکزی طی 20 سال گذشته قیمت اجاره واحد‌های مسکونی حدود 50 برابر شده است.

این صاحب‌نظر اقتصاد با اشاره به قیمت یک مترمربع زمین در پایان سال گذشته و قیمت یک مترمربع اجاره در این زمان، معتقد است که حدود 15 سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالیکه این رقم در کشور‌های با نرخ تورم نزدیک به صفر 20 تا 25 سال است؛ بنابراین در کشوری که 30 درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخ‌های اجاره جاری (که از دید مصرف‌کننده، نرخ‌های بسیار بالایی تلقی می‌شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه‌ای یعنی افزایش قیمت‌های آتی، دل بستند بدین معنا که هه هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی‌های مورد علاقه‌ سرمایه‌گذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می‌رود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه‌ای مهمی در کشور تلقی می‌شود.

وی متغیر دیگر در این زمینه را نسبت تراکم خانوار عنوان کرده و گفته است این ارقام بیانگر آن است که تراکم خانوار از رقم 1.27 در سال 55 به 1.06 در سال 90 کاهش یافته است. در سال 55 به ازای هر 127 خانوار 100 واحد مسکونی وجود داشته در حالی که در سال 1390 به ازای هر 106 نفر خانوار 100 واحد مسکونی موجود بوده است.

به گفته عبده تبریزی اگر تعداد خانه‌های خالی را که بیش از یک میلیون واحد اعلام شده است را به ارقام موجودی مسکن اضافه کنیم این رقم حتی بهتر می‌شود و به ازای هر 100 خانوار تقریبا 100 واحد مسکونی وجود خواهد داشت.

طبق بررسی وی برخلاف دهه 40 و 50 در سه دهه اخیر رشد جمعیت به مراتب کمتر از رشد تعداد مسکن بوده است که البته دولت نهم و دهم می‌تواند بخشی از این دستاورد را به مسکن مهر گره بزند چراکه تاکنون 500 هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شده است که بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی 725 هزار واحد دیگر که در مرحله‌ نازک‌کاری هستند به زودی تحویل داده می‌شوند لذا این واحدها نقشی در موجودی واحد‌های مسکونی کشور به ویژه برای مسکن کم درآمد ها داشته است و تاکنون حدود یک میلیون واحد دیگر نیز دارای پروانه هستند یا مراحل ساخت خود را می‌گذرانند.

وی ضمن ابراز امیدواری از بهبود نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی می‌گوید این بهبود نسبت تراکم نباید از چشم سرمایه‌گذاران در زمین و ساختمان دور بماند چرا که این رقم در سال‌های آتی بهبود بیشتری خواهد یافت و به زیر عدد یک خواهد رسید و حتی کشور با موجودی بیشتری از خانه‌های خالی روبرو خواهد شد و آن زمان است که مستغلات می‌تواند از کالای پس‌اندازی فاصله گیرد به ویژه اگر نرخ تورم نیز آرام شود.

عبده تبریزی در تحلیل متغیرهای اقتصاد کلان برای ترسیم چشم‌اندازی از قیمت‌های زمین و ساختمان امسال آورده است متغیر‌های نرخ رشد ناخالص داخلی، نرخ تورم، نرخ ارز و میزان فروش نفت از اهمیت بیشتری برخوردار هستند و با توجه به نرخ رشد منفی امسال، تورم حداقل در سطح سال گذشته نرخ ارز افزایشی و میزان فروش نفت کاهشی پیش‌بینی می‌شود.

این صاحبنظر اقصادی تاکید دارد: این پیش‌بینی‌ها بدان معناست که عمده حجم نقدینگی جدیدی که امسال ایجاد خواهد شد به ناچار روی طبقات دارایی‌های موجود توزیع می‌شود و قیمت آنها را بالا خواهد بود.

به گفته وی در سال گذشته نقدینگی 40 درصد رشد داشت اما تولیدات جدید چنین رشدی نداشته‌اند که به ناچار بخش عمده نقدینگی روی موجودی‌ها قبلی متمرکز شد و قیمت آنها را بالا برد. در سال گذشته قیمت طبقه دارایی‌های سهام و نیز املاک و مستغلات افزایش عمده‌ای داشته است.

این کارشناس اقتصاد در مقاله خود از تحلیل تغییرات قیمتی املاک و مستغلات امسال بیان می‌کند که با توجه به سه موضوع مورد بررسی در این مقاله از جمله قیمت احتمالا حبابی زمین، کاهش نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی و قیمت‌های املاک اجاره‌ای و با توجه به متغیر‌های کلان مورد اشاره، پیش‌بینی می‌شود امسال ارز طبقه دارایی اصلی جذب‌کننده‌ نقدینگی جدید باشد و قیمت زمین و ساختمان رشد‌های سال 90 و 91 را تجربه نکند.