تدبیر برای ساخت خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت ساکن شهر
به گزارش بولتن نیوز، حاصل برخی مطالعات صورت گرفته در اين زمينه نشان از آن داردكه حل مشكل اسكان غيررسمي تنها درگروي صرف هزينه و بودجه نيست . بلكه نيازمند مديريت بخردانه شهري براي سامان بخشي و تمهيدآمادگي پذيرش اسكان كم درآمدها در شهر نیز مي باشد که می بایست در کنار مسکن مهر مورد توجه قرار گرفته و از حالت بالقوه به فعل درآید.
آنچه مسلم است آن که وزارتخانه مسکن وشهرسازي در ابتداي راه بوده وتا شکل دهي برنامه اي منسجم و همه جانبه نگر فاصله بسيارداشته و به صرف اتکا به منابع در نظرگرفته شده در بودجه به ويژه با رقم خوردن نرخ هاي تورم دو رقمي در بخش مسکن نمي توان منتظر بروز امري خارق العاده بود وبهبود وضعيت اسکان را انتظار کشيد بلکه روز به روز شاهد وخامت اوضاع اسکان کم درآمدها خواهيم بود.
ماده ٥٥ قانون شهرداري ها که به شرح وظايف شهرداري هامي پردازد، علاوه بر صدور پروانه ساختماني براي کليه ساختمان هاي شهر که بر اساس ضوابط و مقررات طرح هاي جامع و تفصيلي صورت مي گيرد، دربند ٢١ ماده ذکر شده، اتخاذ تدابير لازم براي ساخت خانه هاي ارزان قيمت براي اشخاص بي بضاعت شهر نيز از جمله وظايف شهرداري ها در امر مسکن بر شمرده شده است.
« 21- احداث بناهاوساختمان های موردنیازمحل ازقبیل رختشوریخانه و مستراح وحمام عمومی و کشتارگاه ومیدان ها وباغ کودکان وورزشگاه مطابق اصول صحی و فنی و اتخاذ تدابیرلازم برای ساختمان خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت ساکن شهر. »
بررسي سوابق نشان مي دهد، وظيفه ساخت مسکن ارزان قيمت براي افراد بي بضاعت هيچ گاه به وسيله شهرداري هاي کشور به اجرا در نيامده است و تقريبا هيچ تجربه اي مبني بر ورود شهرداريها به فرآيند برنامه ريزي يا ساخت مسکن وجود ندارد. شهرداري ها به دليل هزينه نگهداري، اداره و مديريت اين مجموعه هاي مسکوني انگيزه اي براي احداث اين گونه واحدها ندارند.علاوه بر اين اگرشهرداري به عنوان پيمانکارموظف باشد که هم زمين را خريداري نموده و هم خانه احداث نمايد، به دليل مشکلات و موانع موجود رغبتي براي ساخت خانه هاي ارزان قيمت نخواهد داشت.
همچنين وابستگي و اتکاي شهرداريها به درآمد هاي ناشي از فروش تراکم نيز مزيد بر علت شده، امکان صرف نظرنمودن از اين منبع درآمدي به منظور کاهش هزينه هاي ساخت واحدهاي استيجاري براي اقشار کم درآمد را از آنها سلب کرده است.ايجاد تنوع در منابع درآمدي و عمل در حيطه وظايف از جمله راه کارهايي است که شهردار يها با فراغ بال به اسکان کم درآمدها بينديشند.
در حال حاضرشهرداري ها مجري ضوابط تعيين شده از بالا هستند. اما چنانچه همان گونه که در قانون پيش بيني شده است،مديريت اين فعاليت بر عهده شهردار يها باشد و مشکلات بودجه اي در اتکا به منابع فروش تراکم برطرف شود ، قطعا شهرداري ها از پذيرش پروژه هاي ساخت واحدهاي ارزان قيمت براي قشر مورد نظراستقبال مي کنند.
لازم به ذکر است در ماده ١٣٦ قانون برنامه سوم توسعه، به منظور تحقق مديريت واحد شهري پيش بيني شده بود که وظايف و اختيارات دستگا ههاي دولتي و اجرايي کشور که مرتبط با مديريت شهري هستند به تدريج و بر اساس اولويت هاي مشخص به شهرداري ها واگذار شود. از جمله اين وظايف مرتبط با مقوله مسکن شهري، مي توان به تهيه طرح هاي جامع و تفصيلي، ساخت مسکن ارزان قيمت و استيجاري و مديريت امور زمين شهري اشاره نمود که مي بايست از وظايف وزارت مسکن و شهرسازي منفک و به شهرداري ها واگذار شوند.
علاوه بر این شناسايي و بررسي روشهاي تأمين مسكن در كشور هاي توسعه يافته، به منظور بهره گيري از تجارب اين كشورها وبررسي امكان بهره مندي و پياده سازي برخي از اين روشها در كشورمان، ضروري است.
سياست هاي تأمين مسكن در انگليس
در سالهاي پس از جنگ، وضع مسكن در اوايل دهه،۷۰ بهبود قابل ملاحظه اي يافت. در اين سالها، تعداد مسكن هاي موجود به نسبت تعداد خانوارها بيشتر شد. اين فزوني در سال ۱۹۷۶ به نيم ميليون واحد مسكوني رسيد. از اواخر دهه ۷۰ با روي كار آمدن خانم تاچر، گرايش براي سپردن امور مسكن به بخش خصوصي و كاهش نقش دولت در تأمين مسكن اجتماعي شتاب گرفت. با بهبود وضع مسكن دخالت دولت در عرضه مسكن كاسته شده، به طوري كه در سالهاي۵۱ - ،۱۹۴۵ دولت 81.7 درصد از كل واحدها را تأمين مي كرد كه اين عدد در سالهاي ۸۹ - ۱۹۷۸ به 14.4 رسيد.
۱- سياست كنترل زمين:
افزايش نرخ بازده اقتصادي در بازار زمين نسبت به مسكن، موجب كاهش سرعت گردش سرمايه در بازار مسكن مي شود و شركت هاي فعال در ساخت و ساز را به عنوان استفاده از بازار زمين ترغيب كرده وخروج سرمايه از بازار مسكن به بازار زمين را به دنبال دارد. لذا دولت ها از جمله انگليس يكي از سياست هاي خود را كنترل قيمت زمين و كاهش هزينه آن در قيمت نهايي مسكن مي دانند. عنوان اين نكته قابل توجه است كه بدون كنترل بازار زمين، حمايت هاي دولتي مانند دادن يارانه، تخفيف مالياتي، دادن وام ها و... نمي تواند به بهبود وضع مسكن منجر شود. بنابراين دولت در كنار اعمال سياست هاي حمايتي بايد كنترل بازار زمين را دست داشته باشد. دولت انگليس از طريق نظام برنامه ريزي كاربري زمين، قيمت زمين و درنتيجه قيمت ساختمان را كنترل كرد. دولتها ازطريق نظام هاي مالياتي و سوبسيد كاربري نيز مي توانند قيمت زمين و خانه هاي جديد را كنترل كنند.
۲- سياست كنترل اجاره
انگليس نيز همانند ديگر كشورها از قوانين كنترل اجاره در سالهاي بحران مسكن به منظور كنترل بازار اجاره سود جست. وضع و اجراي اين قوانين در انگليس موجب كاهش شديد سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساخت مسكن اجاره اي گروه هاي كم درآمد شد.
بالارفتن سطح استاندارد خانه ها و سياست دولت مبني بر نوسازي بافت هاي قديمي در سالهاي ۱۹۳۰ به بعد، موجب تخريب بسياري از خانه هاي اجاره اي بخش خصوصي شد. دولت با تخصيص يارانه و تسهيلات مالي به مالكان اين خانه ها از ساخت خانه هاي ملكي به جاي خانه هاي اجاره اي حمايت مي كرد. به اين ترتيب خانه هاي ملكي رو به فزوني نهاد.
اكثر تسهيلات مالي و يارانه ها به مستاجران و سازندگان دولتي اختصاص پيدا مي كرد و مستاجران و مالكان خصوصي از آن بي بهره بودند.
دولت انگليس با اعمال سياست هاي فوق و كنترل اجاره بها، سرمايه گذاري بخش خصوصي را از ساخت مسكن اجاره اي براي قشرهاي كم درآمد به عنوان ساخت مسكن ملكي براي قشرهاي متوسط به بالا هدايت كرد. البته خود دولت در اين سالها وظيفه تأمين مسكن اجاره اي را براي قشرهاي كم درآمد بر عهده گرفت. لذا با كاهش سرمايه گذاري بخش خصوصي در مسكن اجاره اي، حضور دولت در تأمين مسكن گروه هاي كم درآمد، افزايش پيدا كرد.
ابزارهاي مورد استفاده دولت ايالات متحده درحمايت از پروژه هاي استيجاري
ابزارهاي تعريف شده براي حمايت از اقشار هدف، موارد متنوعي را دربرمي گيرد که دراينجا تنهابه برخي از ابزارهاي مورد استفاده دولت ايالات متحده درحمايت از پروژه هاي استيجاري به قرار زير بسنده مي کنيم:
- صندوق سرمايه گذاري پروژه هاي استيجاري به وام هاي اعطا شده از طريق اين صند وق صفر تا يک درصد بهره تعلق مي گيرد. خانه ها به کساني تعلق مي گيرد که درآمدشان ٨٠ درصد متوسط درآمد است . وام به مؤسسات و نهادهايي که قصد ساخت خانه هاي استيجاري داشته باشند اعطا مي شود و اجاره بهاي دريافت شده از محل اين خانه ها نبايد از ٣٠ تا ٥٠ درصد درآمد متوسط تجاوز کند.
- وام هاي جبران مابه التفاوت نرخ بازاري اجاره بها با نرخ هاي قرارداد اجاره بها.
- صندوق تراست مسکن :اين صندوق با هدف توسعه و بازسازي خانه هاي استيجاري (اقشار کم درآمد )تشکيل شده است . با اين شرط که حداقل ٧٥ درصد واحدهاي استيجاري به افرادي که ٣٠ درصد از درآمدشان بهاي استيجارراپوشش ندهد تعلق گيرد.
- برنامه پروژه هاي استيجاري براي افراد کم درآمد : لازمه استفاده از وجوه اين برنامه آن است که ٤٠ درصد واحدها به افراد با درآمد ٦٠ درصد درآمد متوسط داده مي شود.
- صندوق وام ظرفيت سازي : وام هاي بدون بهره به منظور عمليات زير سازي، مهندسي ،معماري و عمليات اوليه شروع طرح اسکان . اين وام در مجموع 50 تا 70 درصد از کل هزينه هاي زير سازي و پيش شروع طرح را پوشش مي دهد.
- برنامه وام نوسازي براي آن تعداد واحدهاي استيجاري که در اختيار افراد کم درآمد قرار مي گيرد.
- نوعي تخفيف مالياتي به موجراني که خانه هاي خود را در اختيار اقشار کم درآمد قرار مي دهند.
- برنامه بازسازي واحدهاي استيجاري : به کمک اين برنامه جهت بازسازي املاک استيجاري در اختيار بخش خصوصي که به اجاره افراد کم درآمد در آيند، اعانه داده مي شود. اشخاص حقيقي، شرکتها، سازمان هاي غير انتفاعي و سازمان هاي توسعه مسکن اجتماعي مي توانند از اين اعانه استفاده کنند.
- صندوق مسکن اقشار خاص :عبارت است از يک برنامه که توسط دولت فدرال دنبال مي شود و با هدف اعطاي وام براي مسکن حمايتي تک خانوارها و واحدهاي استيجاري بنيان نهاده شده است . درآمد کساني که مي توانند از اين وام برخوردار شوند نبايد از مبلغي که درهر دوره مشخص مي شود، تجاوز نمايد.
- اعانه هايي که توسط دولت فدرال به پروژه هاي اجتماعي مورد اجرا در شهرهاي کوچک تعلق مي گيرد .
- اعتبارات مالياتي خانه هاي اقشار کم درآمد : سازندگان و استفاده کنندگان ا ين واحدهاي مسکوني (براي مدت ١٠ سال ) از تخفيف مالياتي برخوردارمي شوند .
سازندگان اين پروژه ها مشروط به اين که بخشي از خانه ها ( ٢٠ درصد ) در اجاره افراد کم درآمد باشد و اجاره بهاي دريافتي از ٣٠ درصد درآمد (مشخص ) تجاوز ننمايد، مي توانند از تخفيف مالياتي برخوردا ر شوند . برخي از خانه هاي استيجاري با کمک برنامه هاي دولت هاي محلي ساخته مي شود.
- خانه هاي استيجاري ساخته شده از محل افزايش درآمد مالياتي مناطق شهرداري ها.
- اوراق قرضه معاف از ماليات : شهرداري ها مي توانند به منظور تأمين مالي ساخت و يا نوسازي واحدهاي استيجاري براي اقشار کم درآمد اقدام به انتشار اوراق قرضه نمايد که اين اوراق از ماليات معاف مي باشند.
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
با سلام. مطلبی با عنوان "تقدیری از جنس سادگی" در سایت فریاد عدالت درج شد. در صورت تمایل می توانید استفاده نمایید. 
