فرمول شرقی برای خانه‌های خالی

به گزارش بولتن نیوز، مشابه خارجی عارضه «خانه‌های خالی» از بین کشورهای دچار به این چالش، در بازار مسکن کره جنوبی به‌صورت ریشه‌ای، تحت کنترل قرار گرفت. بازار مسکن کره تا سال ۱۹۹۹، تحت‌تاثیر سیاست «عرضه انبوه» با چرخه معیوب «ساخت‌و‌سازهای میلیونی خارج از الگوی تقاضا، ناپایداری شدید قیمت‌ها و عدم‌توازن عرضه و تقاضا» مواجه بود؛ اما دولت در سال ۲۰۰۳، با تصفیه بازار از «بیراهه سیاست‌گذاری» و اجرای طرح‌های ۵ گانه سیاست «رفاه مسکن» توانست ضمن تامین نیاز کم‌درآمدها، چالش احتکار مسکن و رشد حجم املاک بدون استفاده را رفع کند.

مشابه خارجی عارضه «خانه‏های خالی» که در بازار مسکن ایران، به گره پیچیده و در ظاهر، لاینحل تبدیل شده است، در یکی از کشورهای درگیر این چالش،‏ با اجرای سیاست متفاوت از دغدغه اشتباه برخی دولت‏ها، مهار شد. نتایج یک بررسی درباره کشورهای موفق در زمینه «مقابله پایدار با احتکار مسکن»، ضمن معرفی الگوی کره جنوبی نشان می‏دهد: سیاست سنتی دولت‏ها در بخش مسکن که همواره «عرضه انبوه» را تک‏نسخه تنظیم بازار ملک می‌داند، نه تنها در کوتاه مدت و میان مدت، قادر به تامین کامل نیاز جامعه هدف تقاضا نیست که در بلندمدت، بدون اثرگذاری بر روند رشد قیمت مسکن، باعث افزایش املاک بدون استفاده و دامن زدن به بهره‏برداری صفر از حجم قابل توجهی از واحدهای ساخته‏شده دوره قبل، می‏شود. در بازار مسکن کره جنوبی، کارنامه هر دو سیاست‏گذاری «غلط» یا سنتی و همچنین «واقع‏بینانه» یا کارآمد، به ثبت رسیده است به‌طوری که آثار اجرای آنها، عملکرد دومی را تایید می‏کند. دولت کره جنوبی در سال ۲۰۰۳ بعد از حداقل یک دهه تلاش بیهوده در تنظیم مولفه‏های بازار مسکن از طریق «برنامه‏های ۴ ساله ساخت و سازهای میلیونی»، سرانجام با متوقف کردن سیاست عرضه انبوه، طرح‏های مبتنی بر سیاست «رفاه مسکن» را در دستور کار قرار داد.

در بازار مسکن کره، مالیات‏های منصفانه، مبنای تنظیم جریان عرضه قرار گرفته است.

سیاست «رفاه مسکن» در کره، بدون آنکه تک بعدی باشد –عدم تمرکز صرف بر ساخت و ساز انبوه- ۵ طرح عملیاتی را در بر می‏گیرد که محصول برآیند مجموعه آنها طی سال‏های اخیر، به شکل «کاهش خانوارهای بد مسکن»، «کاهش نرخ احتکار مسکن» و «پایداری نسبی قیمت به رغم رضایت سرمایه‏گذاران ساختمانی از بازار ملک» بروز کرده و در عین حال،‏ موفقیت‏آمیز بودن خانه‏تکانی سیاستی در بازار مسکن را نشان داده است.

تحقیقاتی که یک گروه علمی به سرپرستی ابوالفضل مشکینی کارشناس مسکن درباره سیاست‏های مسکن در کره جنوبی انجام داده است، مشخص می‏کند: مقامات بخش مسکن کره جنوبی، سال ۱۹۸۷، در مواجهه با کمبود مسکن و فشار بازار بر گروه‏های کم‏درآمد از یکسو و رشد خانوارهای بدمسکن از سوی دیگر، تصمیم به اجرای برنامه ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی می‏گیرند و یک سال بعد، این برنامه با افق زمانی ۴ساله، به اجرا درمی‏آید.

دولت کره برای ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی در سال‏های ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲، به علت کمبود شدید زمین در شهرهای بزرگ از جمله در پایتخت، ایجاد ۵ شهر جدید در اطراف سئول را از طریق واگذاری زمین دولتی ارزان قیمت برای ساخت، در دستور کار قرار می‏دهد. اما در سال ۱۹۹۶ و در نقطه اوج رونق مسکن، افزایش قیمت‏ها باعث کاهش سطح دسترسی خانوارهای کم‏درآمد به مسکن می‏شود.

در سال ۱۹۸۸، دولت به این جمع‏بندی رسیده بود که برای رفع کمبود مسکن به‏عنوان یکی از مشکلات اساسی اقتصاد کره، چاره‏ای جز افزایش انبوه عرضه، نیست و با همین استدلال، ساخت و سازهای انبوه کلید خورد. با این حال، بازار مسکن در این کشور، بعد از اجرای این سیاست و پشت‏سر گذاشتن رونق تورمی سال‏های ۱۹۹۵ و ۱۹۹۶، در فاصله سال‏های ۱۹۹۷ تا ۱۹۹۸، تحت تاثیر بحران مالی کره، با ناپایداری شدید در سرمایه‏گذاری‏های ساختمانی و یک سال بعد، مجددا با التهاب شدید قیمت مسکن روبه‌رو شد.

در جریان بحران مالی کره جنوبی، به دلیل کاهش منابع ارزی و افزایش نرخ بهره تسهیلات بانکی ناشی از افت اعتبارات بانکی، تقاضای خرید مسکن سرکوب شد و حباب قیمت‏ها فروکش کرد. در نتیجه کاهش توام قیمت و تقاضای مسکن، فضای گلخانه‏ای ساخت و سازهای میلیونی دوره قبل، به کاهش شدید حجم ساخت و ورشکستگی سه چهارم سازنده‏ها و فعالان ساختمانی وابسته به حمایت‏های دولتی، منجر شد.

منبع: پایگاه رصد