بررسی وضعیت ساخت و ساز، قیمت و بازار مسكن در سال 94

گروه اقتصادی -  اگرچه رشد بخش مسکن و ساخت و ساز برای سه چهار سال آینده سالی 3 درصد پیش بینی شده اما کارشناسان معتقدند که در صورت توافق جامع هسته ای و لغو تحریم ها، رشد بیشتری را در ساخت و ساز مسکن شاهد خواهیم بود اما این موضوع به معنای افزایش زیاد قیمت مسکن نخواهد بود زیرا تمام عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن مانند نرخ رشد نقدینگی، حجم پول درگردش، عرضه و تقاضای مسکن، وضعیت مسکن مهر، کنترل تسهیلات و وام های بانکی توسط سیستم بانکی و کاهش سوداگری و دلالی و خرید وفروش و همچنین تقاضای موثر که از سوی گروه های کم درآمد و متوسط جامعه ایجاد می شود، همگی حکایت از آن دارد که قیمت مسکن نمی تواند با رشد زیاد همراه باشد. 

به گزارش بولتن نیوز، با ارايه بسته پيشنهادي خروج اقتصاد از ركود توسط دولت يازدهم در سال گذشته، تحليلگران انتظار دارند تحولاتي در بخش هاي كليدي كشور رقم بخورد و سال94، آبستن رويدادهاي اساسي در اقتصاد كشور باشد. اين در حالي است كه سال جاري با اخبار احتمال لغو تحريم ها آغاز شد تا فرصتي طلايي براي جذب سرمايه هاي داخلي و خارجي و توسعه بخش هاي مختلف ايجاد شود. در اين ميان، سياست ها و برنامه هاي داخلي كشور به ويژه در بخش مسكن به گونه يي پيش رفت كه راهگشاي گذر از مسير پرفراز و نشيب ركود باشد. راه اندازي صندوق هاي زمين و ساختمان در سطح استان هاي كشور، افزايش و اعطاي محدود سقف تسهيلات ساخت مسكن از سوي برخي بانك ها و رفع محدوديت هاي ليزينگ مسكن در سال گذشته و راه اندازي سيستم پيش خريد در سال جاري حاكي از آن است كه وزارت راه و شهرسازي دولت يازدهم با جذب بخش خصوصي به دنبال ساماندهي و رونق بخشي به بازار مسكن و صنعت ساختمان است. چراكه خروج مسكن از ركود با اتكا به تجربه و توان مالي بخش خصوصي امكان پذير است. در عين حال، اطلاعات پروانه هاي ساختماني صادرشده توسط شهرداري هاي كشور طي نيمه نخست سال93 كه از سوي مركز آمار منتشرشده نشان مي دهد

بخش خصوصي متقاضي 5/98درصد كل پروانه هاي صادرشده در مناطق شهري كشور بوده است. سهم تعاوني ها از اين فعاليت اقتصادي در مدت مشابه حدود 8/0درصد و براي دولت 7/0درصد بوده است.

براساس اين گزارش طي 6ماه نخست سال گذشته، در مناطق شهري كشور حدود 64هزار و 186پروانه صادر شده كه تعداد 57هزار و 364پروانه معادل 4/89درصد مربوط به احداث ساختمان و 6هزار و 822فقره نيز براي افزايش بنا بوده است. به اين ترتيب، با وجود تلاش دولت براي تشويق بخش خصوصي جهت مشاركت در رونق ساخت و ساز، تعداد پروانه هاي صادرشده براي احداث ساختمان نسبت به نيمه دوم سال 92 حدود 9/47درصد كاهش يافته است.

همچنين در نيمه اول سال1393، مساحت زيربناي تعيين شده در پروانه هاي ساختماني صادره از سوي شهرداري هاي كشـور بـالغ بـر 1/37662هـزار مترمربع بوده است. از اين ميزان حدود 1/35109هزار مترمربع از مساحت زيربناي پروانـه ها مربـوط بـه پروانـه هاي احـداث سـاختمان و 2553هزار مترمربع مربوط به پروانه هاي افزايش بنا است.

بررسي پروانه هاي صادرشده براي احداث ساختمان در هر يك از استان هاي كشور حاكي از آن است كه بيشترين پروانه صادرشده با سهم 5/14درصد و صدور 8هزار و 314فقره پروانه در استان تهران و كمترين با سهم 5/0درصد و صدور 307پروانه در استان ايلام بوده است. براساس اين آمار، بعد از استان تهران، ساخت و ساز به ترتيب در استان هاي اصفهان، خراسان رضوي و فارس مورد استقبال سرمايه گذاران بخش خصوصي بوده است. همچنين كمترين درخواست ها به ترتيب در استان هاي هرمزگان، گلستان و سمنان بوده است.

همان طور كه آمار نشان مي دهد سهم كلان شهر تهران از پروانه هاي صادرشده در كل كشور حدود 2/10درصد است. از اين ميزان تقاضا براي صدور پروانه ساخت و ساز در تهران، 5هزار و 826فقره براي احداث ساختمان و 35فقره براي افزايش بنا بوده است.

بر اين اساس، پروانه هاي احداث ساختمان نسبت به نيمه دوم سال92 به ميزان 56درصد كاهش داشته است. بيشترين سهم از پروانه هاي صادر شده براي احداث ساختمان در شهر تهران، مربوط به شهرداري منطقه4 با صدور 575پروانه و كمترين سـهم مربوط به شهرداري منطقه 21 با 120فقره بوده است. در اين ميان سهم بخش خصوصي براي درخواست مشاركت در ساخت و ساز پايتخت بالغ بر 7/98درصد بوده و مابقي درخواست ها معطوف به تعاوني ها و زيرمجموعه هاي دولت است. به اين ترتيب، مجموع مساحت زيربناي تعيين شـده در پروانـه هاي احـداث سـاختمان صـادر شـده از سـوي شـهرداري تهران بالغ بر 3/9118هزار مترمربع بوده است كه نسبت به نيمه دوم سال92 حدود 5/48درصد كاهش يافته است.

 پروانه ها برحسب كاربري

براساس اطلاعات مركز آمار از پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري هاي كشور در نيمه نخست سال گذشته، بيشترين پروانه هاي صادر شده با كاربري مسكوني بوده به طوري كه حدود 3/83درصد اين پروانه ها براي ساخت واحدهاي مسكوني است. البته 4/8درصد كل پروانه براي واحدهاي مسكوني توام با كارگاه صادر شده است. پس از واحدهاي مسكوني، بيشترين سهم مربوط به واحدهاي تجاري با صدور3هزار و 752فقره بوده است. اين رقم درخصوص واحدهاي صنعتي، آموزشي ، بهداشتي-درماني به ترتيب 76 ،504 و 51فقره است. براساس اين گزارش پيش بيني مي شود، بيشترين تعداد واحدهاي مسكوني در استان هاي تهران، اصفهان، فارس احداث شود. اين در حالي است كه كمترين ميزان نوسازي مسكن در استان هاي ايلام، گلستان و كهگيلويه و بويراحمد رخ خواهد داد.

به همين ترتيب، بخش اعظم پروانه هاي ساختماني شهر تهران نيز براي احداث ساختمان هاي مسكوني صادر شده اند. از كل پروانه هاي صـادر شـده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري هاي شـهر تهـران 4هزار و 983فقره براي احـداث ساختمان هاي مسـكوني، 603مورد براي احداث ساختمان هاي مسكوني و كارگاه توام، 124فقره واحدهاي بازرگاني، 10مورد واحد صنعتي، 4مورد آموزشي و 2مورد بهداشتي- درماني صادر شده است. براساس اين گزارش پيش بيني مي شود

بيشترين تعداد واحدهاي مسكوني در منطقه5 به ميزان 5هزار و 266مورد و كمترين ميزان در منطقه 21 حدود 958واحد خواهد بود.

روزهاي نخستين سال94 براي اقتصاد ايران با اخبار خوش هسته يي و احتمال لغو تحريم ها در آينده يي نزديك همراه بود. تا بسياري از ناظران و تحليلگران بر اين باور باشند كه بخش هاي مختلف اقتصادي روزهاي خوبي را در پيش رو خواهد داشت. گرچه گمانه زني ها درباره آينده بازار هاي مختلف و به ويژه بازار مسكن پس از اجرايي شدن توافق هسته يي متفاوت است با اين حال، بررسي وضعيت شرايط اقتصادي بخش مسكن در حال حاضر حاكي از آن است كه اين بازار همچنان با ركود مواجه است. به طوري كه آخرين گزارش بانك مركزي از نماگرهاي اقتصادي نشان مي دهد ركود سال هاي اخير حاكم بر بازار مسكن باعث شده سرمايه گذاري بخش خصوصي در بخش ساختمان هاي تكميل شده مناطق شهري طي سه ماهه سوم سال93 نسبت به پاييز سال92 حدود 8/8درصد كاهش يابد. اين در حالي است كه ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي در اين بخش از ساختمان طي تابستان سال گذشته نسبت به بهار 8/9درصد رشد داشت. اما در پاييز93 سرمايه گذاري در بخش ساختمان هاي تكميل شده 7درصد كاهش را تجربه كرد.

با اين حال، بررسي ها نشان مي دهد سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان هاي تكميل شده در پاييز93 بيش از سه ماهه نخست سال گذشته بود.

اين در شرايطي است كه سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان هاي شروع شده پيش از تكميل رشد قابل توجهي داشته است. باتوجه به اينكه نسبت به تابستان سال گذشته سرمايه گذاري در ساختمان هاي شروع شده با كاهش بيش از 15درصدي مواجه بود اما در پاييز به استناد آمارهاي بانك مركزي اين رقم به 11و4دهم درصد افزايش يافت.

در كل، بخش ساختمان در سال92 روزهاي خوشايندتري را نسبت به سال گذشته تجربه كرده چرا كه استقبال سرمايه گذاران خصوصي از بازار مسكن بيشتر بوده است. بررسي آمارهاي منتشر شده توسط بانك مركزي درباره مشاركت بخش خصوصي براي سرمايه گذاري در سال گذشته حاكي از آن است كه اين حوزه با ادامه شرايط كنوني ممكن است با كمبود عرضه بيشتري مواجه شود. باتوجه به اينكه نظام بانكي در ارايه وام ساخت و تعيين تكليف وام خريد مسكن تعلل مي ورزد، قطعا كمبود عرضه تهديدي براي بازار به حساب نخواهد آمد اما با رشد طبيعي تقاضا در آينده ممكن است عدم آمادگي بخش عرضه به افزايش قيمت مسكن منجر شود.

شرايط زماني وخيم تر مي شود كه در كنار كاهش سرمايه گذاري، عرضه كاهش يافته و قيمت مسكن افزايش مي يابد. گزارش نماگرهاي اقتصادي بانك مركزي از تعداد پروانه هاي صادرشده در مناطق شهري روند كاهشي را نشان مي دهد.

به طوري كه طي پاييز گذشته نسبت به پاييز92 اين شاخص حدود 6/36درصد كاهش يافته است. اين در حالي است كه چنين روند كاهشي را مي توان به تفكيك در تهران، شهرهاي بزرگ و ساير مناطق شهري كشور شاهد بود. بنابراين انتظار مي رود وزارت راه و شهرسازي و مقامات بانكي كشور در اجراي سياست هاي حمايتي از توليدكنندگان و تقويت مالي از تقاضاكنندگان سرعت عمل نشان داده و از برنامه هاي بيشتر و متنوع تري رونمايي كند.

گزارش بانك مركزي از نماگرهاي اقتصادي در رابطه با سرمايه گذاري كل بخش خصوصي در ساختمان هاي جديد مناطق شهري طي پاييز سال گذشته نسبت به پاييز92 با رشد 9/2درصدي همراه بوده است. با اين حال، اين ميزان سرمايه گذاري نسبت به تابستان سال گذشته حدود يك درصد كاهش يافته كه ادامه روند كاهشي با نرخ 7/3درصدي از تابستان سال93 آغاز شده است. مقايسه سرمايه گذاري ها در سال93 نسبت به سال92 نشان مي دهد، استقبال بخش خصوصي از بازار مسكن شرايط مطلوب تري را داشته است. چرا كه در سال93 علاوه بر اينكه حجم سرمايه گذاري ها افزايش يافته، در اين مدت سرمايه كمتري از بازار مسكن خارج شده است. اين در حالي است كه مقايسه سالانه سرمايه گذاري در بازارها روند رو به رشد را نشان مي دهد.

باتوجه به پتانسيل بازار مسكن پايتخت، استقبال سرمايه گذاري بخش خصوصي از بازار تهران پررنگ تر بوده است. چرا كه ميزان سرمايه گذاري در تهران در مدت مشابه نسبت به پاييز92 حدود 6/11درصد رشد يافته است. به اين  ترتيب، در پاييز سال گذشته نسبت به فصل تابستان هم سرمايه گذاري در ساختمان هاي تهران 7/6درصد رشد يافت تا كمبود سرمايه گذاري تابستان نسبت به بهار جبران شود. چرا كه در تابستان سال گذشته فعالان صنعت ساختمان پايتخت شاهد كاهش 6/14درصد سرمايه گذاري بخش خصوصي در اين بخش بودند. با اين حال، سال93، در مقايسه با سال گذشته شرايط بهتري را براي اهالي صنعت ساختمان داشت. چرا كه حجم سرمايه افزايش يافته و ديگر خبري از خروج سرمايه از اين صنعت نبود.

با وجود اينكه در سرمايه گذاري طي مقاطع مختلف افزايش و كاهش هاي غيرمنظمي را شاهد بوده ايم اما روند كاهشي صدور پروانه هاي ساختماني تقريبا ادامه داشته است. بررسي آمار تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در مناطق شهري در گزارش نماگرهاي بانك مركزي حاكي از آن است كه در آينده ساخت وساز در سطح شهرها كاهش خواهد داشت. چرا كه در پاييز سال93 تعداد پروانه هاي صادرشده از سوي شهرداري ها نسبت به مدت مشابه در سال92 حدود 6/36درصد كاهش يافت تا همچنان ركود حاكم بر صنعت ساختمان كشور ادامه داشته باشد.

اين در حالي است كه روند صدور تعداد پروانه طي سال گذشته با روند كاهشي 6/28درصد در بهار آغاز شد و با كاهش مجدد 7/13درصدي در فصل تابستان ادامه داشت تا اينكه در سه ماهه سوم سال گذشته دوباره 5/26درصد كاهش يافت. مقايسه سالانه تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در مناطق شهري نشان مي دهد، روند كاهش تعداد پروانه ها از سال91 با نرخ 4/2درصد آغاز شده است.

بررسي تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در كلان شهر تهران طي سه ماهه سوم سال93 كاهش 4/56درصدي نسبت به مدت مشابه در سال92 را نشان مي دهد.

اين در حالي است كه مقايسه آن نسبت به تابستان سال93 به كاهش 17درصدي اشاره دارد.

اين در حالي است كه تعداد پروانه ها طي تابستان نسبت به بهار حدود 5/34درصد كاهش يافت تا به اين ترتيب براي ماه ها و سال هاي آتي بازار مسكن و صنعت ساختمان شرايط ركودي را رقم بزند. البته بررسي روند پروانه ها در سال92نيز حاكي استقبال كم رنگ سرمايه گذاران بخش خصوصي براي ورود به حوزه ساخت و ساز است.

بررسي وضعيت صدور پروانه ها در ديگر كلان شهرها و شهرستان هاي كشور نيز حاكي از رفتار مشابه سرمايه گذاران خصوصي براي فعاليت در حوزه ساختمان است. با اين حال، نقطه آغاز تصميم سرمايه گذاران براي خروج از بازارساخت و ساز به سال91 بازمي گردد