تعادل نحس در بازار مسکن

گروه اقتصادی - علی میرزاخانی، سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: معضل مسکن در ذهن سیاستگذاران اقتصادی یک صورت‌مساله اشتباه دارد و این صورت‌مساله اشتباه به راه‌حل پراشتباه (ساخت سالانه یک میلیون مسکن) منجر شده است. کمترین ضرر این طرح عظیم فارغ از اینکه قابلیت اجرایی دارد یا نه، غفلت از راهکار صحیح تنظیم بازار مسکن است که سیاستگذار را پس از صرف صدها هزار میلیارد تومان هزینه، مجددا به نقطه صفر برمی‌گرداند. اما صورت‌مساله واقعی چیست و چه باید کرد؟

به گزارش بولتن نیوز به نقل از دنیای اقتصاد، سیاستگذاران اقتصادی تصور می‌کنند که تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال‌های اخیر به هم خورده و کاهش عرضه باعث افزایش شدید قیمت شده است. آیا طرح صورت‌مساله به این شکل با واقعیت انطباق دارد؟ پاسخ منفی است. آنچه بازار مسکن را به یک بازار ناکارآمد تبدیل کرده است نه وضعیت عدم تعادل، بلکه وضعیت خاصی است که می‌توانیم آن را تحت عنوان «تعادل نحس» نام‌گذاری کنیم.

قبل از پرداختن به مفهوم تعادل نحس و برای داشتن تصویری روشن ازوضعیت فعلی کافی است به آمار رسمی رجوع کنیم. بر اساس آمار رسمی موجود، درحالی‌که تعداد واحدهای مسکونی در سال۸۵ فقط ۹۰درصد خانوارها را پوشش می‌داد، این نسبت در سال۹۰ به ۱۰۵درصد و در سال۹۵ به ۱۱۳درصد افزایش یافته است و برای سال۹۹ هم نسبتی حول و حوش ۱۱۱درصد برآورد می‌شود.

این آمار به روشنی نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی که ۱۵سال پیش به‌صورت معناداری از تعداد خانوار کمتر بود هم‌اکنون حداقل ۱۰درصد بیش از تعداد خانوارهای کشور است. این در حالی است که با وجود سبقت قابل توجه بخش عرضه از تقاضای مصرفی، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران طی همین مدت بیش از ۴۰برابر شده است. شاخص‌های مهم دیگری نیز نشانگر آن است که قیمت نسبی مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها بسیار بالاست که از جمله می‌توان به «شاخص قیمت به اجاره» اشاره کرد که در اکثر کشورها عددی حول‌وحوش ۱۵ اما در ایران، عددی حول‌وحوش ۳۰ است.

برگردیم به مفهوم تعادل نحس در بازار مسکن. تعادل نحس به معنای شکل‌گیری نوع خاصی از تعادل است که در آن، بخش عرضه مسکن نه در خدمت تقاضای مصرفی بلکه در خدمت تقاضای سرمایه‌ای است. نگاهی به تفاوت میانگین متراژ واحدهای معامله‌شده و واحدهای در حال ساخت، این گزاره را تایید می‌کند و نشان می‌دهد میانگین متراژ واحدهای در حال ساخت دست‌کم ۳۰درصد از واحدهای معامله‌شده بزرگ‌تر است. این واقعیت به معنای آن است که افزایش شدید قیمت نسبی مسکن باعث خروج تدریجی تقاضای مصرفی از بازار و جایگزینی آن با تقاضای سرمایه‌ای شده است که سیگنال متفاوتی از نوع تقاضا را به بخش عرضه مخابره کرده و تدریجا بخش ساخت‌و‌ساز را در خدمت تقاضای سرمایه‌ای قرار داده است.

از سوی دیگر، کیفیت نامناسب سیاستگذاری اقتصادی باعث شده است که بازار ملک به تنها پناهگاه بدون ریسک حفظ قدرت خرید پس‌انداز هم برای اشخاص حقیقی و هم برای اشخاص حقوقی (اعم از بانک‌ها و شرکت‌های تولیدی و خدماتی) تبدیل شود که تقاضای سرمایه‌ای در این بازار را همواره در اوج نگه داشته و سودگیری از بازده اسمی ملک را جایگزین خلق ارزش افزوده در فعالیت‌های اقتصادی کرده است.

در مجموع باید گفت تعادل نحس در بازار مسکن نه تنها تهدیدی برای رفاه ملکی خانوارها بلکه موتور تخریب نظام خلق ثروت در کشور است و به همین دلیل، باید راهکار عبور از این معضل را نه در یک راه‌حل تکنیکی برای بخش مسکن بلکه در یک راه‌حل جامع شامل بهبود کیفیت همه سیاستگذاری‌ها اعم از سیاست پولی، سیاست مالیاتی و سیاست ارزی جست‌وجو کرد؛ چراکه این معضل دقیقا ریشه در بی‌کیفیتی این سیاستگذاری‌ها دارد. اما مشکل آن است که علاوه بر فهم اشتباه صورت‌مساله توسط سیاستگذار، طرح راهکارهای غیرموثری همچون مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه نیز باعث انحراف از راه‌حل موثر شده است.

اگرچه در راه‌حل جامع می‌توان گوشه چشمی به ابزارهای مالیاتی داشت، اما این مالیات‌های فرعی پاسخگوی چنین معضلی نیستند و در مواجهه با این صورت‌مساله باید ابزار اصلی رگولاتوری بازار مسکن یعنی مالیات سالانه بر مجموع املاک سرمایه‌ای اشخاص حقیقی و حقوقی (فراتر از املاک مصرفی) در دستور کار قرار گیرد که اخیرا در برخی کلان‌شهرهای چین به‌دلیل مواجهه با همین معضل عملیاتی شده است؛ اما در نهایت نباید فراموش کرد که این راهکار موثر هم بدون ایجاد جاذبه در نظام خلق ثروت از طریق بهبود کیفیت سیاستگذاری راه به جایی نمی‌برد.