تنظیم میلیاردی سند فقط در ۵ دقیقه!

گروه اجتماعی: با اجرایی شدن مصوبه سقف درآمد از تابستان امسال، برخی دفاتر اسناد رسمی که به درآمد‌های نجومی عادت کرده‌اند، همچنان در برابر این مصوبه ایستاده‌اند. اعمال چراغ خاموش افزایش ۴۰ درصدی درآمد از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای برخی دفاتر اسناد که چند دقیقه‌ای سند می‌زنند هم این دفاتر را راضی نکرده است.

به گزارش بولتن نیوز به نقل از جوان آنلاین، چندی قبل علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران اعلام کرد در شهر‌ها و حوزه‌های ثبتی که سقف همه دفاتر به صورت کامل پر شده باشد، با اعلام و گزارش از سوی حوزه ثبتی مربوطه به سازمان ثبت، به عدد سقفی دفاتر این حوزه‌ها ۴۰ درصد تا انتهای سال افزوده می‌شود و اگر این رقم طی چند ماه آینده مجدداً برای همه دفاتر مذکور پر شود، دوباره ۴۰ درصد تا پایان سال افزوده می‌شود و قابل تکرار است.

به درآمد زیر یک میلیارد راضی نیستند

این راهکاری که کانون سردفتران و دفتریاران در پیش گرفته موجب افزایش سقف درآمد برخی دفاتر تا یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان با توجه به این راهکار کانون، از سوی سردفترانی که در حوزه آن‌ها تمامی دفاتر سقف را پر نکرده‌اند، می‌شود. یعنی دفاتری که به درآمد زیر یک میلیارد راضی نیستند در حالی بیش از یک میلیارد به جیب می‌زنند که دیگر همکاران آن‌ها همچنان سقف درآمدی خود را پر نکرده‌اند.

تکمیل شدن سقف درآمدی برای هر یک از دفاتر اسناد رسمی، به معنی امکان نداشتن ثبت اسناد مالی (مانند اسناد رهنی و نقل و انتقال املاک و خودرو) توسط آن دفترخانه است. موضوعی که برخی سردفتران ادعا می‌کنند باعث تعطیلی کسب و کار و مانع تداوم روند درآمدزایی‌شان می‌شود. از طرف دیگر، برخی بنگاه‌داران و مشاوران املاکی که به دلایل مختلف همیشه تمایل به همکاری با دفترخانه‌ای خاص داشته‌اند نیز از این محدودیت ناراضی هستند.

برای هر استان سقف دو برابر میانگین حق‌التحریر دفاتر مرکز استان پیش‌بینی شده است و دفاتر مرکز استان نیز از بالاترین درآمد‌ها برخوردارند، تا آنجا که این سقف در استان تهران رقم قابل توجه حدود ۹۰۰ میلیون تومان و در برخی نقاط دیگر کشور حتی بیش از این رقم تعیین شده است.

آن‌طور که یک سردفتر اسناد رسمی گفته برخی دفاتر اسناد رسمی ۵ میلیون و برخی نیز ۵۰۰میلیون در ماه درآمد دارند و افرادی که این نان زیر دندانشان مزه کرده است، حاضر نیستند برای دفاتر اسناد سقف درآمد تعیین شود.

اوایل تابستان بود که جمعی از سردفتران و دفتریاران طی نامه‌ای خواستار تجدیدنظر در بخشنامه تعیین سقف درآمد دفاتر اسناد رسمی شدند!

یعنی باور کنیم که اشتهای برخی از ژن‌های خوب زمانه مثلاً با حق‌التحریر سالانه ۸۶۸ میلیون تومانی هم سیراب نمی‌شوند!

دست به دامان مرجع تقلید شدن

شاید اگر در اجرای تقسیم عادلانه اسناد، چرایی و چگونگی تحصیل درآمد‌های نجومی و جلوگیری از بی‌عدالتی تبعیض و دیگر معضلات فجیع وابسته برای سال‌های متمادی کوتاهی نشده بود، یا اگر امروز به وظیفه رسیدگی به فجایع دیروز و بازخواست و کیفر مقصران و منتفعان آن می‌پرداختیم، دیگر شاهد چنین عجایبی نبودیم!

چندی قبل در شبکه‌های اجتماعی نامه‌ای منتشر شده بود که یک سردفتر درآمد حدود یک میلیارد را ناکافی دانسته و در نامه‌ای به آیت‌الله مکارم از وی درخواست ورود به این ماجرا کرده بود.

پاسخ هوشمندانه دفتر آیت‌الله مکارم شیرازی به آسمان و ریسمان بافتن این سردفتر که ۸۶۸ میلیون تومان حق التحریر نجومی امسال دفترخانه‌اش را ناکافی دانسته و از فرط استیصال به استفتا متوسل شد! جواب ردی بود به این مضمون «تن‌ها در صورتی که عادلانه باشد و موجب خسارت به دیگران نشود، بلامانع است.»

وحید قاسمی‌عهد وکیل دادگستری و دانش‌آموخته دانشگاه سوربون نیز درباره انحصار در سردفتری به ایلنا گفت: «طبق ماده ۵ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۵۴/۴/۲۵ به ازای هر ۱۵ هزار نفر باید یک دفترخانه تأسیس گردد. عدم انجام وظایف از سوی دولت و قوه قضائیه، در کنار سودجویی و منفعت‌طلبی دانشگاه‌ها موجب توسعه نامتوازن در جامعه شده است. حال گروهی با بهره‌برداری از وضعیت پیش آمده و عدم توجه به قصور قوای حکومتی در جذب دانشجویان و فارغ التحصیلان حقوق و با اجتهاد غیرعلمی درصددند بسیاری از دانشجویان و فارغ‌التحصیلان حقوق را به سرابی موهوم رهنمایی و همچنان انحصار را برقرار کنند.»

اکنون این پرسش مطرح است که چرا برخی دفاتر اسناد رسمی با تکمیل ظرفیت درآمدی روبه‌رو شده‌اند؟ تعدادی از صاحبنظران و فعالان صنفی در گفتگو با تابناک عوامل متعددی را بیان کردند و بر سهولت و ممکن بودن اصلاح همه آن‌ها مشروط به اراده متولیان امر تأکید دارند. ملموس‌ترین این عوامل را این‌گونه می‌توان تشریح کرد:

*نخست اینکه برابر تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم، مأخذ محاسبه حق‌التحریر نقل و انتقال املاک ۳۶ درصد ارزش معاملاتی اعلامی ادارات امور مالیاتی است. در صورتی که دفاتر اسناد رسمی صددرصد آن را مبنای محاسبه قرار می‌دهند!

این موضوع باعث افزایش قابل توجه حق‌التحریر اسناد قطعی غیرمنقول (مثل زمین و مسکن) در نتیجه اجرا نشدن این قانون شده است. به موجب این قانون، در مواردی که ارزش معاملاتی املاک، مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، مأخذ محاسبه وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی ماده یادشده است که به تصویب هیئت وزیران می‌رسد.

این مأخذ برای دریافت حق‌التحریر در سال جاری همانند سال گذشته، ۳۶ درصد از ارزش معاملاتی است، ولی دفاتر اسناد رسمی صددرصد ارزش معاملاتی را مبنای دریافت حق تحریر اسناد انتقال املاک قرار می‌دهند.

بی‌توجهی به این قانون در حالی صورت می‌گیرد که اداره کل امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با صدور سه بخشنامه در سه سال پیاپی بر تسری این حکم به حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی تأکید و هیئت عمومی دیوان عدالت اداری نیز در دادنامه شماره ۲۴۲۴ در آبان ۹۸، صدور بخشنامه‌های مورد شکایت را وفق مقررات قانونی تأیید کرده است!

ذکر این نکته ضروری است که در صورت عمل به این مصوبه، ضمن تأخیر در تکمیل سقف درآمد دفاتر، هزینه‌های ثبت اسناد انتقال اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی به نفع مردم کاهش چشمگیر خواهد داشت.

*دوم افزایش قابل توجه و البته قابل پیش‌بینی ارزش معاملاتی املاک در سال جاری است که توسط ادارات امور مالیاتی تعیین و به دفاتر اسناد رسمی اعلام می‌شود تا به عنوان مأخذ دریافت وجوه مورد استفاده قرار گیرد.

*سوم افزایش قابل توجه تعرفه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی از فروردین ماه امسال که در برخی موارد تا صددرصد افزایش نیز بالغ شده و بی‌توجهی به نظرات و هشدار کارشناسان که افزایش تعرفه در بسیاری از اسناد (از جمله اسناد انتقال خودرو و اسناد غیرمالی) را نالازم و در شرایط کنونی اقتصاد کشور نادرست اعلام می‌کردند.

*چهارم تداوم شرایط نامتوازن و غیرمتناسب و خودداری از تأسیس تعداد کافی دفاتر اسناد رسمی که موجب کمبود تعداد دفاتر اسناد رسمی در اغلب شهر‌های کشور است. این مشکل ناشی از بی‌توجهی به ماده ۳ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۶/۳/۲۱ و لحاظ نکردن مقتضیات محلی و اقتصادی و درآمد و تعداد اسناد تنظیمی در افزایش تعداد دفاتر آن شهر‌هاست.

کمبود تعداد دفاتر اسناد رسمی بیش از پیش به ازدحام و تراکم بسیار مراجعان و اختصاص اسناد زیاد به دفاتر محدود دامن زده و موجب تسریع در تکمیل سقف درآمدی آن مناطق شده است.

* پنجم تداوم معضلات و آسیب‌هایی که موجب تجمیع اسناد و درآمد در برخی از دفاتر اسناد رسمی می‌شود و پیش از این، توسط ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مطرح و تأیید شده بود از جمله موارد زد و بند یا رانت و تخلفات در برخی از دفاتر.

*ششم اجرا نکردن تبصره ۱ و ۲ ماده ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی (مصوب ۱۳۸۹) و نیز تبصره ۱ و ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور (مصوب ۱۳۹۱) که موجب عدم توزیع درآمد حاصل از تنظیم اسناد قطعی وسایل نقلیه شده و تجمیع این اسناد در دفاتر اسناد رسمی اطراف مراکز تعویض پلاک یا خیابان‌های بورس خرید و فروش خودرو در شهر‌ها را موجب شده است.

*هفتم اعمال محدودیت درآمد به صورت سالانه است. برخی سردفتران می‌گویند قبل از آغاز اجرای طرح در تابستان امسال، گزینه‌های دیگری برای تعیین مقاطع زمانی اعمال آن مطرح بوده ولی با اینکه طبق اطلاعات موجود، تکمیل زودهنگام سقف ماه‌ها قبل از پایان سال برای برخی دفاتر و برخی نقاط کشور کاملاً قابل پیش‌بینی بوده است معلوم نیست با چه استدلال و منطقی اعمال سالانه انتخاب و اجرایی شده است؟!
عوامل فوق برخی از مهم‌ترین دلایل تکمیل سقف درآمدی در برخی دفاتر اسناد رسمی بوده است. امری که صدای اعتراض سردفتران این دفاتر را بلند کرده و نارضایتی برخی مدیران بانک‌ها، ادارات، شرکت‌ها، مشاوران املاک و بنگاه‌دارانی که اصرار به همکاری با دفاتر خاص دارند را سبب شده است.

بهانه‌تراشی و تنظیم نکردن برخی اسناد

اعتراضات و نارضایتی‌هایی که با توجه به اهداف بلندمدت طرح برای برقراری عدالت و جلوگیری از رانت و برخی مفاسد و تخلفات بوده، کاملاً محتمل بوده است. فروردین ماه امسال تعرفه جدید حق التحریر تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی به تأیید رئیس قوه قضائیه رسید و طی دستورالعملی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ و در روزنامه رسمی کشور منتشر شد.

در تبصره ۷ این دستورالعمل با هدف توزیع عادلانه درآمد و جلوگیری از بستر برخی مفاسد، سقف درآمد دفاتر اسناد رسمی هر استان محدود به دو برابر میانگین حق‌التحریر دفاتر مرکز استان شد. به دنبال اجرایی شدن این مصوبه از ابتدای تیرماه برخی دفاتر اسناد رسمی که در سال‌های گذشته درآمد‌های نجومی داشتند و با اعلام تعرفه‌های جدید در انتظار افزایش چندبرابری درآمد خود بودند، شوکه شده و شروع به ابراز مخالفت با این دستورالعمل قانونی کردند.

تکمیل ظرفیت سقف درآمد در برخی دفاتر که از طریق سیستم برخط تنظیم اسناد از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور کنترل می‌شود، موجب شده تا جمعی از سردفتران برای بالا بردن سقف درآمد درخواست ارائه دهند که به معنای درآمدزایی بیشتر برای این دفاتر است.

موضوعی که در بخشنامه مربوطه پیش‌بینی نشده بود و به همین دلیل اعتراضاتی را در میان دفاتر اسناد رسمی رقم زده است؛ از سوی دیگر برخی دفاتر اسناد رسمی با بهانه‌تراشی و عدم تنظیم برخی اسناد که درآمد مالی کمی برای دفاتر دارد، باعث نارضایتی مردم شدند.

تمام این موارد دست به دست هم داد تا ادامه روند قانون سقف درآمد سالانه دفاتر اسناد رسمی که هدفی جز دستیابی به عدالت درآمدی، جلوگیری از ایجاد رانت و روابط پشت پرده، ممانعت از تخلف معدود سردفترانی که عدالت و قانون را فدای درآمد می‌کردند، ندارد، دچار خدشه و چالش شود.

اخذ کفالت دفاتر کم‌مشتری از سوی دفاتر پرمشتری

جالب اینکه برخی دفاتر اسناد رسمی برای فرار از محدودیت درآمدی اعمال شده برای این دفاتر، شگرد جدیدی را در تنظیم اسناد رسمی به کار گرفته‌اند! خوشبختانه «انفصال» در انتظار این سردفتران متخلف است.

تبصره ۷ بند «ج» تعرفه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی (مصوب ۱۳۹۹) به‌صورت واضح میزان درآمدی را که دفاتر ثبت اسناد رسمی می‌توانند در طول یک سال کسب کنند مشخص کرده است. «جهت ایجاد تعادل در فعالیت و حق‌التحریر دریافتی دفاتر اسناد رسمی، سقف سالانه حق‌التحریر دریافتی هر دفترخانه معادل دو برابر میانگین درآمد دفاتر شهرستان مرکز استان مربوط در سال قبل خواهد بود.»

این قاعده‌ای الزامی برای تمامی دفاتر و سردفتران رسمی است تا طبق آن شاهد اختلاف فاحش طبقاتی درآمدی در این قشر نباشیم.

پس از اجرای این مصوبه قانونی که محتوای آن با امضای رئیس قوه قضائیه ابلاغ شده است، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند تنها رقم مشخصی در سال درآمد داشته باشند که سقف آن بین ۷۵۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان در سال برای استان‌های مختلف است.

با لازم‌الاجرا شدن این مصوبه، متأسفانه برخی دفاتر اقدام به برخی کار‌های نامتعارف و خلاف برای دور زدن قانون سقف درآمد کردند که مشخص‌ترین و نخستین نوع آن، اخذ کفالت دفاتر کم‌مشتری توسط دفاتر پرمشتری بود که درآمد اضافی با سهمی مشخص بین دفاتر تقسیم می‌شود!

حالا مدتی است طبق شواهدی که به دست خبرگزاری تسنیم رسیده است، برخی دفاتر اسناد رسمی برای فرار از محدودیت درآمدی اعمال شده برای این دفاتر، تخلفاتی مانند «ثبت صفر ریال هزینه حق‌التحریر» در اسناد تنظیمی انجام می‌دهند.

انجام چنین اقداماتی علاوه بر اینکه موجب وهن جایگاه سردفتری می‌شود، عدالت درآمدی و کاری در حوزه دفاتر ثبت را زیر سؤال می‌برد.

ورود دادسرای انتظامی سردفتران به تخلف‌ها

کانون سردفتران و دفتریاران که متولی نهاد سردفتری است، بر اجرای درست و به‌دور از شائبه قانون سقف درآمد تأکید دارد و در این باره، نظارت‌های خود را انجام می‌دهد، اما با توجه به حجم تخلفاتی که این روز‌ها در حال انجام است، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که فعالیت دفاتر رسمی زیر نظر آن‌ها صورت می‌گیرد، طی مکاتبه‌ای نسبت به تخلف سردفتران در اعلام صفر ریال درآمد حق‌التحریر در اسناد تنظیمی هشدار داده است.
حال مجازات تعیین شده برای این گروه از سردفتران خطاکار احتمالی چیست؟ همان‌طور که در متن نامه فوق آمده است، اعمال ماده ۳۲ یا ۴۲ قانون دفاتر اسناد رسمی در انتظار سردفتران زیاده‌خواهی است که با زد و بند‌های پشت پرده و انجام رفتار غیرقانونی هم موجب وهن صنف خود می‌شوند و هم اینکه همکاران خود را از رسیدن به درآمد عادلانه محروم می‌کنند.

ماده ۳۲ می‌گوید: «رسیدگی مقدماتی به شکایات و گزارش‌های مربوط به تخلفات سردفتران و دفتریاران در اداره امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام خواهد شد و اداره مزبور پس از رسیدگی موضوع را با اظهارنظر خود به دادسرای انتظامی سردفتران احاله می‌نماید.»

در ماده ۴۲ این قانون هم آمده است: «در هر مورد که وزیر دادگستری از سوءشهرت یا عدم امانت یا نداشتن صلاحیت علمی یا عملی سردفتر یا دفتریاری اطلاع حاصل کند، می‌تواند از دادگاه انتظامی رسیدگی به صلاحیت او را بخواهد و هرگاه در نتیجه رسیدگی عدم صلاحیت سردفتر یا دفتریار به یکی از جهات مذکور محرز گردد، دادگاه رأی به سلب صلاحیت صادر خواهد کرد. این حکم از تاریخ ابلاغ ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر خواهد بود و در صورتی‌که سردفتر یا دفتریار دارای مدرک علمی رسمی باشد رسیدگی به صلاحیت علمی او جایز نیست.»

این ماده یک تبصره قابل توجه دارد؛ هرگاه وزیر دادگستری رفتار و اخلاق سردفتر یا دفتریاری را مخالف با نظم و حسن جریان امور دفترخانه تشخیص دهد بدون مراجعه به محکمه انتظامی می‌تواند تا شش‌ماه دستور انفصال صادر نماید.

ازدحام، معطلی و سرگردانی مراجعان

حالا در مجامع سردفتری این پیشنهاد دست به دست می‌شود که با استفاده از قابلیت‌های سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مشخصات سردفترانی که به دستکاری ارقام اسناد صادره مبادرت کرده‌اند، استخراج و برای تشریفات سلب صلاحیت عملی آنان به رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه شود.

در کنار این پیشنهاد چند سؤال مهم نیز مطرح شده است؛ جای پیشگیری از جرم کجاست؟ اگر قرار است جلوی فساد و تخلف گرفته شود چرا سیستم الکترونیکی ثبت سند اصلاح نمی‌شود تا کسی نتواند اعداد را کم و زیاد کند؟ اگر قرار است با سردفتران متخلف برخورد شود، چرا از سیستم مرکزی ثبت سند که همه اطلاعات تراکنش‌ها در آن موجود است برای شناسایی متخلفان استفاده نمی‌شود؟

کانون سردفتران و دفتریاران از زمان اجرای سقف درآمدی دفاتر، در خصوص تداوم این قانون پیشنهاد‌هایی به سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه داده است که برخی از آن‌ها از جمله محسوب نکردن اسناد غیرمالی مانند ضمانت‌ها، ترهین‌ها و... اجرایی شده‌اند و برخی هم مانند ماهانه اعلام شدن سقف درآمدی در حال بررسی هستند.

یکی از پیشنهاد‌ها افزایش سقف درآمدی در شهر‌هایی است که تمامی دفاتر، به حد نصاب سقف درآمدی رسیده‌اند؛ مانند یکی از شهرستان‌های شرقی استان تهران که شاهد افزایش چند درصدی در این باره بوده‌اند.

به تازگی تصویر نامه‌ای در شبکه‌های اجتماعی منتشر شده که در آن تعدادی از سردفتران در یکی از استان‌های شمالی، بازنگری در تبصره فوق‌الاشاره را از مسئولان ثبت اسناد درخواست کرده‌اند. نویسندگان این نامه با اشاره به تکمیل سقف ۷۸۰ میلیون تومانی حق‌التحریر سالانه خود در نیمه اول سال جاری، برخی از همکارانشان که هنوز ظرفیت تنظیم سند دارند را به عدم توانایی به تنظیم اسناد مراجعان، سوءبرخورد با ارباب رجوع و سوءاستفاده در گزینش اسناد پردرآمد و کم‌زحمت متهم کرده‌اند!

در این درخواست که گفته می‌شود ابتدا با مخالفت مدیران و سپس در فرآیندی نامعلوم با موافقت و پذیرش مواجه شده است، شرح کاملی از آسیب‌هایی متصور است که با اجرای ناقص مصوبه و وجود برخی مشکلات به این حال و روز رسیده است؛ مشکلاتی مانند خودداری دفاتر اسناد رسمی از تنظیم اسناد، ازدحام، معطلی و سرگردانی مراجعان و دریافت وجوه اضافه بر تعرفه قانونی و توقف فعالیت در دفاتری که سقف تعیینی را پر کرده‌اند!

درخواست سردفتران علاقه‌مند به درآمد‌های میلیاردی در حالی مطرح شده که رئیس کانون سردفتران و دفتریاران به صراحت اعلام کرده است: «افزایش سقف درآمدی دفاتر اسناد رسمی در شهر‌ها منوط به تکمیل شدن ظرفیت همه دفاتر آن شهر است.»

حالا طرح درخواست سقف درآمد، باعث نگرانی برخی سردفتران شده است که مبادا با موافقت افزایش سقف درآمد در این استان، درخواست‌های مشابه در دیگر استان‌ها هم شیوع پیدا کرده و طرح عدالت‌محور تعیین سقف درآمد حق‌التحریر را با شکست مواجه کند.