معاملات غیررسمی بی اعتبار و معاملات رسمی ابطال ناپذیر

به گزارش بولتن نیوز، کارگر و کارفرما دو واژه در هم تنیده هستند. کارفرما با سرمایه گذاری در افتتاح کارخانه‌ای، راه را برای ورود کارگران و تولید کشور می‌گشاید. تولید تنها ابزاری بوده که به وسیله آن می‌توان اقتصاد کشور را رشد داد و شاهد کاهش بیکاری و افزایش درآمد کارگران بود. شرایط برای افزایش بهره‌وری کارگر و کارفرما باید مد نظر ارگان‌های مختلف کشور در نظر گرفته شود زیرا در این صورت هم کارفرما انگیزه افزایش سرمایه‌گذاری را پیدا می‌کند و هم کارگران به حقوق و دستمزد بیشتری می‌رسند.
یکی از مواردی که کارفرمایان و سرمایه‌ گذاران را برای حضور در عرصه ‌های مختلف تولید تشویق می‌کند، موضوع توجه به حقوق مالکیت است. زمانی که سرمایه‌ گذار برای احداث کارخانه‌، محلی را انتخاب می ‌کند، نیازمند احساس امنیت است. زیرا سرمایه‌ گذار برای احداث این کارخانه سرمایه‌ ای بزرگ را مصرف کرده و انتظار دارد که در آینده، خطری کارخانه و سرمایه او را تهدید نکند. این مورد نیز وظیفه حکومت در قبال سرمایه ‌گذاران بوده و باید آن‌ ها را حمایت کنند.
با این توضیحات در کشور ما متاسفانه اوضاع به گونه ‌ای دیگر بوده به طوری که طبق آمارهای بانک جهانی رتبه ایران در حوزه حقوق ثبتی (Registering Property) از میان 128 کشور در سال 2018، 90 و در زیرشاخه صیانت از مالکیت فیزیکی اموال رتبه 91 را دارا است. این وضعیت بیانگر این بوده که در کشور به حقوق مالکیت توجه خاصی نشده است. در این راستا، دکتر منصور امینی عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی می‌گوید: اگر الان شما آپارتمانی بخرید از هیچ راهی نمی‌توانید مطمئن باشید که قبلا این آپارتمان به فرد دیگری فروخته نشده باشد. حتی اگر سند رسمی هم داشته باشید ممکن است 20 سال بعد فردی پیدا شود که بگوید ملکی که شما خریدی، برای من بوده است.
این استاد دانشگاه در ادامه به مساله نداشتن رویه ‌ای مناسب برای رسیدگی به این گونه پرونده‌ها اشاره کرد و گفت: برای مثال اگر بین من و شما مبایعه ‌نامه‌ای در مورد آپارتمان تنظیم شود و به اختلاف برخورد و در این اختلاف، شخص ثالثی هم مطرح شود، برای هیچ ‌کسی مشخص نیست سرنوشت پرونده چه خواهد شد و شعبه‌ صادرکننده‌ رای سرنوشت آن پرونده را مشخص می ‌کند. در دادگاه تجدیدنظر هم وضع به همین منوال است. همه می‏دانند که در دادگستری روزانه نسبت به موضوع‏های واحد، آرای متعارضی صادر می‏شود.
علاوه بر آن دکتر رحیم پیلوار عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران نیز در این خصوص گفت: دقیقا حقوق مالکیت در کشور ما متزلزل است و این مساله از جمله عواملی محسوب می شود که ما در اقتصاد به رشد لازم نرسیم. در حال حاضر ما به عنوان حقوقدان می‏ دانیم که هر معامله‌‏ ملکی انجام می ‏دهیم ولو اینکه تمام محکم‏ کاری‏ها را صورت دهیم، ممکن است فردی با یک سند عادی مقدمی پیدا شود و به استناد تفسیر فعلی از قوانین، سند رسمی که کاملا مراتب قانونی آن طی شده است را باطل کند. من افراد و پرونده‏ های زیادی را دیدم که دچار این مساله شدند.
همچنین رضا شیران خراسانی نماینده مردم مشهد نیز در ارتباط با این موضوع گفت: این شاخص حقوق مالکیت سرمایه‌ گذارانی که قصد وارد کردن سرمایه خود به ایران را دارند، چنیــن القاء می‌کند که سرمایه‌ وی در ایران از امنیت کافی برخوردار نیست و حتی با فرض این که مالکیت اوی بر دارایی ‌شان به‌ موجب سند رسمی صادر شده توســط حاکمیت مورد حمایت قرار گیرد، همچنان این احتمال وجود دارد اسناد مذکور به موجب اسناد عادی (قولنامه ‌ها) از اعتبار ساقط شود و به از بین رفتن سرمایه وی بیانجامد.
همانطور که اساتید دانشگاه مطرح کردند، مساله توجه نکردن به حقوق مالکیت در کشور به یکی از اساسی ‌ترین مشکلات کشور تبدیل و باعث نارضایتی آحاد مختلف مردم از جمله کارگران و کارفرمایان شده است. با این حال ریشه بروز این مشکلات در کشور چیست؟

*اعتبار اسناد غیررسمی، ریشه اصلی تزلزل حقوق مالکیت
امیر حسین حاجی‌ زاده کارشناس مسائل حقوقی، ریشه بروز چنین مشکلاتی را در کشور، را اعتبار معاملات غیررسمی می داند و در این باره می‌گوید: در حال حاضر حجم قابل ‌توجهی از مالکیت اموال غیرمنقول را مالکیت عادی تشکیل می ‌دهد و صیانت از حقوق مالکیت مالکان این اموال به ‌عنوان یکی از شاخص‌های اصلی سنجش محیط کسب‌ وکار بوده و از وظایف لاینفک حکومت است.
این کارشناس مسائل حقوقی افزود: عدم امکان نظارت بر اسناد عادی، ریشه‌ شکل‌گیری بسیاری از ناهنجاری‌ های حقوقی و اقتصادی نظیر زمین ‌خواری‌، معاملات معارض، عدم توجه به حقوق مالکیت و افزایش حجم پرونده‌های قوه‌ قضائیه، اعتبار اسناد غیررسمی (عادی) است.
به طور کلی اسناد غیررسمی به اسنادی گفته شده که در غیاب ناظر حکومتی منعقد می ‌شوند. این اسناد به دلیل اعتبار بالا در محافل قضایی، نیاز به ثبت در دفاتر ثبت اسناد رسمی ندارند. در نتیجه به ثبت نرسیدن آن‌ها به معنای مخفی ماندن این معاملات از دید حکومت می‌شود.

*راه مقابله با اسناد غیررسمی چیست؟
برای حل مشکل این دکتر طباطبایی عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران می‌گوید: در ایران به سیستم ثبتی املاک سیستماتیک نگاه نشده و همه مسائل، ناشی از این موضوع است.
این استاد دانشگاه می ‌گوید: در کل سیستم های ثبتی دو کارکرد دارند: اطلاع رسانی و حمایتی. در وصف اطلاع رسانی باید اطلاعات دقیق و درست راجع به ملک به همه اشخاص داده شود. وصف حمایتی هم یعنی اگر معاملات معارضی به وجود آمد بتواند ضمانت اجرایی سریعی را برای این اطلاعاتی که داده ارائه بدهد. اما سیستم ثبتی ایران با چنین ضمانت اجرایی، وصف اطلاع رسانی را زیر سوال برده است.
از طرفی دیگر محمود صادقی نماینده مردم تهران نیز قانون ثبت را قدیمی دانسته و معتقد است: این قانون قدیمی است و بسیاری از اقتضائات حال کشور را در بر نمی‌گیرد. در اینجا قانونگذار موظف است که به این موضوع ورود کند و حتی اگر با مخالفت شورای نگهبان روبرو شد، این موضوع را از طریق مجمع تشخیص مصلحت نظام پیگیری کند. زیرا بسیاری از پرونده‌های ورودی قوه قضاییه را معاملات غیررسمی تشکیل می‌دهند که ریشه در این قانون دارند.
با توجه به توضیحاتی که در بالا داده شده می ‌توان اینگونه نتیجه گرفت که یک مشکل قانونی در سیاستگذاری کشور باعث از بین رفتن اعتماد سرمایه گذاران در کشور و در نتیجه رکود بازار شده است. در صورتی که اگر بنا به گفته کارشناسان و مسئولان، معاملات غیررسمی، بی اعتبار و معاملات رسمی نیز ابطال ناپذیر باقی می‌ ماند، چنین مشکلی را در کشور شاهد نخواهیم بود بنابراین حل این مشکل نیز از راه اصلاح قوانین به خصوص قانون قدیمی ثبت مصوب 1310 می ‌گذرد.