نقص فنی مالیات بر انتقال ملک

به گزارش بولتن نیوز، دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۷ که در واقع راهنما و مبنای محاسبه انواع مالیات‌ها و عوارض بخش مسکن در سال ۹۸ قرار خواهد گرفت، در حالی به‌روزرسانی شده است که براساس آن ارزش معاملاتی هر مترمربع بنای مسکونی(اعیان) در شهر تهران با ۴۶ درصد افزایش نسبت به دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۶ به ۸۰ هزار تومان رسیده است؛ این در حالی است که براساس این دفترچه، ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای هر مترمربع عرصه(زمین)مسکونی نیز بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است.

در محاسبه مالیات بر نقل و انتقال ملک که در واقع مالیات انتقال رسمی و محضری املاک از فرد فروشنده به خریدار محسوب می‌شود، هم‌ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای بنا(اعیان) لحاظ می‌شود و هم ارزش معاملاتی عرصه(زمین) مورد محاسبه قرار می‌گیرد. در واقع مالیات بر نقل و انتقال املاک مسکونی با نرخ ۵ درصد ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای، از مجموع ارزش معاملاتی بنا و همچنین قدرالسهم واحد از زمین، محاسبه و دریافت می‌شود.

هرچند ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای واحدهای مسکونی که مبنای محاسبه مالیات‌ها وعوارض مسکن از جمله مالیات بر نقل وانتقال املاک مسکونی محسوب می‌شود، با قیمت روز واحدهای مسکونی فاصله قابل‌توجهی دارد اما افزایش ۴۶ درصدی تعرفه محاسبه این مالیات در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۷ به ازای هر مترمربع بنای مسکونی(اعیان) و افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی ارزش معاملاتی عرصه (زمین) منجر به ایجاد دو نوع اثر روانی و واقعی بر بازار مسکن طی روزهای اخیر شده است.

اثر روانی به‌روزرسانی پایه محاسبات مالیات بر نقل و انتقال املاک مسکونی در شهر تهران و افزایش آن به میزان گفته شده، از یک زاویه منجر به ایجاد یک اثر روانی منفی بر خریداران و متقاضیان بازار مسکن شده است؛ گروهی از عرضه‌کنندگان مسکن تحت‌تاثیر افزایش پایه محاسبه مالیات‌های بخش مسکن براساس دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال ۹۷ که قرار است مالیات‌های بخش مسکن از جمله مالیات بر نقل وانتقال املاک مسکونی در سال ۹۸ براساس آن محاسبه و دریافت شود، از هم‌اکنون در حال القا کردن این حس به بازار مسکن و متقاضیان هستند که تحت‌تاثیر این ماجرا وافزایش هزینه‌های مالیاتی، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت؛ از سوی دیگر طی روزهای اخیر به‌روزرسانی مبنای محاسبه مالیات‌های بخش مسکن دو اثر واقعی نیز در بازار ملک وارد کرده است؛ اولین اثر واقعی این به‌روزرسانی متوجه سمت عرضه واحدهای مسکونی است؛ سازندگان واحدهای مسکونی تحت‌تاثیر افزایش پایه محاسبه مالیات‌های بخش مسکن از جمله مالیات بر نقل و انتقال املاک مسکونی، در ابتدای سال‌جاری به دلیل افزایش هزینه فروش واحدهای خود که در واقع به معنای افزایش هزینه‌های ساخت و ساز هم محسوب می‌شود حیرت‌زده شده‌اند؛ این گروه از سازنده‌ها که در سال ۹۷ به دلیل جهش‌های پی‌درپی نرخ ارز، اثر آن بر هزینه‌های ساخت و ساز از جمله افزایش چند برابری نرخ مصالح وکمیاب و حتی نایاب شدن برخی مصالح وتجهیزات ساختمانی، در یک شرایط دشوار اقدام به ساخت و تکمیل واحدهای نیمه‌کاره خود کردند هم‌اکنون تحت‌تاثیر به‌روزرسانی مبنای مالیاتی نقل وانتقال واحدهای مسکونی، بر سر یک دو راهی قرار گرفته‌اند.

این گروه از سازنده‌ها که در تیراژ بالا اقدام به ساخت مسکن می‌کنند تحت‌تاثیر این افزایش که در مجموع رقم بالایی را به هزینه‌های آنها اضافه می‌کند دچار سرخوردگی شده‌اند؛ این دسته از سازنده‌ها هم‌اکنون با این ابهام مواجهند که آیا اساسا امکان جبران این افزایش هزینه با بالا بردن قیمت فروش واحدهای آماده عرضه به بازار مسکن وجود دارد و یا این افزایش هزینه را باید از محل درآمد خود و سود حاصل از فروش واحدها تقبل کنند؟

در صورتی که سازندگان بخواهند این هزینه را به قیمت فروش واحدها سربار کنند، با توجه به آنکه هم‌اکنون حتی در صورت تحمیل نشدن این هزینه به قیمت فروش، قدرت خرید کافی در بازار تقاضا برای خریداری واحدهای مسکونی وجود ندارد، احتمال فروش نرفتن واحدها یا طولانی شدن دوره فروش بسیار زیاد خواهد بود. از سوی دیگر در صورتی‌که سازنده‌ها بخواهند این افزایش هزینه‌ را از محل درآمد یا سود ناشی از ساخت و ساز تقبل کنند، حاشیه سود آنها کاهش خواهد یافت.

دومین اثر واقعی به‌روزرسانی مبنای مالیات‌های بخش مسکن در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران به قرار گرفتن سفته‌بازان و سوداگران در تور امن مالیاتی به‌رغم افزایش مالیات بر نقل و انتقال املاک مسکونی مربوط می‌شود؛ در حالی‌که این نوع مالیات می‌توانست به‌عنوان یک مالیات بازدارنده از طریق افزایش هزینه معاملات مکرر واحدهای مسکونی هزینه سفته‌بازی وسوداگری در بازار مسکن را افزایش دهد و این نوع فعالیت‌های مخرب در بازار ملک را کاهش دهد اما هم‌اکنون به دلیل آنکه سازنده‌ها که عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی به بازار مسکن محسوب می‌شوند و علاوه بر مالیات بر نقل وانتقال املاک ملزم به پرداخت مالیات بر ساخت وفروش مسکن در اولین فروش واحدهای مسکونی نیز هستند، بیش از سفته‌بازان و سوداگران مالیات پرداخت می‌کنند، این شیوه عملا با اخذ مالیات کمتر از سفته‌بازان در مقابل سازنده‌ها، آنها را در یک شرایط امن مالیاتی قرار داده است. در واقع هم‌اکنون تیغ مالیاتی برای سازنده‌ها برنده‌تر از تیغ مالیاتی سفته‌بازان و سوداگران شده است؛ این در حالی است که سازنده‌ها عرضه‌کنندگان واقعی مسکن هستند که با افزایش حجم عرضه جدید به بازار ملک و کاهش فاصله عرضه و تقاضای مسکن از مهمترین بازیگران ثبات بازار ملک محسوب می‌شوند اما سفته‌بازان با انجام معاملات مکرر به قصد کسب سود بیشتر از اصلی‌ترین عوامل ایجاد التهاب در بازار مسکن به شمار می‌روند.

در واقع به نظر می‌رسد هم‌اکنون اگرچه مبنای محاسبه مالیات‌های بخش مسکن به دلیل آنکه براساس ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای تعیین می‌شود همچنان با ارزش روز واحدها فاصله بسیار زیادی دارد اما این میزان افزایش نسبت به مبنای مالیاتی سال قبل و اثرات روانی و واقعی آن بر بازار، می‌تواند بدترین شکل به‌روزرسانی این تعرفه محسوب شود.

اولین المان نشان‌دهنده بدترین شکل به‌روز‌رسانی مبنای دریافت مالیات‌ بر نقل وانتقال املاک مسکونی و سایر مالیات‌ها و عوارض بخش مسکن، به نحوه و میزان افزایش ارزش معاملاتی زمین‌های واقع در شمال وجنوب شهر تهران مربوط می‌شود؛ در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۷، ارزش معاملاتی عرصه‌های واقع در مناطق جنوبی شهر تهران بیش از ارزش معاملاتی زمین‌های مناطق شمالی پایتخت در مقایسه با تعرفه‌های مالیاتی سال ۹۶ افزایش یافته است؛ این در حالی است که به دلیل برخورداری مناطق شمالی شهر تهران از امکانات، سرانه‌های خدماتی و املاک گران‌قیمت‌تر و... انتظار می‌رود تعرفه مالیاتی این مناطق بیش از مناطق جنوبی شهر تهران که به لحاظ معیارهای ذکر شده ضعیف‌تر هستند افزایش یابد.

ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای زمین در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۷ معادل ۵۰ درصد در مقایسه با ارزش معاملاتی این املاک در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۶ افزایش یافته است؛ این در حالی است که ارزش معاملاتی زمین در دفترچه ارزش معاملاتی سال ۹۷ در دو منطقه ۱۰ و ۲۰ شهر تهران که جزو مناطق جنوبی شهر هستند ۱۰۰ درصد افزایش یافته است.

همچنین ارزش معاملاتی زمین‌های مسکونی در منطقه ۱۸ شهر تهران که جزو مناطق جنوبی پایتخت به لحاظ سطح قدرت خرید، امکانات و سرانه‌های شهری و... قرار دارد ۷۱ درصد نسبت به ارزش معاملاتی سال ۹۶ افزایش یافته است؛ حتی در منطقه ۵ شهر تهران که کانون خرید مصرفی دهک‌ متوسط است و بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران در میان مناطق ۲۲ گانه را به خود اختصاص می‌دهد ارزش معاملاتی عرصه نسبت به سال ۹۶ با افزایش ۷۲ درصدی همراه شده است.

محاسبات انجام شده نشان می‌دهد در منطقه ۲ شهر تهران که یکی از مناطق مصرفی پایتخت محسوب می‌شود، مالیات بر نقل و انتقال برای یک آپارتمان ۸۰ مترمربعی با قدرالسهم ۳۰مترمربعی از زمینی که روی آن احداث شده است در حالی با تعرفه جدید به ۹۰۰ هزار تا یک میلیون تومان می‌رسد که این میزان با تعرفه قبلی حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان بوده است. به‌روز‌رسانی تعرفه دریافت مالیات‌ها و عوارض بخش مسکن در قالب تعیین ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۷، در ابتدای امسال، موجب شد آثار روانی افزایش تعرفه این مالیات‌ها زودتر از آثار واقعی آن بروز کند.

این در حالی است که اگر این به‌روز‌رسانی و تعیین و تدوین مبنای دریافت مالیات‌ها از بخش مسکن به درستی و به شکل صحیح انجام می‌شد این آمار منفی به حداقل می‌رسید؛ در دنیا و در کشورهای پیشرفته مبنای دریافت مالیات از حوزه املاک و واحدهای مسکونی، قیمت روز واحدهاست و چیزی به‌عنوان ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای وجود ندارد. در واقع در کشورهای پیشرفته دنیا مبنای دریافت مالیات‌های بخش مسکن و سایر عوارض‌های این بخش درصدی از قیمت روز املاک است؛ در صورتی که در سال‌های بعدی وضعیت فعلی دریافت مالیات‌های بخش مسکن از طریق تغییر مبنای دریافت مالیات از ارزش معاملاتی به قیمت روز مورد توجه قرار بگیرد لازم است در وهله اول نرخ مالیات نیز تعدیل شود.

هم‌اکنون نرخ مالیات نقل وانتقال مسکن ۵ درصد ارزش معاملاتی است؛ اما اگر قرار باشد این تعرفه براساس قیمت روز محاسبه شود نرخ ۵ درصد عدد بالایی خواهد بود که لازم است این نرخ تعدیل شود. ارزش معاملاتی هر مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران براساس تعرفه جدید، ۸۰ هزار تومان است، این در حالی است که در سال ۹۷ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید. ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی در شهر تهران هم‌اکنون کمتر از یک‌صدم ارزش روز این واحدهاست.

بنابراین اگر قرار باشد فاصله و شکاف فعلی بین ارزش معاملاتی و قیمت روز واحدهای مسکونی کاهش یافته و ترمیم شود لازم است در وهله اول نرخ ۵ درصدی تعدیل شود؛ در عمده کشورهای پیشرفته دنیا نرخ مالیات بر نقل وانتقال املاک مسکونی یک تا ۲ درصد از قیمت روز واحدهاست؛ از سوی دیگر به منظور شفاف‌شدن نحوه محاسبه عوارض و مالیات‌های بخش مسکن به نظر می‌رسد راهی جز ترمیم و کاهش فاصله ارزش معاملاتی با قیمت روز واحدهای مسکونی وجود ندارد که گام اول این اقدام تعدیل نرخ ۵ درصدی است. دومین المان و نشان‌دهنده به‌روزرسانی مبنای دریافت مالیات‌های بخش مسکن در قالب دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال ۹۷ به بدترین شکل ممکن، به بی‌اثر بودن این مالیات‌ها در کنترل تورم ناشی از سفته‌بازی و سوداگری در بازار ملک بازمی‌گردد.

تیمور رحمانی، اقتصاددان، حدود ۴ سال پیش و در زمان اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، درمطالعه‌ای که برای دفتر اقتصاد مسکن انجام داد به صراحت اعلام کرد: مالیات بر نقل و انتقال ملک می‌تواند به‌عنوان ابزاری جهت کنترل سفته‌بازی و سوداگری در بازار ملک عمل کند، مشروط بر اینکه از نقل و انتقال مکرر اشخاص در طول یک سال مالیات بیشتری گرفته شود؛ بررسی وی در آن مطالعه مشخص می‌کند که نرخ مالیات بر نقل و انتقال ملک با افزایش ریسک و هزینه سوداگری مسکن باید به شکل تصاعدی براساس تعداد دفعات خرید و فروش ملک توسط هر شخص شناور تعیین شود؛ به این معنا که اگر فردی بیش از دو بار در طول یک سال اقدام به خرید و فروش واحدهای مسکونی کند به ازای هر بار خرید و فروش اضافه‌تر، معادل یک برابر نرخ مصوب مالیات بیشتری بپردازد. این مطالعه تاکید می‌کند که این نرخ تا ۵۰ درصد قابل افزایش است؛ این در حالی است که در کشورهای پیشرفته دنیا نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک مسکونی از ۵/ ۰ تا ۱۴ درصد شناور است. نرخ پایین‌تر مربوط به خرید و فروش واحدهای مسکونی برای بار اول با قیمت کمتر است و خرید‌ و فروش‌های مصرفی را در برمی‌گیرد و نرخ بالاتر مربوط به خرید وفروش املاک با قیمت بالاتر و انجام معاملات مکرر است.