احتکار مسکن در تهران

گروه اقتصادی: در ایران، به تعداد خانوارها، مسکن وجود دارد، بنابراین مشکل اصلی بازار مسکن انباشت و احتکار است، نه کمبود. احتکار مسکن با توجه به کاهش عرضه واحدهای مسکونی در اواخر سال ۹۵ و اوایل سال ۹۶ از سوی سوداگران دنبال شد. تعداد خانه‌های خالی در کشور در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، با شیب بالا افزایش‌یافته است. در حال حاضر در شهر تهران ۵۰۰ هزار خانه خالی وجود دارد (۱).

به گزارش بولتن نیوز به نقل از شبکه مطالعات سیاست گذاری عمومی، در ایران بین «نوسان قیمت مسکن» و «تعداد خانه‌های خالی» رابطه «معکوس» وجود دارد و هر زمان قیمت مسکن افزایش‌یافته است میزان خانه‌های خالی کاهش‌یافته است و زمانی که قیمت مسکن کاهش می‌یابد نرخ خانه‌های خالی روند رو به رشد را طی می‌کند. همچنین افرادی که اقدام به احتکار مسکن می‌نمایند؛ هنگامی‌که بازار مسکن در رکود است از فروش واحدهای مسکونی خود خودداری نموده و تا زمانی که افزایش قیمت رخ نداده اقدام به انباشت و احتکار مسکن می‌کنند. همچنین افزایش میزان خانه‌های خالی خود منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

سیاست‌های دولت برای مقابله با احتکار مسکن

۱-ازآنجایی‌که اقدام دولت برای تعدیل نرخ واحدهای مسکونی خالی از طریق ابزارهای مالیاتی ازیک‌طرف منجر به افزایش درآمدهای مالیاتی دولت و از سوی دیگر منجر به کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار مسکن از طریق افزایش هزینه‌های خالی نگه‌داشتن املاک مسکونی می‌شود؛ با تصویب قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴، دریافت مالیات از خانه‌های خالی بر مبنای پایه «مالیات اجاره مسکن» به تصویب رسید. بر اساس این قانون، خانه‌های خالی مشمول مالیات معادل یک‌دوم مالیات اجاره مسکن می‌شوند؛ در سال دوم این مالیات به یک برابر و در سال سوم و پس‌ازآن به 1.5 برابر افزایش می‌یابد (۲).

۲-شهرداری به دنبال مکانیسمی برای تعیین کاربری اداری برای املاک مسکونی خالی به‌صورت موقت و دائم است. درنتیجه علاوه بر اینکه مشکل متقاضیان پرتعداد این تغییر کاربری را حل می‌کند، درآمدش افزایش می‌یابد؛ همچنین تعریف کاربری قابل‌استفاده برای خانه‌های خالی راهکاری برای جلوگیری از فساد و شفافیت کسب و کار نیز محسوب می‌شود (۳).

موانع اجرای سیاست‌های دولت برای مقابله با احتکار مسکن

علی‌رغم تصویب قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی به دلیل موانعی مانند ابهامات مربوط به معافیت جزء اصلی بازار خانه‌های خالی و پایین بودن میزان مالیات خانه‌های خالی ناشی از پایین بودن ارزش اجاری املاک این قانون اجرانشده است. در حال حاضر خانه‌های با متراژ کمتر از ۱۵۰ مترمربع از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند و اگر این گروه از واحدهای مسکونی از پرداخت مالیات خانه‌های خالی معاف شوند دریافت این مالیات تأثیری در کاهش احتکار و انباشت مسکن نخواهد داشت. از سوی دیگر با وضع قانون مالیات بر خانه‌های خالی، گروهی از افراد حقیقی برای دور زدن این قانون به ثبت اجاره‌های صوری پرداختند (۴).

ارائه راهکار

در انگلیس فروشگاه‌هایی موسوم به «فروشگاه شهرداری» وجود دارد که در تمام محله‌ها وجود دارد و هدف از آن تهیه و فروش اطلاعات موردنیاز مالکان، سازمان مسکن و مقامات محلی هست. این فروشگاه‌ها همچنین درباره خانه‌های بلااستفاده به شهرداری گزارش می‌دهند، چراکه شهرداری‌ها در انگلیس از خانه‌های خالی مالیات شهری اخذ می‌کنند که پایه آن نیز بهای روز ارزش املاک است. در این کشور واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشد، مشمول ۵۰ درصد از مالیات شهرداری می‌شود و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد. شهرداری تهران نیز می‌تواند از تجربه انگلیس استفاده کرده و از اطلاعات دستگاه‌های خدمات رسان دولتی نظیر شرکت‌های آب، برق، گاز و مخابرات استفاده کند. همچنین شهرداری می‌تواند از ظرفیت دفاتر خدمات الکترونیک شهر در نقش «فروشگاه‌های شهرداری» در انگلیس استفاده و اطلاعات املاک را به‌این‌ترتیب به‌روز نگه دارد (۳).