پاسخ به ابهامات بازار رهن ثانویه

به گزارش بولتن نیوز، محسن فاضلیان در پاسخ به این سوال که چرا نرخ سود تضمین‌شده اوراق رهنی مسکن با وجود کاهش نرخ سود بانکی پیش از رونمایی این اوراق و روند کاهنده نرخ تورم، سالانه معادل 18.5 درصد در نظر گرفته شده است؟ گفت: در ابتدا برای پاسخ به این سوال باید به چند نکته اشاره کنم. برای انتشار اوراق رهنی مسکن در ابتدا گزارش توجیهی آن تهیه می‌شود، در مرحله بعد تمامی قراردادهای فی‌مابین ارکان پیش‌بینی‌شده امضا می‌شود، سپس تاریخی برای عرضه آن در نظر گرفته می‌شود. موضوع کاهش نرخ سود تسهیلات که شما به آن اشاره دارید در تمام دنیا یکسان است. 

او افزود: یعنی در سایر کشورها نیز یکسری متغیرهای سیستمی وجود دارد که ممکن است قبل یا بعد از زمان انتشار تغییر پیدا کند. نکته مهم این است که اصل موضوع را ببینیم که آیا تبدیل به اوراق کردن وام‌های بانک مسکن یا به عبارتی آزاد کردن حجم معتنابهی از تسهیلات بانک مسکن از طریق انتشار و فروش اوراق بهادار اقدامی مثبت یا منفی است.

فاضلیان در ادامه این گفت وگو با هفته‌نامه تجارت فردا بیان کرد: وقتی تسهیلاتی کمترین نسبت غیرجاری را دارد قابلیت آن را دارد که مجدداً از طریق ابزارهایی به گردش درآید. از این دید، توقف در راه‌اندازی و انتشار اوراق رهن ثانویه در ابعاد 300 میلیارد تومان در مرحله نخست که از طریق آن امکان تجهیز منابع مالی بخش مسکن به راحتی میسر می‌شود به بهانه جلوگیری از ضرر و زیان یک‌درصدی از این رقم که معادل سه میلیارد تومان است قابل قبول نیست. نکته دوم آنکه این نوع نرخ‌شکنی در انتشار اوراق MBS در مقایسه با سایر اوراق برای اولین بار به نفع سیاست‌های اقتصادی دولت اتفاق افتاده است. از این رو اوراق مذکور نه تنها با روند کنونی متغیرهای کلان مغایرتی ندارد بلکه همسو با آن نیز هست.

او در خصوص علت تنظیم سررسید دوساله این اوراق گفت: ببینید یک زمان یک شرکت یا بنگاه به دنبال ایجاد سرمایه در گردش است. یعنی پول برای سرمایه در گردش لازم دارد که به معنی اخذ تسهیلات کوتاه‌مدت و نرخ سود مشخص است اما زمانی که یک بنگاه می‌خواهد به منظور آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز یا مگامال به تشکیل سرمایه اقدام کند لازم است به متقاضی فرصت داده شود که در دوره زمانی قابل اعتنا به هدف خود برسد و بر اساس آن طرح توجیهی اوراق تنظیم شود.

مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن افزود: نکته دیگر آنکه در MBS مجموعه‌ای از جریانات نقدینگی تسهیلات به پول تبدیل می‌شود، به تعبیر دیگر اصطلاحاً وارد یک استخر می‌شود، تجمیع می‌شود و بعد تنزیل می‌شود. در واقع تسهیلات استاندارد می‌شود. برای این اقدامات مجموعه‌ای از تسهیلات موجود در پورتفوی تسهیلاتی بانک مسکن انتخاب و طرح توجیهی انتشار اوراق رهنی مسکن تنظیم شد و بر اساس این طرح توجیهی نتیجه گرفتیم که اگر تسهیلات با این نرخ در بازار تنزیل شود و مجدداً سرمایه‌گذاری شود بانک به یک نقطه سربه‌سر می‌رسد، در مرحله بعد بازار رهن قابلیت توسعه پیدا می‌کند. بانک مسکن در این روند متحمل ضرر نمی‌شود اما با این وجود این بانک به عنوان یک بانک توسعه‌ای و تخصصی به دنبال سودآوری نیست.

فاضلیان گفت: ما در دوره گذار از رکود و ورود به رشد اقتصادی هستیم بنابراین بازگشت به مسیر رونق می‌تواند در سرعت‌بخشی حرکت این بازار نیز موثر باشد.

او در پاسخ به این سوال که اما گفته می‌شود ممکن است با هر تکانه اقتصادی شرایط ثبات اقتصادی بر هم بخورد. گفت: با احترام به نظر دوستان اما این تحلیل دارای دو وجه است. وجه اول اینکه با افزایش نرخ تورم، بهای تمام‌شده پول بالا ‌رود، خلق پول از پول دوباره اتفاق افتد و از یک سو نرخ تورم به بالای 20 درصد برسد و از سوی دیگر نرخ تامین مالی 30 درصد شود. در نتیجه تکانه اقتصادی منجر به ایجاد وضعیت متلاطم در اقتصاد کشور شود. اما وجه دوم این است که اگر دولت سرطان تورم را درمان می‌کند ولو آنکه کاهش نرخ تورم به قیمت ایجاد رکود مقطعی در کشور باشد در نهایت به نفع اقتصاد کلان در بلند‌مدت است بنابراین رکود با فرض کنترل تورم بهتر از رکود با فرض عدم کنترل تورم است.

او افزود: یک زمان در کشور تورم 30 درصد داشتیم و ارزش افزوده موجود در اقتصاد ناشی از خلق پول از پول بود اما وقتی تورم کنترل می‌شود بر اساس آن نرخ تامین مالی کنترل می‌شود و کاهش نرخ سود سپرده‌ها از جمله نتایج آن است، در مرحله بعد نرخ تسهیلات کاهش می‌یابد که به معنی کاهش تمایل به سپرده‌گذاری و افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری است. 

فاضلیان در ادامه گفت: در حال حاضر به نظر می‌رسد برآیند سیاست‌های اقتصادی به نفع سرمایه‌گذاران است. چراکه افرادی که می‌خواهند ریسک و سرمایه‌گذاری کنند نسبت به گذشته حاشیه ریسک کمتری دارند و این موضوع نشان می‌دهد در افق پیش‌رو رشد و رونق اقتصادی رخ می‌دهد. البته یک نکته را اضافه کنم که با وجود تمام این روندهای مثبت ممکن است اتفاقاتی همچون ادامه تحریم‌ها رخ دهد. برای بخشی از این نااطمینانی‌ها که در دست ما نیست امکان تصمیم‌گیری وجود ندارد اما آن بخشی که قابل کنترل است و اتفاقاً بخش قابل اعتنایی هم هست نرخ تورم کشور است که در حال کنترل است، همچنین نرخ تمام‌شده پول کنترل می‌شود، نرخ سود تسهیلات کم و تمایل به سپرده‌گذاری کم و تمایل به سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد در نتیجه کسب‌وکار ایجاد می‌شود و بخش مسکن به عنوان یک بخش مولد در اقتصاد کشور به حرکت در خواهد آمد.

مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در ادامه بیان کرد: بنابراین از این منظر نقد وارد‌شده به زمان راه‌اندازی بازار اوراق رهنی ثانویه نمی‌تواند به صورت کامل وارد باشد چرا که ما نسبت به چند سال گذشته از رشد اقتصادی منفی به بالای صفر رسیده‌ایم. در مجموع می‌توان گفت ثبات در اقتصاد کلان برقرار است و نشانه‌ای مبنی بر بروز تکانه‌های منفی در اقتصاد ندارد، وقتی شواهد بر ثبات تاکید دارد نباید دنبال اگر و اما رفت.

او در پاسخ به این سوال که چرا در حال حاضر بانک مسکن به عنوان بانکی که مسوولیت پرداخت وام اولیه را دارد انتشار اوراق ثانویه را نیز بر عهده دارد؟ گفت: به نکته درستی اشاره کردید. به عنوان مثال در دنیا موسساتی مثل فردی مک و فانی ‌می برای این امور تشکیل شده ‌است. انتقال ریسک موردنظر شما در شرایط کامل انتشار اوراق رهنی در یک بازار بزرگ 14 هزار میلیارد‌دلاری مثل ایالات متحده است. اما ابعاد بازار رهن در ایران هنوز گسترده نشده است. 

او افزود: البته هم‌اکنون نیز ایجاد «صندوق انتشار اوراق رهنی ایران» از سوی ما پیشنهاد شده تا از این طریق ریسک از بانک مسکن به عنوان پرداخت‌کننده وام اولیه در بازار ثانویه ریسک را به یک صندوق منتقل کند. این صندوق به عنوان یک صندوق تخصصی دولتی یا خصوصی می‌تواند ریسک را از ناشر دور کند. اما در مورد ایجاد MBS در ایران به یاد داشته باشید ما در مقطعی که قرار داریم برای این اتفاق یک شرایط ایده‌آل است و ایجاد یک صندوق انتشار اوراق رهنی در ایران به سرعت امکان‌پذیر نیست. در واقع معرفی ابزار، بهره‌برداری از ابزار، ساختارسازی ابزار و شناسایی همه ارکان مرتبط با ابزار مجموعه ابعاد کامل بازار رهن ثانویه است که به تدریج شکل خواهد گرفت و الان در نقطه ابتدایی شکل‌گیری این بازار قرار داریم.

فاضلیان گفت: بر این موضوع تاکید می‌کنم که ریسک بازپرداخت وام‌های بانک مسکن بسیار پایین است. چون اکثر افرادی که از تسهیلات بانک مسکن استفاده کردند خانه‌های خود را در رهن بانک قرار داده‌اند که جزو دارایی‌های با کیفیت مالی شناسایی می‌شود و دقیقاً به همین دلیل است که مطالبات معوق بانک مسکن نسبت به سایر بانک‌ها پایین‌تر است.

او افزود: به مرور زمان به مرحله کامل اجرای بازار اوراق رهنی ثانویه نزدیک می‌شویم. کم‌کم در فرآیند به این مرحله می‌رسیم که باید تمام ارکان اجرای این ابزار تکمیل شود اما در این مقطع تمام اقدامات لازم انجام شده است.

فاضلیان در پاسخ به این سوال که در حال حاضر ابعاد بازار رهن اولیه در ایران معادل 122 هزار میلیارد تومان (حدود 40 میلیارد دلار) است. این در حالی است که در زمان راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در سایر کشورها همچون ژاپن یا آمریکا، بازار رهن اولیه ابعادی حداقل 1800 میلیارد‌دلاری دارد. چرا برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه به این موضوع توجه نشده است؟ گفت: نمی‌توان اقتصاد کشورهایی مثل ژاپن را با ایران مقایسه کرد. تولید ناخالص داخلی تمامی کشورهای عضو سازمان کنفرانس اسلامی معادل ژاپن است. ابعاد بازار اولیه در کشور ما همان‌طور که اشاره کردید معادل 40 میلیارد دلار است. مجموع اوراقی که در سال گذشته در بورس منتشر شده است تا الان 17 هزار میلیارد تومان است. 

او افزود: بنابراین اگر بتوانیم از این 40 میلیارد دلار معادل پنج میلیارد آن را اوراق رهنی ثانویه منتشر کنیم یعنی معادل کل اوراقی که در کشور منتشر شده است توانسته‌‌ایم تامین مالی کنیم. اتفاقاً اعتقاد داریم پس از سال‌ها که اقتصاد کشور ما بانک‌محور بوده است الان فرصتی فراهم شده است تا نیم‌نگاهی به استفاده از ظرفیت سایر بازارها داشته باشیم.

او در ادامه بیان کرد: درست است که فعلاً با حداقل زیرساخت‌ها راه‌اندازی بازار رهن ثانویه آغاز شده است و ممکن است در برخی بخش‌ها همچون حسابرسی مشکلاتی وجود داشته‌ باشد اما حرکت این بازار با مشارکت بخش خصوصی در کنار بازار رهن اولیه می‌تواند مفید باشد.

فاضلیان در پاسخ به این سوال که اگر بازپرداخت‌ها به موقع انجام نشود چه کسی مسوولیت بازپرداخت را بر عهده خواهد گرفت؟ گفت: بانک مسکن تضمین کرده است. وقتی بازپرداخت تسهیلات انجام نمی‌شود ملکی که در رهن بانک است تملیک می‌شود که به معنی سوخت نشدن سرمایه بانک است. به همین دلیل است که عدم وصول تسهیلات به معنی سوخت شدن نیست. بنابراین اگر اقساط درصدی از این پرونده‌ها هم وصول نشود سوخت نمی‌شود و از این منظر هیچ‌گونه ریسکی به معنی واقعی ریسک وجود ندارد.