آزادسازی خرید و فروش مسکن مهر؛ کمک به مردم یا دلالان؟

به گزارش بولتن نیوز به نقل از عیارآنلاین، چندی پیش، وزارت راه و شهرسازی خرید و فروش مسکن مهر را آزاد کرد. به گفته مسئولین وزارت راه و شهر سازی این کار در راستای جلوگیری از دلالی و سوداگری انجام شده است. جهت بررسی این مساله نزد افشین پروین‌پور، کارشناس مسکن رفتیم تا نظر او را در این زمینه جویا شویم.

عیارآنلاین: آیا قانونی شدن خرید و فروش مسکن مهر با فلسفه ایجاد این طرح تناسب دارد؟ به نظر شما این تصمیم منجر به کاهش دلالی و سوداگری در بخش مسکن خواهد شد یا افزایش آن؟

پروین‌پور: مسکن مهر قصد داشت گروه‌های متوسط و کم درآمد را صاحب خانه کند. جهت انطباق بیشتر متقاضیان با اهداف طرح مسکن مهر، شرایطی مثل متاهل بودن و عدم استفاده‌ی قبلی از تسهیلات دولتیِ مسکن، برای متقاضیان در نظر گرفته شده بود و از ایشان تعهد گرفته می‌شد در صورتیکه ثابت شود فاقد این شرایط هستند، مسکن از ایشان پس گرفته شود. به هر حال حتی الامکان سعی شده بود تا متقاضی واقعی صاحب مسکن شود.

این فلسفه‌ی مسکن مهر بود. اما مهمترین قید آن این بود که هزینه تمام شده ساخت این مسکن در توان اقشار متوسط و کم درآمد باشد. این قید مسئله‌ای بود که در برنامه‌های ساخت مسکن در دولت‌های قبل مورد توجه قرار نمی‌گرفت. این قید به معنی این بود که هدف دولت فقط ساخت خانه نبود بلکه هدف این بود که خانه‌ای ساخته شود که قیمت تمام شده‌اش ارزان باشد، البته منظور خانه با کیفیت بد نیست بلکه خانه با کیفیت خوب منتها با قیمت ارزان برای متقاضی تمام شود.

در این راستا با توجه به این که سهم زمین در قیمت هر واحد مسکن در کشور به طور متوسط حدود ۴۰ الی ۵۰ درصد است، دولت قیمت زمین را در این طرح حذف کرد و تصمیم به ارائه زمین با قیمت صفر گرفت. همچنین تسهیلات ارزان قیمت هم ارائه داد تا قیمت تمام شده باز هم کاهش پیدا کند و یک واحد مسکن با حداقل قیمت تمام شده به متقاضی تعلق گیرد و استانداردهای حداقلی هم برایش مشخص شد.

نکته اصلی این است که دولت قبلی تصمیم جدی داشت که این طرح را اجرا کند. قبل از عملیاتی شدن این طرح عده‌ای مدام می‌گفتند که این مسکن مهر که گفته می‌شود کجا هست؟ چی هست؟ سوالاتی از این دست، که به دلیل اجرا نشدن، مدام پرسیده می‌شد و برای عده‌ای باور پذیر نبود که این طرح اجرا شود. بعد از اینکه ساخته شد مردم دیدند که این طرح وجود دارد، فضای منفی که علیه این طرح وجود داشت شکست و مردم این طرح را دیدند. البته ایراداتی هم در اجرا وجود داشت که سعی می‌کردیم با مطالبه از مسئولین برطرف شود.

حال نکته این بود که این مسکن‌ها به دست صاحب اصلی(متقاضی مصرف‌کننده) برسد. در دولت قبلی مردم عزم جدی دولت را می‌دیدند که می‌خواهد این پروژه را انجام دهد و به دست مردم برساند. مردم این عزم را می‌دیدند و چشم انداز مثبتی از حضور دولت در این پروژه داشتند. این نگاه در مردم باعث ایجاد تمایلی شد تا عده‌ای از مردم دراین واحدها ساکن شوند. به همین دلیل تمایل هم برای خرید و فروش آن خیلی زیاد نبود. البته قانونا هم ممنوع بود و چون قولنامه‌ای و غیر رسمی مشکلاتی ایجاد می‌کرد از این کار پرهیز می‌شد. ممنوعیت خرید و فروش از همان ابتدا باعث می‌شد واقعا آن شخصی که خواهان سکونت است ثبت نام کند و حداقل این انگیزه در او ایجاد می‌شد که اگر نمی‌خواهی سکونت کنی، فروشش ممنوع است. این مسائل ابزاری است برای اینکه آن کس که متقاضی واقعی است بیاید در طرح ثبت نام کند.

نکته دیگر این است که مردم می‌دیدند که دولت همه‌‌ی هم و غمش را گذاشته که این واحدها را کامل کند خدماتش مثل آب برق و گاز و … تامین کند این رفتار دولت باعث می‌شد کسانی که متقاضی این واحدها هستند با امیدواری ثبت‌نام کنند و  اقساط را نیز بپردازند.

اما در دولت جدید، ابتدا گفتند که طرح خوبی است و می‌خواهیم نواقصش را برطرف کنیم. بعد از رای آوردن وزیر جدید، گفته شد که این طرح، طرح خوبی نبوده است و تورم ایجاد کرده است، در اقتصاد کلان مشکل ایجاد کرده است، از جیب فقرا برده به جبیب اغنیا و مباحثی از این دست که در جای خود قابل بحث است.

بعد از این مواضع، مردم مشاهده کردند که دولت در مسکن مهر عملکرد مثبتی ندارد. همچنین در عمل هم دولت نشان داد که در تکمیل این واحدها جدی نیست. این باعث می‌شود شخصی که متقاضی واقعی هم هست، دلسرد شود. وقتی می‌بیند که دولت با این طرح مخالف است، طرح را متوقف کرده و ادامه نمی‌دهد و در تکمیل این واحدها هم خیلی جدی نیست این مسائل باعث می‌شود که به فکر فروش بی‌افتد تا حداقل به پول خودش برسد و برای خودش راهکار دیگری پیدا کند.

این روند باعث می‌شود که خرید و فروش و معامله و مسائل مربوط به آن در دستور کار متقاضیان قرار بگیرد. قاعدتا پیش خودشان می‌گویند که دولت قبل که جدی بود باز هم یک سری مشکلات وجود داشت، حال این دولت که جدی هم نیست و می‌گوید که پول هم نداریم، چه می‌خواهد بشود! این مسائل خود به خود انگیزه فروش را در مردم ایجاد می‌کند.

این دولت بجای برطرف کردن مشکلات طرح مسکن مهر که طرح خوبی برای خانه‌دار کردن مردم بود- از نظر بنده طرح خوبی است و حاضر به بحث کارشناسی هستم- با بی‌میلی با این موضوع برخورد کرد و اعلام کرد که این طرح را ادامه نمی‌دهد، این موجب ناامیدی مردم شد و باعث تمایل به فروش متقاضیان شد. اگر دولت معتقد است مثلا مکان‌یابی طرح مسکن مهر نامناسب است بررسی کنند و در یک مکان مناسب‌تری آن را ادامه دهد یا اگر جایی خدمات زیرساختی و روبنایی ندارد بیایند آن را ایجاد کند.

اما حال با این شرایط دولت به جای اینکه قوانین ممنوعیت خرید و فروش را قدرتمندتر بکند تا مانع دلالی و سوداگری در این بازار شود اعلام کرد که خرید و فروش این واحدها بلامانع است. اساسا خرید و فروش در بازار هر کالایی باعث افزایش قیمت می‌شود. یعنی زمانی که خرید و فروش در بازار هر کالایی رونق گیرد باعث افزایش قیمت آن می‌شود. این یکی از اصول اقتصادی است. زیرا در این شرایط که میل به فروش این واحدها زیاد شد با ورود دلالان به این بازار، مسکن‌ها به دست سرمایه‌دارها می‌افتد که به مسکن به چشم سرمایه نگاه می‌کنند و دوباره مسکن به تقاضاهای سرمایه‌ای تعلق می‌گیرد و سوداگری رواج پیدا می‌کند و نتیجه‌اش ورود مسکن مهر به عرصه دلالی و سوداگری خواهد بود.

آیا در دولت قبل تصمیم نداشتند که در نهایت خرید و فروش مسکن مهر را آزاد کند؟

پروین‌پور: نه اصلا.

اگر خانواده‌ای که در مسکن مهر ساکن است بدلایل مختلف مثلا افزایش تعداد فرزندان بخواهد خانه‌ی بزرگتری را تهیه کند چاره چیست؟

پروین‌پور: این مسئله راه دارد. البته دولت فعلا این توانایی را ندارد که برای همه مقاطع زندگیِ خانواده‌ها برنامه‌ریزی کند. مسکن مهر طوری طراحی شده بود که به نسبت امکانات، حداکثر بازدهی را داشته باشد. حال این فرمایش شما در مورد اینکه خانواده بعد از ۵ الی ۱۰ سال تصمیم به جابجایی به خانه‌ای بزرگتر را بگیرد، به هر دلیلی مثلا توانایی‌اش بیشتر شده باشد یا تعداد فرزندان افزایش بیابد، در این صورت باید اجازه انتقال به او داده شود ولی امتیاز سکونت در مسکن او باید به کسی داده شود که صاحب‌خانه نیست و شرایط مسکن مهر دارد. نباید اجازه فروش واحدش را به هر کسی داشته باشد. باید سازوکاری طراحی شود تا فرد فروشنده‌ی مسکن مهر، مسکن خود را به دست متقاضی واقعی برساند نه اینکه به دلالان و واسطه‌ها بفروشد چون این امر باعث افزایش قیمت نهایی مسکن خواهد شد.

باید به این صورت طراحی می‌شد. البته دقت کنید که این طرح در دولت قبل اصلا به این مرحله نرسید. اما به دلیل آنکه هدف طرح، تهیه مسکن برای متقاضیان واقعی(نه دلالان) در بازار مسکن بود، باید به این صورت طراحی می‌شد. یعنی متقاضی اگر خواست مسکن خود را بفروشد بتواند به کسی بفروشد که خود متقاضی واقعی مسکن مهر باشد و شرایط مسکن مهر را داشته باشد. حال اگر در توانایی صاحب‌خانه نبود که جای دیگری برود در همین خانه می‌ماند.

نکته مهم این است که جمهوری اسلامی موظف است که برای همه مردم یک بار تامین مسکن کند، حال اگر توانایی‌اش افزایش یافت به مکان مناسبتری برود، اما نباید اجازه داد این مکان فعلی (مسکن مهر) وارد بازار دلالی و سوداگری شود. در حال حاضر دولت به جای اینکه بیاید قرانین را دقیق‌تر و کامل‌تر کند، می‌گوید چون بعضی از مردم در حال حاضر قولنامه‌ای می‌فروشند اجازه معامله را به راحتی با هر کسی به آنها بدهیم. با این استدلال غلط  چنین اجازه‌ای به متقاضیان و ساکنین مسکن مهر داده شده است که موجب ورود مسکن مهر به فضای دلالی و سوداگری می‌شود.

دولت تمام تلاش خودش را کرد تا خانه‌ای با حداکثر بازدهی ساخته شود یعنی حداکثر توانش ساخت واحدهای ۷۵ متری بود. بیشتر از این در توان دولت نبود. خانه ۷۵ متری برای یک زوج جوان که دو فرزند دارد ممکن است قابل قبول باشد، البته نمی‌گویم ایده‌ال است اما در حد قابل قبول هست و نسبت به واحدهایی که دولت فعلی می‌خواهد بدهد که گفته شده حدود ۳۵ متر است، خیلی فرق می‌کند.

این مسکن برای کسانی طراحی شد که نیازمند هستند اما با اجازه خرید و فروش آن به هرکسی، حتی کسانی که صلاحیت و شرایط مسکن مهر را ندارند، این مسکن‌ها به دست کسانی می‌افتد که تقاضایشان سرمایه‌ای است و تقاضای مصرفی ندارند.