خطوط اصلی مسکن اجتماعی

دنیای اقتصاد- دو هفته بعداز توصيه ریيس‌جمهور به دستگاه‌هاي مسوول بخش‌مسكن مبني بر اطلاع‌رساني عمومي درباره مشكلات و آثار تورمي مسكن‌مهر، گروهي از كارشناسان اقتصادي و شهري در ميزگردي با عنوان ارزيابي طرح مسكن‌مهر، آثارمثبت و پيامدهاي‌منفي اين طرح را تشريح كردند.در اين ميزگرد محمدحسين شريف‌زادگان – اولين وزير رفاه‌و‌تامين‌اجتماعي و عضو كابينه دولت‌اصلاحات- ابتدا نقاط‌قوت مسكن‌مهر را برشمرد سپس خطاب به دولت‌يازدهم گفت: طرح مسكن‌اجتماعي بايد اصلاح‌شده روند قبلي و مكمل طرح مسكن‌مهر باشد نه كنارگذاشتن يكباره آن و خلق يك سياست‌جديد ديگر.

در اين ارتباط، آخرين روز كاري هفته گذشته، ميزگردي تحت عنوان «ارزيابي مسكن‌مهر» توسط انجمن مهندسان مشاور معماروشهرساز و جامعه مهندسان معمار برگزار شد و محمدحسين شريف‌زادگان (اولين وزير رفاه و تامين‌اجتماعي در دولت دوم اصلاحات) به همراه حجت‌ا... ميرزايي (كارشناس اقتصادي) و دو كارشناس ديگر، آثار مثبت و پيامدهاي منفي طرح مسكن‌مهر را تشريح كردند.

شريف‌زادگان در بيان نقاط مثبت اين طرح، به كاهش طول دوره انتظار براي صاحب‌خانه شدن در بازه حداكثر سه‌ساله و همچنين كاهش قيمت تمام‌شده مسكن از طريق اجاره زمين‌دولتي اشاره كرد و در عين‌حال از دولت خواست راه دولت‌هاي گذشته در تدوين مكرر و كوتاه‌مدت سياست‌هاي جديد را نرود و در قالب مكمل مسكن‌مهر، برنامه خود مبني بر «مسكن‌اجتماعي» را طراحي كند.

حجت‌الله ميرزايي نيز بخش‌هايي از گزارش تحقيقاتي‌ تهيه‌شده در سال90 كه به سفارش وزارت مسكن‌ وقت براي مسكن‌مهر انجام  شده بود را قرائت كرد.

حجت الله میرزایی، کارشناس اقتصادي و دکترای اقتصاد شهری و منطقه‌ای، با بیان اینکه مسکن مهر موضوعی است که تا سال‌های متمادی جامعه و دولت درگیر این طرح و آثار مثبت و منفی آن هستند، گفت: مهم‌ترین وجه پروژه مسکن مهر، بین‌نسلی بودن آن است که موجب می‌شود پیامدهای آن تا چند نسل تداوم داشته باشد.

وی با اشاره به مطالعه‌ای که در سال 90 از سوی یک تیم کارشناسی و به سفارش معاونت مسکن وزارت مسکن و شهرسازی وقت انجام شد، گفت: مطالعه‌ای با عنوان طرح پژوهشی ارزیابی مسکن مهر به عنوان مطالعه‌ای میان رشته‌ای بین سه رشته شهرسازی، اقتصاد و علوم اجتماعی در زمان اجرای طرح مسکن مهر، یعنی زمانی که تنها یک میلیون واحد مسکونی مهر در کل کشور در حال ساخت بود انجام شد که در این مطالعه ابعاد مختلف طرح مسکن مهر به عنوان مطالعه‌ای حین اجرای کار، مورد بررسی قرار گرفت. میرزایی با بیان اینکه نمی‌توان به طور کلی گفت که مسکن مهر در تمام مناطق ناموفق بوده است، عملکرد این واحدها را در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت مثبت ارزیابی کرد و افزود: عمده مشکلات طرح مسکن مهر مربوط به شهرهای جدید به خصوص اطراف کلانشهرها است.  میرزایی با اشاره به نتایج مطالعه یاد شده، تصریح کرد: مهم‌ترین نتیجه‌ای که از این مطالعه به دست آمد و در آن زمان به مسوولان وقت ارائه شد لزوم توقف هر چه سریعتر ساخت واحدهای جدید مسکن مهر تا زمان انجام مطالعات تکمیلی و برنامه‌ریزی صحیح برای تصمیم‌گیری درست در مورد این پروژه بود که متاسفانه این توصیه و هشدار از سوی مسوولان مورد توجه قرار نگرفت و تعداد واحدها از یک میلیون واحد به دو میلیون و 300 هزار واحد افزایش یافت. وی در مورد حجم و ابعاد پروژه مسکن مهر توضیح داد: تاکنون حدود 230 میلیون مترمربع ساخت و ساز در قالب مسکن مهر انجام شده است که براساس برآوردها 15 درصد جمعیت شهری را در خود جای داده است. از نظر ابعاد مالی نیز، تاکنون نزدیک به 230 هزار میلیارد تومان برای این پروژه هزینه شده است که این رقم از کل بودجه سالانه کشور در سال 92 بزرگتر و نزدیک به یک‌دوم توليد ناخالص داخلي در سال است.

وی افزود: پیش بینی ما در مورد آثار آتی طرح مسکن مهر در جامعه بر مبنای مطالعه صورت گرفته این است که این طرح، با آثار و پیامدهای آمایشی بسیار گسترده در جامعه منجر به جابه‌جایی‌های بزرگ جمعیتی در سطح ملی می‌شود و این دقیقا بر خلاف سیاست گذاری‌های دولت قبلی مبنی بر تلاش برای تمرکززدایی جمعیتی از کلانشهرها به سمت شهرهای جدید است.

میرزایی ادامه داد: از سوی دیگر، ویژگی‌های مسکن مهر تناسبی با ذهنیت‌های اجتماعی و فرهنگی خریداران آن ندارد، به این صورت که عملا خریداران و متقاضیان مسکن مهر از دهک‌های درآمدی 5 تا 7 هستند این در حالی است که سیاست مسکن مهر بر تامین مسکن برای دهک‌های درآمدی یک تا 3، متمرکز شده بود.

وی با تشریح اهداف کلی مسکن مهر خاطرنشان کرد: مسکن مهر در وهله اول با هدف تولید انبوه مسکن ارزان برای گروه‌های کم درآمد برنامه‌ریزی شد اما به دلیل اینکه شرایط مالی مسکن مهر در تمام کشور یکسان بود عملا نتوانست گروه‌های درآمدی یک تا 4 را پوشش دهد و دهک‌های درآمدی 5 به بعد آن هم با نیت سرمایه‌گذاری مخاطبان اصلی مسکن مهر شدند، البته در این میان افرادی از دهک‌های یک تا چهار هم توانستند این واحدها را دریافت کنند اما در شکل کلی، مسکن مهر نتوانست در این هدف به صورت کامل تحقق یابد.

همچنین، محمد حسین شریف زادگان، صاحبنظر در حوزه معماری و دکترای توسعه اقتصادی و برنامه‌ریزی شهری، در نشست ارزیابی طرح مسکن مهر خاطرنشان کرد: مدل استطاعت در مسکن یکی از رایج ترین مدل‌های ارزیابی در حوزه مسکن است که در واقع عبارت است از بهای مسکن متعارف نسبت به درآمد سالانه خانوار.

وی افزود: نسبت بهای مسکن متعارف به درآمد سالانه خانوار در کشورهای پیشرفته در کل سه برابر است این در حالی است که این نسبت در ایران 10 تا 15 برابر است.

شریف زادگان با بیان اینکه سیاست مدیریت زمین و استفاده از اهرم مالی دو سیاست کارآمد و اثرگذار بر تنظیم بازار مسکن به شمار می‌رود از فقدان شناخت واقعی از بازار مسکن در نتیجه نبود یک مرکز تحقیقاتی در حوزه اقتصاد مسکن انتقاد کرد. وی با بیان اینکه از ابتدای پیروزی انقلاب در ایران به طور متوسط تاکنون هر دو سال یک‌بار یک سیاست جدید مسکن در کشور تصویب و اجرا شده است، گفت: استفاده از طرح زمین استیجاری 99 ساله به منظور کاهش قیمت تمام شده مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد، رعایت حداقل استانداردهای ساختمان سازی در مقایسه با تولیدات فردی و سنتی در ایران، گستردگی مکانی ساخت مسکن مهر در سراسر ایران، صنعتی سازی و تجربه آن در مسکن اجتماعی، اهتمام دولت به امر مسکن اجتماعی بیش از سایر دولت‌ها، موفقیت نسبی این طرح در شهرهای با جمعیت کمتر از 25 هزار نفر و همچنین کاهش نسبت بهای مسکن به درآمد سالانه خانوار به یک تا سه سال برای متقاضیان مسکن مهر، از نکات مثبت اجرای سراسری طرح مسکن مهر در کشور به شمار می‌رود. شریف زادگان ادامه داد: با این حال تلقی نادرست از امر مسکن به عنوان سرپناه وخارج از فضای خرد شهری (محله‌ای)، عدم پوشش مسکن مهر برای گروه‌های اجتماعی کم درآمد، کمبود شدید زیرساخت‌ها و احداث مسکن مهر در خارج از محدوده قانونی شهر، عدم ارتباط واقعی بین زندگی شهری و پاسخگو نبودن مسکن مهر به نیازهای خانوار، تزریق پول مستقیم به نقدینگی کشور و ایجاد تورم به جای استفاده از پس اندازهای ملی در کنار کم توجهی به برنامه‌های بدیل مسکن مهر مانند تجدید حیات شهری (نوسازی بافت‌های فرسوده درون شهر) نکات منفی ساخت واحدهای مسکونی مهر است.

وی در مورد طرح مسکن مهر چنین نتیجه گیری کرد: باید سازوکار ساخت مسکن اجتماعی در ایران اصلاح شود. در عین حال مسوولان مسکن باید به این نکته توجه داشته باشند که سیاست جدید مسکن اجتماعی باید مکمل مسکن مهر باشد و نه کنار گذاشتن یکباره آن و خلق هفدهمین سیاست مسکن پس از انقلاب!