تقاضاي مسكن برخلاف برآورد؟

به گزارش بولتن نیوز به نقل از دنياي اقتصاد- براي اطلاع از ميزان نياز واقعي بازار مسكن به واحدمسكوني جديد –حجم تقاضا- اگر سند برنامه پنجم ملاك عمل دولت و انبوه‌سازان قرار بگيرد، مشخص مي‌شود حجم عرضه كنوني به اندازه نصف تقاضاي سالانه هم نيست طوري كه براي تنظيم بازار چاره‌اي جز جهش دو برابري ساخت‌وساز نخواهد بود. اما با مبنا قرار دادن آمارهاي دو نهاد رسمي از حجم «تقاضاي خالص» و «عرضه حتمي» در بازار مسكن نه تنها داده‌هاي برنامه پنجم، غيركاربردي تلقي مي‌شود كه اثبات خواهد شد در حال حاضر، تعادل در بازار برقرار شده و حجم اين دو به نقطه سربه‌سر رسيده است.

برنامه پنجم توسعه، ميزان تقاضاي مسكن در سال‌هاي 87 تا 91 را به صورت تصاعدي و در سطح بالاي يك ميليون واحدمسكوني تعيين كرده طوري كه براي سال91 حجم تقاضای خالص معادل يك ميليون و 685 هزار واحدمسكوني برآورد شده است.

اين در حالي است كه طبق گزارش سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در سال91 فقط 790 هزار ازدواج –تقاضاي جديد وارد شده به بازار مسكن- در كشور به ثبت رسيد كه با احتساب «آمار طلاق، تعداد آپارتمان‌هاي تخريب‌شده براي نوسازي و همچنين تقاضاي انباشت»، در سال گذشته حجم تقاضاي خالص – همان تقاضاي واقعي- از 800 هزار خانوار تجاوز نكرده است.

از سوي ديگر آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني در مناطق شهري كشور، از ساخت حدود 800 هزار واحدمسكوني جديد در سال91 حكايت دارد كه با توجه به نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن مبني بر صفرشدن فاصله بين تعداد خانوارها و تعداد كل واحدهاي مسكوني و از بين‌رفتن تقاضاي انباشته‌شده در بازار، مشخص خواهد شد: در حال حاضر نرخ عرضه و تقاضا در بازار مسكن با يكديگر برابر شده و به مرز 800 هزار واحد رسيده است.

به اين ترتيب محاسبات قيد شده در جداول برنامه پنجم، ميزان تقاضاي خالص در بازار مسكن را دو برابر آنچه هم‌اكنون در بازار وجود دارد، تعيين كرده است كه به نظر مي‌رسد حالت بدبينانه يا بيش‌برآوردي، در اين محاسبات، به كار گرفته شده است. در جدول تقاضاي مسكن سال‌هاي برنامه‌ پنجم، تقاضاي جديد ناشي از ازدواج –تقاضاي ناخالص- براي سال91 معادل 990 هزار خانوار تعيين شده اما پارسال، نرخ واقعي ازدواج به 790 هزار فقره رسيد.

«احتكار» فاصله انداخته است
با اين حال اگر چه در حال حاضر به اندازه 800 هزار خانوار متقاضي واقعي در بازار مسكن در مدت يكسال، تقريبا نزديك به 800 هزار واحد مسكوني جديد در سال ساخته مي‌شود اما بخش قابل‌توجهي از اين واحدهاي مسكوني به خاطر نيت سوداگري مالكان و سازنده‌ها، روانه بازار مصرف نمي‌شود.
جلوگيري عمدي از عرضه را مي‌توان در نتايج سرشماري نفوس و مسكن سال90 مشاهده كرد. مركز آمار در اعلام نتايج سرشماري، از وجود 21 ميليون خانوار در كشور و 19 ميليون واحدمسكوني در حال استفاده و همچنين از خالي بودن يك ميليون و 600 هزار واحدمسكوني خبر داده است كه مشخص مي‌شود اين تعداد خانه‌خالي اگر به بازار مصرف تزريق شود، كمبود كاذب آپارتمان مرتفع خواهد شد.
بنابراين هم‌اكنون اگرچه حجم واقعي عرضه و تقاضا در بازار مسكن، سربه‌سر شده اما جلوي بخش ناچيزي از عرضه گرفته شده و فقط در صورت اتخاذ تدابير مالياتي براي محتكران مسكن، محروميت تقاضا از بين مي‌رود.

گروهي از كارشناسان مسكن با بررسي‌هايي كه درباره تقاضاي خالص و عرضه حتمي انجام داده‌اند، به مقاله‌اي كه 24 فروردين امسال به قلم معاون سابق وزير مسكن، در اين صفحه به چاپ رسيد پاسخ داده‌اند.

بزرگنمايي تقاضاي مسكن
در اين بررسي كه به بزرگنمايي محاسبات برنامه پنجم در باب تقاضاي سالانه مسكن، انتقاد وارد شده، آمده است: محور مقاله مزبور حول اين پيام است كه در بخش مسكن، توليد و عرضه كمتر از تقاضا مي‌باشد. به گونه‌اي كه اين مقام سابق وزارت مسكن تاكيد كرده است: در حال حاضر ميزان تقاضاي واقعي در بازار مسكن سالانه يك ميليون و 685 هزار خانوار است، اما حجم توليد سالانه مسكن، نصف اين ميزان و معادل 840 هزار واحد است. مقاله مزبور در ادامه با درج جدولي از تصوير نياز مسكن طي برنامه پنجم، بر كاستي‌هاي آماري خود، پافشاري كرده است.

پس از اين مقدمه، به نقد مقاله مزبور پرداخته شده است: به اعتقاد نويسنده اين سطور، آنچه مقاله مزبور از آن رنج مي‌برد در درجه اول ناشي از بيش برآوردي حجم تقاضا، در درجه دوم ناشي از كم برآوردي حجم عرضه مسكن و در درجه سوم ناشي از به روز نبودن آمارها و اطلاعات ارائه شده مي‌باشد.

براي پاسخ به اين مساله مي‌توان به شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني، منتج از سرشماري عمومي نفوس و مسكن مراجعه کرد. شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني، برابر با نسبت تعداد كل خانوارهاي كشور به تعداد واحدهاي مسكوني موجود مي‌باشد؛ بنابراين، شاخص مزبور در بردارنده هر دو بعد عرضه و تقاضا در بخش مسكن مي‌باشد.

براساس آخرين سرشماري عمومي نفوس و مسكن (سال 1390)، شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني 06/1 (با احتساب واحدهاي مسكوني خالي حدود يك) مي‌باشد؛ اين در حالي است كه شاخص مزبور در سال 1385 معادل 10/1 بوده است؛ بر اين اساس و با عنايت به تعريف شاخص تراكم، مي‌توان نتيجه گرفت كه طي سال‌هاي 1385 تا 1390، عرضه مسكن بر تقاضاي آن پيشي گرفته است.
از سوي ديگر تدقيق در آمارهاي ارائه شده در مقاله «گره‌هاي بازار مسكن 92 چيست؟» حاكي از آن است كه پيش‌بيني نياز مسكن با بيش برآوردي بالايي مواجه مي‌باشد به عنوان نمونه در سال 1391 تقاضاي ناشي از خانوارهاي جديد 990 هزار خانوار در نظر گرفته شده است در صورتي كه براساس نظر مسوولان سازمان ثبت اسناد، اين عدد حدود 790 هزار مي‌باشد (به نقل از آقاي تويسركاني) ضمن اينكه با احتساب حدود 150 هزار فقره طلاق در سال 1391 و همچنين ازدواج مجدد تعدادي از زوج‌هاي جدا شده، عدد خالص تقاضا ناشي از خانوارهاي جديد، مي‌تواند به كمتر از 790 هزار خانوار نيز تنزل ‌يابد.

نكته قابل توجه ديگر، تقاضاي ناشي از تخريب و نوسازي است. براساس مطالعات صورت گرفته، اين تقاضا در حال حاضر حدود يك درصد است؛ به بيان ديگر با توجه به ابعاد فني و اقتصادي مساكن و در نظر گرفتن كل واحدهاي مسكوني موجود، سالانه حدود يك درصد از واحدها، تخريب و نوسازي مي‌شوند، بنابراین با توجه به آمار واحدهاي مسكوني موجود، با تقاضاي 200 هزار واحدي ناشي از تخريب و نوسازي مواجه هستيم اين در حالي است كه اين رقم در مقاله «گره‌هاي بازار مسكن 92 چيست؟» 550 هزار واحد در نظر گرفته شده است!

بر اين مبنا به نظر مي‌رسد در صورت بهره‌مندي مقاله مزبور از اطلاعات دقيق‌تر و به روزتر، نتايج ديگري حاصل مي‌شد، نتايجي كه ضمن تطبيق با نتايج سرشماري عمومي نفوس و مسكن، به خصوص كاهش تراكم خانوار در واحد مسكوني، گوياي سرعت بيشتر عرضه نسبت به تقاضاي مسكن طي سال‌هاي اخير خواهد بود.