راهكار كاهش قيمت مسكن

به گزارش بولتن نیوز به نقل از دنياي اقتصاد-اقدامي كه دولت سه سال پيش در شروع ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر در «بيرون شهرها»، براي افزايش سرعت ساخت و كاهش دوره انتظار بهره‌برداري از واحدهاي مسكوني انجام داد، هم‌اكنون مورد توجه مركز پژوهش‌هاي مجلس قرار گرفته طوريكه اين مركز يكي از راهكارهاي واقعي براي كاهش قيمت مسكن در شهري همچون تهران را تغيير نظام سنتي ساخت‌وساز و به كارگيري روش‌هاي نوين صنعتي‌سازي مسكن  در داخل شهرها عنوان كرده است.

در اواخر دولت اول محمود احمدي‌نژاد ناكامي در تحقق وعده ساخت 5/1 ميليون مسكن‌مهر، به مصوبه‌اي در هيات‌دولت منجر شد كه به موجب آن وزارت صنايع وقت و بانك‌مركزي ماموريت پيدا كردند از سرمايه‌گذاري بخش‌خصوصي براي احداث 30 كارخانه توليد قطعات پيش‌ساخته مسكن و راه‌اندازي خطوط صنعتي‌سازي آپارتمان‌، حمايت مالي و فني به عمل بياورند. اين مصوبه مدتي بعد كامل شد و ماموريت احداث 300 كارخانه در كل كشور را ابلاغ كرد.

اما اكنون به‌رغم راه‌اندازي حداقل 25 كارخانه صنعتي‌سازي مسكن، صاحبان اين كارخانه‌ها براي فروش محصول و خدمات به بازار ساخت‌وساز، با كم‌محلي از سوي انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران ساختماني روبه‌رو شده‌اند طوري كه نيمي از ظرفيت اين كارخانه‌ها هنوز به كار گرفته نشده و خالي مانده است.صنعتي‌سازي مسكن در سال‌هاي اخير عملا فقط در پروژه‌هاي مسكن‌‌مهر آن هم به شكل فوق‌العاده محدود به كار گرفته شد و در اين سال‌ها به‌رغم هزينه‌هايي كه بابت بازاريابي از سوي صنعتي‌سازها صرف شد، بسازوبفروش‌ها راضي نشدند به جاي آجر و گچ و سيمان از قطعات پيش‌ساخته استفاده كنند.در اين باره، مركز پژوهش‌هاي مجلس ضمن بررسي‌هايي كه درباره فرآيند صنعتي‌سازي ساختمان انجام داده، معتقد است: صنعتي‌سازي مسكن 5 مزيت براي بازار مسكن و همين‌طور بازار ساخت‌وساز به همراه دارد كه مهم‌ترين آن، كاهش قيمت تمام‌شده ساخت مسكن حداقل به ميزان 30 درصد است.

در گزارشي كه اين مركز براي كميسيون عمران مجلس تهيه كرده، تاكيد شده است: در كشور سالانه 700 هزار ازدواج صورت مي‌گيرد و به همين تعداد متقاضي جديد وارد بازار مسكن مي‌شود از طرف ديگر با احتساب نرخ استهلاك آپارتمان‌هاي موجود، سالي حداقل دو ميليون واحدمسكوني جديد مورد نياز است اما شيوه كنوني ساخت‌وساز در شهرها علاوه بر اينكه كيفيت ساختمان‌ها را نزول داده، از سرعت مناسب براي پاسخ به حجم تقاضاي سالانه برخوردار نيست و فقط با ورود موج صنعتي‌سازي مسكن به داخل شهرها، امكان افزايش سرعت ساخت وجود دارد.مركز پژوهش‌هاي مجلس همچنين كاهش وزن ساختمان‌هاي مسكوني در اثر به كارگيري قطعات پيش‌ساخته و در نتيجه ضدزلزله‌شدن مناطقي از كشور كه روي خط گسل قرار دارند را از جمله مزاياي به كارگيري فناوري‌هاي صنعتي‌سازي مسكن اعلام كرده است.اين مركز خواستار توجه دولت‌هاي محلي –شهرداري‌ها- به روش‌هاي صنعتي‌سازي مسكن شده و با انتقاد از سياست‌هاي فعلي در حمايت از نوسازي بافت‌فرسوده، تاكيد كرده است: با استفاده از روش‌هاي صنعتي‌سازي مسكن، بافت‌فرسوده منطبق بر اصول شهرسازي نوين، نوسازي خواهد شد نه اينكه با روش‌هاي موجود صرفا تراكم جمعيتي بافت‌فرسوده افزايش پيدا كند.اهم گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس به شرح زير است:براساس آمارهاي اداره ثبت احوال، سالانه حدود 700 تا 800 هزار ازدواج در كشور به ثبت مي‌رسد. از سوي ديگر به استناد آمارهاي وزارت راه و شهرسازي، كشور با كمبود حدود يك ميليون و دويست هزار واحد مسكوني در كنار 30 درصد استهلاك ساختمان مواجه است، از اين روي، به طور تقريبي سالانه، بيش از دو ميليون واحد مسكوني موردنياز است. با توجه به نياز مذكور، توليد مسكن انبوه با روش‌هاي نوين ساخت‌و‌ساز كه يكي از آنها صنعتي‌سازي است، ضرورتي اجتناب‌ناپذير به نظر مي‌رسد.

- با عنايت به اينكه آماري از سوي مركز آمار ايران درخصوص ميزان رشد و جهش صنعتي‌سازي مسكن يافت نشد، اما براساس آمارهاي اعلام‌شده توسط دست‌اندركاران ذي‌ربط كه به نظر مي‌رسد نياز به بررسي بيشتر دارد، سهم صنعتي‌‌سازي مسكن در كشور در نخستين سال برنامه پنجم توسعه به حدود 30 درصد رسيده است. اين رقم در سال 1388 حدود 5/1 درصد بود، اما با توجه به گرايش انبوه‌سازان مسكن به استفاده از روش‌هاي صنعتي ساخت به خصوص در شهرهاي جديد، اين رقم رشد كرده است.

 

افزايش جمعيت شهري و تجمع تقاضاي هرم جمعيتي جوان كشور در بخش مسكن از يكسو و عدم جوابگويي ساخت سنتي در كميت و كيفيت در توليد انبوه مسكن، ضرورت جايگزيني سيستم‌هاي صنعتي توليد ساختمان را ايجاب مي‌كند.يكي از اهداف كلي استراتژي مسكن، به وجود آوردن شرايط تملك براي همه خانوارهاي جامعه است. از اين روي، تامين تقاضاي بازار (به خصوص پاسخگويي به تقاضاهاي موثر) با تاكيد بر تحقق زمينه‌هاي جذب و به كار اندازي سرمايه‌هاي بخش غيردولتي و تعاوني بر اساس برنامه‌ها و سياست‌هاي مصوب توصيه مي‌شود.استمرار روش‌هاي سنتي ساخت‌وساز با عمر مفيد 30 سال (به دليل مخاطرات آوارهاي احتمالي ساختماني) ضمن سنگيني مصالح، مقدار فراواني از نخاله‌ها (به طور متوسط حدود 34/1 تا 64/1 تن به ازاي هر متر مربع ساختمان) را ايجاد مي‌كند، كه هشدار خطرهاي جاني و پيامدهاي زيست‌محيطي را به همراه دارد.از سوي ديگر وجود گستره عظيم بيش از 72 هزار هكتار بافت‌هاي ناپايدار و فرسوده در 471 شهر كشور موجب شده است تا بافت‌هاي مذكور با خطرهاي بالقوه، حوادث زمين‌لرزه‌اي و بحران هاي منبعث از آن مواجه باشند و رويكردهاي فعلي در خصوص نوسازي بافت‌هاي مذكور از طريق مالكان و ارائه تسهيلات به آنان، تنها موجب افزايش چندين برابري جمعيت بدون تغيير در طراحي و ساختار كالبدي آن مناطق از يكسو و افزايش مشكلات آتي شهر و تعهدات بدون پاسخ دولت‌هاي محلي در آن محدوده‌ها خواهد شد. بر اين اساس، ضرورت تسريع در طراحي و نوسازي مناطق و بافت‌هاي مزبور طبق الگوها و معيارهاي شهرسازي مدرن و به كارگيري فناوري‌هاي نوين ساخت‌وساز بديهي است و در صورت عدم استمرار فعاليت‌هاي صنعتي سازي ساختمان پس از طرح مسكن مهر، در اين گونه مناطق، احتمال گرايش به صدور خدمات فني و مهندسي و انتقال سرمايه‌هاي آن خواهد بود.

صنعتي سازي بنابر تعريف، كليه فعاليت‌هاي مرتبط با طراحي، فناوري‌ها، روش‌هاي ساخت و ساز و توليد كارخانه‌اي قطعات و اجزاي ساختمان، مجموعه سيستم‌ها و فرآيند صنعتي سازي ساختمان را تشكيل مي‌دهد كه با لحاظ كامل موازين علمي و به طور انبوه و بر اساس استانداردهاي مدولار و زنجيره‌اي و رعايت الزامات فرهنگي، اجتماعي و اقتصادي و موازين توسعه پايدار صورت مي‌پذيرد.
در روش‌هاي صنعتي، قطعات و اجزاي ساختمان تحت نظام صنعتي در كارخانه توليد و از جنبه‌هاي مختلف كيفي، آزمايش و سپس به محل كارگاه حمل مي‌شوند، از اين روي، حجم عمليات ساختماني در محل كارگاه كاهش و ميزان توليد ساخت و ساز افزايش مي‌يابد.