گمانه رسمي از مسير آتي مسكن

 

با تحولاتي كه فصل پاييز در بازار مسكن اتفاق افتاد، سخت مي‌توان چشم‌انداز قابل اتكايي براي آينده اين بازار تخمين زد، اما بررسي‌هاي دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در اين‌باره نشان مي‌دهد: اگر چه تورم در ماه‌هاي اخير بر قيمت مسكن موثر بود، اما اثر غالب را نقدينگي به راه افتاده از بازارهاي رقيب به مقصد بازار مسكن گذاشت، طوري كه هر دو گروه تقاضا – مصرفي و سرمايه‌اي- در نقش خريدار آپارتمان، با ورودشان به بازار از رشد قيمت پشتيباني كردند. با اين حال در ماه‌هاي آتي عوامل چندوجهي از درون و برون بازار مسكن، قيمت مسكن را تحت‌تاثير قرار مي‌دهند و در عين حال انتظار افزايش قيمت در مرز تورم وجود خواهد داشت.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در ماه‌هاي اخير به‌رغم انتظار براي كاهش حجم تقاضاي مسكن در مقايسه با نيمه‌اول، معاملات مسكن شدت بيشتري پيدا كرد و قيمت‌ها نيز با رشد قابل‌ملاحظه‌اي به نسبت تابستان، همراه شد.

اما براي ماه‌هاي باقيمانده از سال جاري به دليل آنچه اثر بازارهاي موازي بر بازار مسكن عنوان مي‌شود و همچنين تاثيراتي كه نقدينگي فعال، برنامه افتتاح‌هاي مسكن‌مهر و ساخت‌وسازهاي بعد از سال88 به همراه دارد، پيش‌بيني مي‌شود: رشد قيمت مسكن، حول و حوش رشد قيمت ساير كالاها و خدمات مصرفي خانوار (تورم عمومي) خواهد بود، ولي احتمال بروز شوك قيمتي (افزايش فاصله نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ تورم) منتفي است.

علي چگيني مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» ويژگي‌هاي ماه‌هاي آتي بازار مسكن را با تاكيد بر نقش نرخ تورم، منطقي و قابل انتظار توصيف كرد و گفت: يكي از مهم‌ترين عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن، نرخ تورم است. رشد شاخص‌هاي مصرفي نشان‌دهنده ميزان كاهش ارزش واقعي ريال است. بنابراين در شرايطي كه قيمت كليه كالاها و خدمات رو به افزايش است نمي‌توان انتظار ثبات يا كاهش قيمت در بازار مسكن را داشت ضمن اينكه به لحاظ زماني و با توجه به روند سينوسي بازار مسكن، شرايط براي افزايش قيمت در سال‌جاري مهيا است، اما خوشبختانه وضعيت مطلوب توليد و عرضه مسكن از طريق افتتاح‌هاي مسكن‌مهر و همچنين ساخت‌وسازهاي دو سه سال اخير در داخل شهرها، جلوي ورود شوك به بازار مسكن را گرفته و انتظار مي‌رود به مرور فاصله ميان نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ تورم تعديل شود. اين در حالي است كه در صورت عدم كفايت عرضه در بازار مسكن، احتمال وقوع شوك قيمتي در اين بازار طي سال جاري بسيار بالا بود.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن با اشاره به اينكه، افتتاح‌هاي ماه‌هاي آينده مسكن‌مهر در بازار مسكن تاثير خواهد گذاشت، تصريح كرد: از حدود 3/2 ميليون واحد مسكوني‌مهر شهري، حدود 650 هزار واحد تاكنون تحويل متقاضيان شده و باقيمانده واحدها نيز در كمتر از يك سال آينده به تدريج به بهره‌برداري خواهد رسيد. بنابراین با اين عرضه و همچنين عرضه‌ گسترده‌اي كه از محل صدور پروانه‌هاي ساختماني سال‌هاي 89 و 90 در داخل شهرها، در حال تحقق است، كمبود آپارتمان در بازار مسكن مشاهده نخواهد شد و متقاضيان مصرفي مي‌توانند با اطمينان از وضعيت عرضه، اقدام به خريد كنند.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در ادامه گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» درباره تحولاتي كه در ماه‌هاي اخير بازار مسكن را تحت‌الشعاع قرار داد و به رونق معاملات پاييزي منجر شد، معتقد است: براي ارزيابي بازار مسكن، نيازمند توجه به مولفه‌هاي تاثيرگذار بر عرضه و تقاضاي بازار هستيم. در سمت عرضه بازار، با توجه به التهابات ارزي و افزايش قيمت نهاده‌هاي توليد مسكن، هزينه‌هاي ساخت نيز افزايش قابل ملاحظه‌اي يافت (تورم فشار هزينه)، از آن سو، از اوايل پاييز با پديدار شدن ثبات نسبي در بازارهاي سرمايه‌اي، معاملات مسكن مقداري رونق گرفت و تقاضاي مصرفي و غيرمصرفي هر يك با نوعي از واكنش به بازارهاي موازي، به خريد ملك رو نشان دادند. در اين ميان انتظار رشد قيمت مسكن با ورود حجم بالاي تقاضا به بازار نيز عاملي شد تا خريداران تعجيل كنند و معاملات ملك را در فاصله كوتاهي رونق ببخشند. از طرف ديگر بخشي از سرمايه‌هاي موجود در دست سوداگران، در فصل پاييز به بازار مسكن تزريق شد كه اين نيز به پشتيباني از رشد قيمت منجر شد.

چگيني تصريح كرد: با اين حال رصد ميداني رفتار فعالان بازار مسكن حاكي از آن است كه هم‌اكنون، عمده تقاضاي موجود در بازار متعلق به متقاضيان مصرفي است.
مدير كل دفتر اقتصاد مسكن تاكيد كرد: بازار مسكن از حجم بسيار بالايي برخوردار بوده و به نوعي به عنوان لنگر تورمي اقتصاد عمل مي‌نمايد. در حال حاضر نيز قدرت جذب نقدينگي در بازار مسكن با ثبات نسبي در بازارهايي همچون ارز و طلا، بالا است، اما در عين حال اين بازارهاي رقيب همچنان قادرند ميزان ورود نقدينگي به بازار مسكن را كم و زياد كنند. ضمن اينكه بخشي از نقدينگي نيز طي ماه‌هاي اخير روانه بورس تهران شد كه همين رونق بورس نيز به نفع بازار مسكن خواهد بود.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي همچنين اثر مستقيم افتتاح‌هاي مسكن‌مهر در ماه‌هاي آتي را متوجه بازار اجاره‌نشين‌ها دانست و گفت: واحدهاي مسكوني‌مهر تحويل كساني مي‌شود كه پيش‌تر ساكن خانه‌هاي اجاره‌اي بودند، بنابراين به نسبت حجم واگذاري مسكن‌مهر، تعداد آپارتمان‌هاي آماده اجاره در بازار افزايش پيدا مي‌كند كه معني ضمني آن افزايش عرضه در بازار اجاره و به تبع، بهبود عملكرد در بازار به نفع مستاجران مي‌باشد.

با توجه به وجود عوامل متنوع درون‌بخشي و برون‌بخشي موثر بر بازار مسكن، امكان پيش‌بيني دقيق روند حركتي اين بازار طي ماه‌هاي آتي ميسر نمي‌باشد، با اين حال با توجه به جميع نيروهاي وارد بر بازار مسكن به نظر مي‌رسد رشد قيمت مسكن حول و حوش تورم عمومي و رشد اجاره مسكن، كمتر از تورم عمومي خواهد بود.