بازار مسكن؛ تخمين رفتار زمستان

دنياي اقتصاد:
درباره چشم‌انداز كوتاه‌مدت بازار مسكن، به دور از هيجانات كاذب اين روزها كه برخي فعالان بازار به‌خصوص اعضاي حاضر در جامعه تقاضا را تحت‌تاثير قرار داده، مطالعه‌اي انجام شده است كه نتايج آن، انتظار براي شوك‌شديد قيمت مسكن را رد مي‌كند.از حدود دو ماه گذشته تحت تاثير افزايش و تحرك در معاملات مسكن، زمزمه‌هايي با مضمون جهش قيمت و اين فرضيه كه نقدينگي‌هاي به‌كارگرفته‌شده در بازارهاي ارز و طلا تغيير مسير خواهند داد، در بازار مسكن شنيده شد و در مقابل آن نيز سناريويي با محتواي رشد منفي قيمت ملك به‌واسطه تحولات در سياست خارجي، براي فعالان بازار ترسيم شد.اما بررسي‌هايي كه در مطالعه جديد با لحاظ‌ كردن 11 پارامتر دروني و بروني اثرگذار بر بازار مسكن انجام شده، حكايت از غيرواقعي‌ بودن پيش‌فرض‌‌هاي موجود دارد و تاكيد مي‌كند: آنچه بيش از ساير گزينه‌ها محتمل به نظر مي‌رسد اين است كه رشد قيمت مسكن در ماه‌هاي باقيمانده از نيمه‌دوم سال جاري اندكي فراتر از نرخ تورم بانك‌مركزي خواهد بود.در بين پارامترهاي كاهش‌دهنده قيمت مسكن، پارامتر «كشش درآمدي خانوارها» نقش محوري دارد؛ طوري كه افت قدرت خريد خانوارها در اثر افزايش قيمت‌ها در سبد هزينه‌اي طي ماه‌هاي اخير، رشد قيمت مسكن را پشتيباني نخواهد كرد.در اين مطالعه از طريق تحليل تكنيكال، نرخ رشد زمستاني قيمت مسكن نيز محاسبه شده است.

«دنياي‌اقتصاد» با تحليل تكنيكال، متغيرهاي موثر بر قيمت‌مسكن را بررسي مي‌كند
بازار مسكن؛ تخمين رفتار زمستان
رد سناريوي شوك شديد قيمت مسكن با استناد به اثر تركيبي 11 پارامتر اقتصادي و سياسي بر بازار
كشش درآمدي خانوارها به دليل وسعت تورم ماه‌هاي اخير افزايش قيمت مسكن را پشتيباني نمي‌كند
براي فعالان بازار مسكن و در بين آنها از همه بيشتر، اعضاي حاضر در جامعه تقاضا، از حدود دو ماه پيش به دليل پيش‌فرض قرار گرفتن تحولاتي كه هم در حوزه سياست خارجي و هم در حوزه اقتصاد بازارهاي موازي رخ داده، اين انتظار به‌وجود آمده است كه «مختصات بازار ملك با تغيير روبه‌رو مي‌شود.»
پيش‌بيني برخي‌ها در قالب اين انتظار تكرار تجربه كاهش قيمت‌ مسكن مربوط به سال‌هاي 87 و 88 است كه البته فرضيه اين گروه نشات‌گرفته از توجه مطلق به تحولات سياسي در كشور است. اما برخي ديگر با تعقيب وقايع اخير در سفته‌بازي‌هاي دست‌كم يكساله در حوزه طلا و دلار تصور مي‌كنند جهش سال86 و رشد 80 درصدي قيمت يكبار ديگر بازار مسكن را فرا خواهد گرفت. هرچند اين دو نگاه هم‌اكنون به عامل تحريك‌كننده معاملات تبديل شده و حاشيه‌نشين‌هاي بازار مسكن را به «فروشنده‌مصمم» و «خريدار‌قطعي» تبديل كرده، اما غفلت از ساير پارامترهاي موثر بر قيمت مسكن و همچنين عدم محاسبه ارتباط و تناسب بين همه عوامل دروني و بيروني بازار مسكن در اين دو فرضيه‌، پيش‌بيني‌هاي موجود در بازار را با خطاي فوق‌العاده بالايي همراه كرده است.
در اين ميان، مطالعه‌اي جامع درباره آينده كوتاه‌مدت بازار مسكن در حوزه معاملات و قيمت‌ها با احتساب همه فاكتورهاي موثر بر اين بازار انجام شده است كه نتايج آن، تحقق انتظار كاهش و در عين حال جهش قيمت مسكن را بعيد مي‌داند.
اين مطالعه ضمن تحليل تكنيكال قيمت مسكن، 5 پارامتر بالابرنده قيمت (از جمله رشد نقدينگي و بازدهي دارايي‌ها) و همچنين 6 پارامتر كاهش‌دهنده قيمت (شامل ساخت‌وسازهاي وسيع بعد از سال88 و تخريب توان خريد خانوارها در اثر رشد قيمت سايركالاها در سال جاري) را شناسايي كرده و در نهايت برآيند نيروي اثرگذار بر قيمت مسكن را شناسايي كرده است، طوري كه محاسبات در اين بررسي نشان مي‌دهد در زمستان پيش‌رو نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم اعلامي از سوي بانك‌مركزي جلو مي‌زند، اما شوك‌ شديد قيمتي اتفاق نمي‌افتد، طوري كه ميانگين قيمت مسكن در تهران تا قبل از سال92 از مرز 5/3 ميليون تومان در مترمربع خواهد گذشت.
در مطالعه‌اي كه جزئيات آن در زير آمده، تاكيد شده است: از آنجا كه اراده دولت در امور سياسي و اقتصادي ماه‌هاي آينده مي‌تواند مسير برخي پارامترهاي موثر بر قيمت مسكن را تغيير اساسي دهد، بنابراین در محاسبات صورت گرفته كماكان درصد خطا وجود دارد، اما سعي شده ضريب آن به كمترين حد ممكن برسد.

مسکن با دارا بودن سهم 30 درصدی در سبد هزینه‌های خانوار، از نقش بی‌نظیری برخوردار است؛ از سوی دیگر مسکن، قسمت قابل ملاحظه‌اي از ثروت بخش خصوصي را به خود اختصاص داده است. به همین دلیل تحولات این بازار با دقت هر چه تمام‌تر توسط مردم و البته مسوولان امر رصد می‌شود؛ واقع مطلب نیز این است که هیچ دولتی به اندازه دولت‌های نهم و دهم برای حل مشکلات مزمن مسکن ورود كرده است به‌گونه‌ای که به‌رغم برخی کاستی‌ها، در مجموع می‌توان عملکرد قابل دفاعی برای آن درنظر گرفت؛ با این حال بسیاری از رخدادهای بازار مسکن، اجتناب‌ناپذیر است ضمن اینکه بعضا از ماهیت فرابخشی برخوردار می‌باشد.
به منظور تبیین مختصات بازار مسکن در زمستان سال جاری، مطالعه‌ای با محوریت دکتر بهروز ملکی و مشارکت فرید قدیری و علی قائدی صورت پذیرفت. بر اساس نتایج این مطالعه، پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند نیروهای درون و برون بخشی شکل مي‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد چراکه نیروهای مذکور همسو نمی‌باشند؛ در این راستا و به منظور کاستن از ضریب خطا، ضمن بهره‌مندی از تحلیل تکنیکال بازار مسکن، فرضیه کاهش یا تثبیت قیمت مسکن رد و فرضیه افزایش قیمت مسکن تایید شد.
بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر مي‌پذیرد؛ بر این اساس پیش‌بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطاي (انحراف معیار) بالایی مي‌باشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان در خصوص قیمت مسکن مي‌شود. در سال جاری مجموعه‌اي از عوامل اقتصادي و سياسي بر رفتار قيمت‌ها در بازار مسکن تاثير مي‌گذارد، اما اينكه در زورآزمايي فاكتورهاي موثر بر قيمت‌ مسكن، كدام یک بر بازار مسلط خواهد شد، نيازمند بررسي است؛ براین اساس مي‌توان با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه‌بندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در زمستان سال‌جاری پرداخت.
عوامل فزاینده قیمت مسکن
1- رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه‌های ساخت بر جای می‌گذارد(تورم فشار هزینه) واقع مطلب این است که پس از هدفمند کردن یارانه‌ها، دولت اجازه اصلاح قیمت به مصالح عمده ساختمانی- خصوصا فولاد – نداد، ولی از زمستان سال گذشته، نشانه‌هایی دال بر چراغ سبز دولت به فولادسازان مشاهده شد؛ با ورود به سال‌جاری و شکل‌گیری التهابات ارزی، فرصت مغتنمی از سوی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی برای افزایش قیمت محصولاتشان به وجود آمد که منجر به افزایش شدید قیمت اکثر مصالح ساختمانی شد.
2- شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال جاری(ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب تداوم تورم فشار تقاضا بر بازار به شمار مي‌رود.
3- هنگامی که هزینه‌های دولت از درآمدهای آن بیش‌تر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می‌شود. اگر دولت برای حل مشکل کسری بودجه اقدام به استقراض از بانک مرکزی کند، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می‌یابد. برآوردها حاکی از آن است که از آغاز دولت نهم تاکنون، حجم نقدینگی بیش از 5 برابر شده است؛ به‌گونه‌ای که در شرایط کنونی، روزانه به طور متوسط 250 میلیارد تومان نقدینگی جدید به اقتصاد ایران تزریق می‌شود! که از عوامل موثر در تحریک تقاضای مسکن (به خصوص تقاضای سرمایه‌ای) می‌باشد.
4- یکی دیگر از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی مي‌باشد؛ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است؛ بنابراين به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی مسکن برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش می‌یابد. بر اساس آخرین اطلاعات بانک مرکزی، رشد شاخص بها در مهر ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل از رشد 32 درصدی برخوردار بوده است. (قدرت خرید132 میلیون تومان کنونی معادل 100 میلیون تومان یکسال قبل است.) این در حالی است که بسیاری از صاحبنظران اقتصادی معتقدند نرخ تورم بانک مرکزی با کم برآوردی مواجه می‌باشد؛ در چنین شرایطی به هیچ وجه نمی توان رشد قیمت مسکن در سال جاری را نامتعارف دانست.
5- مسكن كالايي با كاركرد دوگانه (مصرفي- سرمايه‌اي) مي‌باشد؛ از سوی دیگر نحوه تخصيص ثروت افراد ميان دارايي‌هاي مختلف، بستگي به نرخ بازدهي نسبي آنان دارد به طوري كه انتقال در سبد دارايي افراد به منظور بهره‌مندی از بازدهی انتظاری صورت می‌پذیرد؛ بر این اساس می‌توان انتظار داشت در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم زای ارز، قیمت مسکن با تحریک مواجه شود.
عوامل کاهنده قیمت مسکن
1- مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز مي‌باشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری مي‌باشد؛ چرا که از یکسو تمام اقدامات دولت در چند سال گذشته برای طرح مسکن مهر، به تدریج به ثمر نشسته و در ماه‌های آینده، شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور خواهیم بود و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اواخر سال 88 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار مي‌باشد و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری بازار مسکن با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.
2- نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت مي‌باشد؛ بنابراين توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد خصوصا که در سال جاری وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نمی باشد تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی كند. از سوی دیگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی، افزایش وام خرید مسکن منتفی شد که این سیاست، از وارد شدن فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن کاسته است.
3- دولت با کنترل روانی بازار مسکن توسط طرح‌هایی چون مسکن‌ویژه تهران، سعی می‌كند از ورود التهاب به بازار جلوگیری كرده و افزایش احتمالی قیمت‌ها را تعدیل كند.
تحلیل تکنیکال
در مجموع مي‌توان گفت: پیش‌بینی درباره نحوه نوسان قیمت مسکن براساس برآیند نیروهای فوق‌الذکر شکل مي‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد؛ چراکه نه تنها نیروهای مذکور همسو نمی‌باشند بلکه رفتار برخی از آنان از جمله بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به تبع افزایش خطا در پیش‌بینی قیمت مسکن مي‌شود. در چنین شرایطی بهره مندی از تحلیل تکنیکال می‌تواند تا حدودی راهگشا باشد؛ تحلیل تکنیکال روشی برای پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار از طریق مطالعه وضعیت گذشته بازار است. در این تحلیل از طریق بررسی تغییرات و نوسان‌های قیمت‌ها و حجم معاملات و عرضه و تقاضا می‌توان وضعیت قیمت‌ها در آینده را پیش‌بینی کرد. اساس این تحلیل‌ها بر استفاده از نمودار و رابطه‌های ریاضی و هندسی متمرکز است.
این نوع تحلیل با استفاده از «مطالعه رفتار و حرکات قیمت و حجم دارایی در گذشته و تعیین قیمت و روند آینده دارایی» صورت می‌پذیرد. این روش بیشتر مورد استفاده سرمایه گذاران قرار می‌گیرد تا به این صورت بازده انتظاری خود را با استفاده از نوسانات قیمت دارایی افزایش دهند؛ در واقع سرمایه گذاران با دیدگاه کوتاه مدت و میان مدت از این روش بهره می‌جویند.
در خصوص بازار مسکن، تجارب گذشته حاکی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن مي‌باشد به گونه‌ای که پس از 3 سال ثبات نسبی در بازار مسکن (87تا89)، انتظار فعالان مسکن از سال 90 به این‌سو، در جهت افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است.
نکته دیگر قابل اشاره، مربوط به «نسبت قیمت به اجاره ‌مسکن» است که رابطه‌ای ساختاری به شمار می‌رود؛ به طوری‌که قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار مي‌رود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد؛ بنابراين با توجه به اینکه طی چند سال گذشته ميزان افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بود؛ علی‌الاصول در سال‌جاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره مي‌باشد. همانطور که در نمودار ذیل نیز مشخص است، هم اکنون نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه حدود 16 می‌باشد؛ در حالی‌که رصد روند گذشته، نشان دهنده قابلیت بازار برای افزایش این نسبت از طریق افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های آینده می‌باشد.
اقتصاد سیاسی مسکن
در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارايی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که درصورت وقوع بن‌بست در مذاکرات و به تبع، افزایش تنش‌ها و تحریم‌ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار مي‌رود دارايی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.
جمع بندی
هرچند پيش‌ فرض‌هاي گوناگون، منجر به پيش‌بيني‌هاي متنوع بازار مسكن در کوتاه مدت می‌باشد؛ بااین‌حال به نظر می‌رسد در ماه‌های پیش رو، تثبیت قیمت مسکن منتفی می‌باشد اما این سخن به معنای ورود شوک شدید قیمتی به این بخش نمی باشد بلکه آنچه بيش از ساير گزينه‌ها، محتمل به نظر مي‌رسد اين است كه رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری، فراتر از تورم عمومی بانک مرکزی خواهد بود؛ به‌گونه‌ای که می‌توان انتظار داشت متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق بیست و دوگانه تهران، پیش از فرا رسیدن سال 92 از رقم‌هاي فعلي فراتر رود.